[摘要] 近日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，出台了一系列的宏观调控政策。提高个人住房按揭贷款首付款比例至30%，并对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房
近日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，出台了一系列的宏观调控政策。提高个人住房按揭贷款首付款比例至30%，并对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税.这几项措施的出台，将会对一线以及二、三线房地产市场产生怎样的影响?在目前的宏观环境之下，中国房地产的未来出路在哪里？中国房地产市场还有无金子可挖？我们就此专访了天润柏川投资管理集团有限公司的董事局主席金文聘先生。
记者：您认为近日，国家出台的这一系列的政策，会对房地产市场产生怎样的影响？是否会影响到您所开发的项目？
金总：国家出台的这一系列的政策，主要是为了遏制“投机性炒房行为”，规范房地产市场，使得房地产市场能够健康发展。目前来讲，投机性炒房行为主要集中在上海、北京等一线城市。由于一线城市自身的市场特征，使得采用贷款模式买房的行为要占到80%以上，国家出台的这些措施会直接对一线城市的地产产生影响。
而目前2、3线城市的地产，本身并不存在泡沫，由于城市化进程的加快，2、3线城市的建设速度加快，住宅刚性需求上涨。因此，目前国家出台的这一系列政策将不会对2、3线城市的住宅市场产生影响。同时，随着一线城市房地产市场的日益成熟，行业竞争趋向炽热化。“走出去”成了许多企业谋取生存的发展之道。
天润柏川集团目前开发的德州项目“巨会山”，包括shopping mall、酒店、写字楼和townhouse. “巨会山shopping mall”是我们向市场推出的产品形态。项目定位为华北地区档次品位、文化娱乐氛围最浓、景观绿化最优，集文化娱乐、美食购物、休闲健身于一体的一站式大型主题购物公园。其主体空间由主力精品店、主题游乐园、环球美食中心、大型百货商店、品牌专卖店、中央步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成，强调体验、互动和娱乐购物一体化的消费方式，引导消费者体验都市时尚新生活。这个项目对于德州而言，是一个地标性建筑，弥补了当地高端项目的市场空白。
记者：房地产的两个因素：一个是土地，一个是资本。对于土地的选择，也反映了一个房地产开发企业的战略眼光，天润柏川在战略方面有什么规划么？
金总：最近以来，环渤海经济圈的发展一度成为各界关注的热点，这一经济圈的大发展被认为是中国改革开放的又一波浪潮。在两会期间，政府也用了很大的篇幅和力度来阐述环渤海经济圈的发展。天润柏川多年以来一直关注环渤海经济圈的发展状况，并力图在此经济圈中寻找机会。而之所以选择在德州进行项目的开发，也是基于这一战略思想。
德州北依北京、天津,南靠省会济南,东连胶东半岛沿海开放城市,西接山西能源基地,处在华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“京九”经济开发带之中。这样的地理环境，使得德州的商业和经济将有更深的发展潜力。
记者：2、3线城市的项目开发与1线城市存在着较大的差别，您觉得主要的难点在哪里？本项目是如何有效的规避这一市场风险的？
金总：与北京、上海、广州这些一线城市明显不同的是，德州没有超过15万平方米的现代住宅小区，几乎没有央行121号文件限制贷款的高端产品，其现有住宅基本上是中低档楼盘，价格也处于住宅均价2500元/平方米左右，其中蕴含的开发空间相当巨大。
去德州这样的三线城市开发，可以规避大城市开发风险.相对于1线城市，3线城市具有相对低廉的土地、建安、配套和税收以及人力成本。除此之外，机会成本小，巨会山项目受到了市政府的大力支持。依靠政府支持，开发产品已经获得一些重要政府部门的团体订购。而当地开发公司缺乏竞争实力，它们多是项目公司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发能力弱。
德州目前存在的问题不是当地人消费不起的问题，而是没有高档物业让他们消费，没有真正的行家来引领他们消费的问题。巨会山shopping mall项目，力图将国际上进的“shopping mall”商业模式引入德州，一方面填补了德州市场高端项目的市场空白；另外一方面，对于德州当地经济的发展起到推动作用。
三线城市与一、二线城市有共性，但也存在差异性和区域性。因此，我们的项目开发团队和销售团队都来自于北京，在产品、营销、技术、管理、融资和信息等方面，具备丰富的经验，同时能够因地制宜，理论联系实际。
记者：目前国家出台的提高首付比例，被认为是国家收缩银根的一个信号，可能会对很多房地产公司，尤其是中小地产公司的资金链产生影响。我们刚才也谈到了房地产开发的一个重要环节，即土地；接下来，我们想聊一聊另外一个环节――资本，想了解一下天润柏川在项目开发上的资本运作模式。
金总：目前房地产开发企业多是从银行系统进行融资，然后进行项目的开发。国家的宏观调控，包括提高首付款、贷款利率等，都会对开发商的资金链产生影响。对于中小型开发商而言，资金链尤为脆弱。近年来，随着国内房地产价格持续上涨，境外资本流入房地产行业的势头迅猛，房地产业已经成为仅次于“通信设备、计算机及其他电子设备制造”行业的第二大外商投资行业。 银行和境外资本是房地产开发企业的主要融资渠道。
德州巨会山项目的资本运作，除了借助传统的融资渠道之外，还利用公司已经形成的完善的金融体系进行资本运作，利用证券化融资等多种融资模式，开拓融资渠道、吸纳大量民间资本，保证了项目资金链的稳定性，同时实现公司项目的长期可持续开发。
巨会山项目，将采用出售产权和自主持有经营相结合的模式，一方面出售部门物业的产权实现资本的快速回笼，实现可持续开发的目标；而部分物业将采取自主持有的模式，实现企业长线利润的化，并在项目进行良性化运作轨道时，对项目进行证券化融资、上市。同时，为了更好的规避前期民间资本介入时的风险，建立合理的资本退出机制，可能会推行定期回购的政策。
巨会山,是天润柏川公司与德州市政府联合开发的一个项目，在土地、资金、税务、人力上受到了德州市政府的大力支持。所开发的酒店和写字楼项目，是政府办公和指定接待酒店。依靠政府的支持，开发产品已经获得了重要部门的团体订购。
德州市政府已经将本项目作为德州的地标性建筑加以支持。可以预计，本项目的开发和投入使用，将能极大的带动德州地区经济的发展，改善德州市民的消费模式，解决相当一部分人的就业问题，为德州经济的发展注入新的活力。我们对本项目的开发，充满了信心，这一信心不仅仅来自于我们自身的优势，更来自于德州政府和各界的大力支持。
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