[摘要] 最近，有媒体报道说90平方米的小套型面积，换算成建筑面积，将近100到105平方米。这一石可是激起了千层浪，好叫建设部紧张，忙出来辟谣，说套型建筑面积是和销售建筑面积不一样的概念，前者是根据1999年
最近，有媒体报道说90平方米的小套型面积，换算成建筑面积，将近100到105平方米。这一石可是激起了千层浪，好叫建设部紧张，忙出来辟谣，说套型建筑面积是和销售建筑面积不一样的概念，前者是根据1999年颁布的《住宅设计规范》中的关于套型建筑面积计算标准算出来的，后者是根据根据国家质量技术监督局2000年2月22日发布并于当年8月1日实施的《房屋测量规范》（GB/T 17986）中的相关规定来计算的，与《住宅设计规范》规定的套型建筑面积的计算方法不相同，不能简单对比。到底两者有什么不同？对房地产设计有何影响？我们不妨把规则罗列出来，共同冷静思考一番。
《住宅设计规范》中规定说 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。这条看似不重要，实际上相当重要。比如，有的开发商想钻政策的空子说可以把相邻的两套小户型改成一大套，玩上有政策下有对策的把戏。可是，设计师和设计院要按规范设计，每套都要有厨房、卫生间，两套合起来还是不完美呀？如果有的客户两套合并成一户，其他的不同意，就很别扭，总不能把上下水管给掐断吧？！总不能把承重墙、剪力墙给砸了吧！
下面涉及套型建筑面积的计算，规定非常曲折，得好好想才能想得通。具体有：
1、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；
2、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；
3、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。
4、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；
5、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；
6、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
7、套内使用面积计算，应符合下列规定： 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和； 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积； 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
8、阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
上述八条反过来倒过去，就是说一切按使用面积计算，在同一层内统一按比例分配。当阳台不计入使用面积时，有大阳台的套型，在计算销售建筑面积时，就会大于套型建筑面积，也就是说沾点没有阳台的户型的光，这光沾的也不会太大。这里特别指出，其实并不存在阳台面积不计算在内的问题，当套内使用面积除以分摊系数时，阳台面积已经被计算进去了，所以，90平方米相当于100到105平方米的说法是站不住脚的！
《房屋测量规范》规定房屋销售面积由套内使用面积、墙体面积和公用分摊面积构成。如果仅按标准层计算，所谓套型建筑面积和销售建筑面积差别并不大。如果建设部修改一下，将阳台面积计入使用面积中，两者没有太大的区别。
但是，还存在问题，就是套型建筑面积不含非标准层的建筑面积分摊部分。例如，物业管理用房、电梯、通讯设备用房等要体现在销售建筑面积内，但不含在套型建筑面积内。理论上讲，这类建筑面积占的比例相当小，例如，国家规定物业管理用房以总建筑面积的千分之三计算。其他非标准层的公共设备用房占的比例更小。
因此，就住宅而言，特别是多层住宅，套型建筑面积与销售建筑面积的差别非常小，开发商并没有多少腾挪躲闪的空间。可是，从理论上看，用套型建筑面积显然比销售建筑面积科学合理地多。例如，小高层和高层住宅，非标准层建筑面积分摊比较多，得房率本来就低，如果再算上非标准层建筑面积，房屋就更小了。
在这个意义上，建议政府在制定标准时，将小高层和高层的套型面积适当提高5%左右，例如，多层住宅90平方米，小高层95平方米，高层98平方米，目的是让三种套型获得的套内使用建筑面积相当。不然，按照现在的住宅设计规范，低于90平方米的小户型很难在小高层和高层建筑上得到美满体现，甚至根本设计不出来。要设计出来，就必须减少面积和容积率。可国家又要集约使用土地，太矛盾了！
国家出台的实施细则，特别是技术细则到底如何，让我们拭目以待！
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