[摘要] 主持人：尊敬的贾主任、张部长，尊敬的张总、刘总、党总，尊敬的各位领导、各位来宾，现场的各位听众朋友，大家上午好！非常感谢大家利用周末的时间在此参加由济南时报《置业周刊》主办的“与百姓面对面、走近北部《
主持人：尊敬的贾主任、张部长，尊敬的张总、刘总、党总，尊敬的各位领导、各位来宾，现场的各位听众朋友，大家上午好！非常感谢大家利用周末的时间在此参加由济南时报《置业周刊》主办的“与百姓面对面、走近北部《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》”，我是济南时报《置业周刊》董艺，在此请允许我代表活动的主办方济南时报《置业周刊》对各位领导、各位嘉宾的到来表示最衷心的感谢！北园大街的改造对济南的城市发展有着重要的战略意义，对于促进北部快速发展，泉城东西两翼张开，发挥极大的作用，作为济南的媒体，我们《置业周刊》也正在大力关注这个现象。我们5月2号成功举办了北部论坛，对北部开发作了研讨，在随后的报道中得到广大读者的高度关注，因此《置业周刊》决定再次举办《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》，实现政府、开发商、媒体与市民的互动，让大家一起吐露心声，促进共同发展。与以往论坛形式不同的是，我们此次论坛采取开放形式，在邀请政府领导、开发商的同时，应面向社会，邀请老百姓，让更多人了解北部规划及发展前景，积极参与城市建设、树立对北部发展的信心。城市发展最直接关注的就是老百姓，而他们生于斯长于斯，对这片土地也最为了解。在此，我对你们的到来表示感谢，而且他们不少是带着问题来的，你们可以在现场给各位领导提出你们的问题，相信他们会给你满意的答案。
在此请允许我介绍一下到场的领导。《济南时报》广告部主任 先生；济南市监委贾玉良副主任；济南市天桥区委宣传部张崇元先生；济南市重型汽车公司房地产公司刘思广先生；张立柱先生；党玉臣副总经理；山东志成房地产开发有限公司白明哲先生，济南华晨开发有限公司总工程师贾甲先生；嘉禾房地产营销公司副总经理萧俊先生；济南世纪万邦房地产营销策划有限公司殷宗琳女士；济南新东置业有限公司王永胜总经理；刘奎先生；让我们用热烈的掌声对各位嘉宾的到来表示衷心的感谢！本次论坛借鉴了博鳌论坛的模式，在这里我简单给大家介绍一下，首先由嘉宾发表主题演讲；第二阶段我们采用“博鳌论剑”的往事，请嘉宾进行观点交锋，自由发挥、相互沟通与碰撞！在活动的第三阶段，我们要请听众现场提问或者就北园大街改造发表自己的意见，实现听众与嘉宾的互动！
首先我们有请济南日报广告中心副主任，济南时报广告部副主任 先生为本次论坛致词！
：尊敬的各位来宾、专家、各位领导及在座的各位朋友们，大家上午好！首先请允许我代表济南时报对各位领导能够在百忙之中参加《济南时报》举办的这次“走进北部高峰发展论坛”，并长期以来对济南日报、济南时报的支持表示衷心的感谢！济南时报《置业周刊》创办于2002年，几年来连续举办了现代生活方式展，出版了《房地产购买手册》，还先后创办了《健康生活特刊》、《节能住宅特刊》等几个专刊，去年我们举办的团购活动，既帮助消费者真正得到了实惠，又让房地产开发商在淡季拉动了市场。
《济南时报》广告部主任 先生
为了真正的服务市场，我们特意举办了“与百姓面对面、走近北部《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》”，旨在关注北部人们的生活，让整个泉城人民关注北部、了解北部、走进北部，此次论坛我们借鉴了博鳌论坛的BLOG模式，力图在论坛的模式上有所创新，在多方面探讨北部的发展前景。以此次论坛为起点，我们这种创新的模式将不断的坚持下去，将陆续推出济南市其他板块的论坛。同时将努力做好后续报道和传播工作，真正发挥媒体的导向作用。我们有信心与政府部门、开发商和老百姓一道，为济南市的房地产发展和济南市的城市建设做出我们的贡献！谢谢大家！
主持人：刚才短暂的休息之后，我们听完了郑主任的致辞，我们马上就要听到非常精彩的演讲！接下来我们以热烈的掌声请出济南市建委贾玉良副主任给我们大家做主题演讲，他今天演讲的题目是《交通提升北部价值》，大家欢迎！
贾玉良：各位来宾、朋友们，大家上午好！我非常高兴参加由《济南时报》举办的《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》这次活动，之所以参加这次活动呢，主要是从我个人角度，我非常关注济南北部的城市发展问题。特别是去年由我主持策划济南北园大街改造过程中，深深感到北部地区有很大的发展潜力。同时应该说市委、市政府是高度重视北部地区发展的。从我个人预计，在今后的城市建设运行过程中，除了我们的新区开发，大家都比较了解。像东部和西部的大学园区、新区开发之外，那么老城提升，我认为一个重点是在铁路以南，我们城市建设原来所确定的城市泉域保护范围之内的泉城特色区，这应该是铁路以南的城市特色提升。另一部分政府会逐步向着铁路以北转移，应该说北部地区发展有着巨大的潜力。今天按照时报给我们原来布置的题目，有这么几个议题，个方面是主要了解一下BRT的情况，包括北部地区的发展情况。我想按照时报布置的作业呢，分三部分介绍一下北部的情况。
个什么叫BRT，实际上从去年开始报纸和新闻单位做了很多的宣传，这是一个国际上的新生事物，在交通界还没有完全普及。所以从市民到各个开发单位大家真正了解还有一个很长的时间，所以我想简单介绍一下，这是个我要介绍的内容。
第二个呢就是按照原来我们时报写的就是“交通促进地产发展”，按我们角度的叫法就叫做TOD城市发展理论，就是20世纪末产生的新城市理论，重要的也是涉及住宅小区如何和交通联动的问题，所以第二个我想主要说一下TOD的方面。当然今天在座的可能有比我研究得透的专家，我就班门弄斧了。
第三个我想结合北园大街的改造，重点把北园大街的改造情况做一个介绍，然后对北部地区的影响呢，我也顺便发表一下自己的看法。
我就先从个题目，什么是BRT开始介绍。（如图）这是片子是我去年从山大演讲的时候做的一些材料，在这里我就不再介绍了。BRT呢从去年开始在济南市，市委市政府是高度重视的，成立了专门小组进行策划研究，经过一年的时间现在是已经出台了，近期已经动工了，就是北园大街。应该说我们条线路在北园大街已经动工了。在来看呢，北京做了条BRT，杭州也做了一条，这是从来看。在各个城市呢，也都在纷纷研究制定BRT策略。为什么BRT在交通界得到推崇呢？我觉得BRT是比较适合中国发展的一种快速交通模式。
BRT是英文BUS RAPET transit的缩写，所以它是一种与常规公交形式上有类似之处，但是对常规交通做了一种改革，是一种升级换代版的公共交通方式，从字面上说呢，BRT是一种高质量的、快速舒适、低成本的灵活便捷的新型城市公共交通方式。
个就是专有路权及路口优先，专有路权大家已经体会到了，比如说经十路。专有路权的方便大家都感受到了，但是大家也要注意，一定要遵守交通规则，不要抢占公交车站。所以条我们叫做专有路权，还有就是路口优先。就是交通车还没有到达的情况下，我们通过信息手段让交通车优先通过。这当然里面有很多的技术条件，但是我认为应该保障公交车优先通过。
第二条就是现代化的车站，现代化的车站就跟地铁似的，但没有这么长。它是有一个独立的侯车区域，老百姓是在这个独立的区域内等车，预先购票，同时节省上下车的时间。这个和我们地铁一样，车门和站台是水平的。这样就节省上下车的时间，因为平常我们车辆一个是路上的时间太慢，再一个就是上下车的时间。我们以后的车辆18米长可能会是四个门，这样四扇门同时开，同时上来同时下去，这样就成了快速公交了。当然，这在技术方面还需要很多的支持，还有换乘问题，希望可以一票换乘。我们以后做得公交车会比9米的要长一倍，待会儿我们还会介绍。
（如图）比如说这张图呢，就是在国外，大家可以看到的。黄色路面呢就是BRT专用车道，在这个路面上只有公交车行驶，其他车辆严禁行驶，就跟地铁一样，非常的快速。
为什么要建BRT，为什么政府都这么追捧？主要是成本特别低，你只要在路面上划好线，大家都认可了就行了，成本非常低。我们建地铁呢，一个城市要花至少5个亿，而BRT呢，各个城市都论证了，这个投资大概只有地铁的十分之一，投资是非常少的。
上次在北园大街的开工仪式上我讲过，我们济南市非常需要地铁，但是五年之内建不成，结果后来报道成了济南市五年之内不建地铁，这正好跟我的意思反了，所以以后千万不要这么报道。济南为什么需要地铁呢？十一届全运会马上要在济南召开，南京为了第十届全运会，酝酿了七八年的时间建成了一条地铁，建地铁涉及到拆迁等各个方面，是非常复杂的。所以我们要赶在我们的第十一届全运会之前修成一条地铁是不可能的。而BRT成本低、周期短、见效非常快。
现在世界上做得的一条BRT是在哥伦比亚，运行效率是非常惊人的。当然这里面需要一系列的管理和大家接受的，刚才我讲的接受的问题呀，还有很多其他的问题。它在南美发展起来，然后受到大家的推崇，然后在欧洲国家也大力的发展。
这儿呢有一个不同交通方式的比较，包括地铁、轻轨和快速公交系统各个方面的比较，我们分析下来发现BRT有极大的优势。每的运量呢常规公交有8000人，电车和轻轨有20000人，而BRT快速公交呢有45000人。所以我们BRT总结有几个要素，个是必须要有专用的路权，现在我们济南市有这么几条路，大家反应非常强烈，比如说经一路。我们将来在座的也罢，城市白领也罢，以后出行最主要的就应该依靠这种快速交通系统。
就是专用路权、改良型的公交车辆、设施齐备的车站、多样化的线路，与城市用地的相关的阶段等等重要的问题。路权我们刚才都看到了，（如图）这是法国正在做的，还有澳大利亚的。因为在欧洲呢，他们地铁还是建得起的，但是他们主要是从安全方面考虑的。日本地铁的事件等等一系列的问题，使他们从安全角度分析同样推崇这种BRT系统，因为地铁的保安设备投入非常巨大，而地面上就好得多。
（如图）这是BRT的交通车，我们看一下。这就是刚才说的水平登乘，多车门水平登乘，连残疾人都可以很容易的上去。
这里面关于造价问题，都有具体的数据。就是修一条轨道交通可以建设一套公交系统，我们从实际上发现，你修建一条轨道交通并不可能解决公交系统，必须是多条。而修建一条轨道交通的投资就可以建设一套城市公交系统。现在这个问题解决得的就是韩国的首都首尔。他们修建了一条城市快速公交系统，一开始的时候市民非常反对，半年之后一片赞誉之声，各方面反映都非常好。
（见资料） 这是快速交通现在在国际上，鼻祖是巴西的库里蒂巴，现在库里蒂巴被称为国际生态城市。现在我们中国评的生态城市很多，要被联合国称生态城市，我觉得中国可能一个也没有。因为我们喝的水质量很差、呼吸的空气质量很大，可能好多年都不会拥有真正的生态城市。我们常出国的可能知道，空气质量就相差很大。
这样我就简单的说了一下BRT的基本情况，后面的片子里面我们还有一些动画，可以更详细，我们大家可以理解。这是个。
第二个就是刚刚我们提到的就是TOD发展模式，transit—relented—development，T就是transit，就是公共交通引导发展，我们现在在交通界倡导的或者在城市交通界倡导的就是这个问题。接下来逐步逐步的，特别是我们房地产商，真的要好好的研究一下我们的TOD，我觉得发展差距特别大。
TOD发展得的就是丹麦的哥本哈根，这就是拇指型的交通。我们中国所有的交通错误就犯在摊大饼上。中国的城市现在在快速发展，全部是这个问题。北京市是从一环摊到二环、二环摊到三环，但是交通问题还是解决不了。但是这是由北京政府的政策和决策方式决定的，包括各路专家对这个发展方针也非常不满意，但是由于各方面的原因，很多城市还是走这种“摊大饼”的发展模式。
哥本哈根是怎么回事呢？它这个城市就这么一块（如图），这就是一个拇指状的，就像我讲的，交通引导发展。说出来也非常简单，并不需要多么高深的理论去理解。这儿是一个线路，这儿就是一个城市组团，这个组团出行呢，公共交通过来。这个组团理念呢，尽量不出行就能够解决你的就业、消费、生活、娱乐。就是理念上说起来非常简单，就是这儿是一个组团，这个组团你将来上学、就业、娱乐就非常简单。不像我们中国，你建立一个新区范畴，就只能在里面睡觉，其他的功能都没有。
我讲的例子，实际上这种发展模式在国际上非常推崇，非常值得我们中国城市学习。（如图）这就是交通，这个轨道线过去，在500米之内就有一条交通。500米大家是非常愿意走的，像丹麦这种城市，到处都是水，大家非常愿意走，就全当散步了，500米之内肯定有一条交通线。香港也是走这种模式，所以香港的新城发展都是先发展这种交通。香港发展新区的时候，先建轨道线，所以香港的地铁是全世界最公认发展的，不需要政府补贴，政府、市民受益，出行非常方便。
当然，哥本哈根城市辐射是非常好的。中国的模式，是有了路两边就发展建设，这是中国的“马路经济”。TOD的建设战略就是交通枢纽站，等一会儿我会讲北园大街。
我们现在看到了丹麦的交通枢纽、香港的交通枢纽。城市交通要考虑老百姓的最方便，要理通发展，要理好人流、车流、交通流的发展。它的发展就是在交通枢纽站在发展，让大家出行很方便。前段时间我接触过一些国外的大公司呢，他们的发展思路很简单，就是我的公司门外有一个交通车站，这就是他们选择办公地点的目标。所以这是个特点。
第二呢，就是发展普通发生在交通枢纽站周边的0.5公里内。第三呢就是与优质的行人、自行车街上连接并形成系统。还有鼓励综合式发展，包括零售、居住、商业综合发展。
（如图）这张图就是一个例子，这就是一个车站，是为了高密度的开发。这就是车站，这就是商店，你从公交车下来之后就可以购买了，当然大型的购物你还需要到别的地方去，但是一般的消费就可以在路途当中解决了。这个TOD的意义是它是可以对城市发展帮助很大的。
引导发展的模式呢，就是刚才说了，和中国的“摊大饼”模式相比呢，这是“拇指”状的。说到底就是围绕着交通线路去发展，就是围绕着交通站点。比如说美国围绕着交通发展，商业楼在500米之内的增值比例在10％左右，但是中国现在还没有。随着交通越来越恶化，交通就是你居住生活一个非常重要的方面了。我们济南的交通在来说还是比较好的，还感受不了这种现象，还没有一堵就是两三个的情况。
这就是欧洲的情况，（如图）这是刚才说的巴西的库里蒂巴，这个也很有意思。它完全是支路连接，这条线上是低峰，是别墅。这些环呢，不是主要的交通干道，是放射性交通线路。这个环的意思大家很容易理解，像北京一样，你都是环，一堵交通就瘫痪了。而这里的环呢，这不是主干道，如果这儿已经出现瘫痪，我就换到这里了。当然这都是技术方面比较复杂的问题，说起来比较简单，干起来特别复杂。我们国家目前也在认真的研究这些问题，也在学习这些问题。
这是我讲的第二个，简单的讲一下TOD和BRT的情况，大家记住这两个概念词就可以了。
第三个我结合北园大街的改造，我们原来做过一个宣传片，结合这个宣传片给大家介绍一下。（播放宣传片中）
我顺便讲解一些情况，一个是我们北园大街现在一期工程的范围呢，就是从西二环到东二环，远期我们一直连到东绕城和西绕城，西绕城就是未来我们马上要建设的京沪高铁，这是我们城市发展的一个重大枢纽，这是国家投资项目未来会对济南带来重大影响的基础设施，给济南市发展带来重大机遇的一个项目。所以我们这次修道修到西二环，还有一个特殊的情况是，这儿是张庄机场，张庄机场的搬迁我们以前一直没有对外发布过，实际上我们现在洽谈的非常好，这儿可能是未来几年内一个非常重大的发展区域。这是北园大街的情况。
北园大街刚才有两句话叫“双快体系”。是一个快速路与快速公交，快速公交BRT，当然已经知道了。快速路的概念，大家都很清楚，类似于顺和高架，大家都体会到了快速路对出行的有利条件。BRT是对公交车辆，公众出行极其有利的方面。所以这条路是我们国内条集快速路与快速公交为一体的复合型交通走廊，这是国内条。所以我们做论证的时候，国内的专家纷纷愿意到济南来了解这个情况，他们感到这是对中国的交通发展有重大影响的一条路。实际上在国外快速路和快速公交在一条路上是很正常的事，但是在国内由于各方面的管理的原因，这是很难得的。
我觉得的好处是：一是极大的节约利用空间。第二，对社会车辆和公共车辆，对老百姓的出行和有私家车的出行都是非常有利的。再简单说呢，一般一条快速路呢，对快速路两侧对城市发展有影响，因为快速路主要是长距离出行的模式，对两侧的商业可能有影响，但是BRT对两侧的商业发展是极其有利的。所以我们把这个复合型的走廊在北园大街推广以后，对北园大街的两侧商业发展极其有利。比如说从长距离出行来说，现在大家去机场，大部分都愿意上顺和高架，直接一条线就进机场。可能从建委办公的这个地方出来，可能到机场就是30左右。但是以前没有绕城的时候，从将军路到机场，再走机场道可能就得40到一个，但是现在有了高架路大家都走这条路，非常快。
如果我们再有了北园大街这样一条线，快速线，大家就可以快速换乘了。现在北园大街大家都反映，为什么不是特别快，因为我们有一条线还没有做。做成了以后你在这儿就不用绕城顺和高架了，出行就非常快了。向南向西、向青岛方向，都非常方便。（播放宣传片）
贾玉良：借这个机会我想和开发商一起讨论讨论这个问题。一般高架桥按照城市净空只需要5.5米就可以了，我们这次做得净空比较高有8.5—9米。做这么高也两个考虑，一个是，如果这个净空太低的话，就成了一个天然屏障，割裂了桥的两侧，所以我们做高了以后就不会出现这个问题了。广州的机场高架做到了净空12米高，这样什么就阻断不了了。但是他们那个是直接到机场，中间不下来了，而我们的高架桥是随时准备要下来的，太高了也不方便。
第二个就是步行系统的连接，这样能够对两边的商业联系作用有极大的加强。如果你在设计系统就能把你的商业和道路连为一体，这样就很方便，你通过这个建筑就可以过街。所以提这一点，是因为开发商原来很关注这个问题，我们不惜投资来关注这个问题，也希望大家做项目的时候高度关注。除了这两条呢，还有桥的下边是公共车站，我们从空气散发角度、从各种角度都做了分析。
（如图）这张图呢，可能大家都看到过好多遍了。刚才说了，上下匝道呢，我们在主桥上做了6对半13条匝道，标准断面就是60米的，这个图片可能报纸上登了很多。这样可能造价上多了一些，但是这样呢，桥的立体造面就非常漂亮，而且桥墩的安全问题等等就都更有了保障，这是个标准断面。
刚才我说到了长途汽车站，就是我们这次的设计到什么程度呢？就是到长途汽车站完全不走地面道路，以前有观点说，把长途汽车站搬到小清河北，完全不堵塞城市交通，但是我们根据国际上的例子分析，这是完全不成立的。你像东京、巴黎，他们的长途汽车站都在城市里面。你像省内有些地方，像威海，他们把火车站、长途汽车站都放在城市外面，交通压力是缓解了，但是老百姓出行多不方便呀。我们在这里设了四条匝道，长途汽车站是有三条，一层二层是卖票，三层是始发车辆，这样对我们市内交通就没有影响了。刚才说了，我们北园大街是东西方向的，向哪个方向都是非常方便的。我们计划，在一二三站外都做住宅，一开始他们都不同意，说在长途汽车站站点上做住宅不好，我说有什么不好的，把绿化搞上去，把噪音搞下去，做住宅有什么不好？你像香港，他们这方面做得就非常不好，在交通站点都是小商业和住宅，你下了班需要买点东西就回家了。就是这种生活模式效率是非常高的，香港做得非常不错。
这样的站在呢，我们设计了四个，刚才说了有黄岗路、有济洛路、还有历山路和长途汽车站的节点。
已经占用大家很多的时间了，这个片子就不再放了。最后再简单说几句，就是关于北园大街的改造对北部地区的影响问题，首先我们所说的北部地区首先指的就是铁路以北，当然有人说还有经一路。但是城市发展天然的阻隔最主要就是铁路阻隔，现状的北部地区呢，是工业。这是济南市建国以后的工业区向北部地区发展，第二就是村区，环境是脏、乱、差。政府要有大的动作，刚才我里面说过了，济南市要按照“四沿”发展，其中经十路沿线，大家已经感觉到了。第二是沿铁路线，铁路的整治真正使铁路两侧的居住大大受益。第三是沿小清河两边发展，这个宣传不大，但是确确实实有大的动作。我们现在是南水北调，今年马上就要开通输水工程，要做暗渠。同时配套这个输水工程做片区开发，最后使小清河带成为真正的城市发展带，城市宜居带。其中旅游、航运、输水功能都要实现。现在正在策划，最关键的是做工程的时候，同时做河岸两侧的开发。人们都是喜水而居，纵观世界上的许多大城市，巴黎也罢、伦敦也罢，都是原来在河的两侧，通过逐步逐步的发展而形成了城市。国内也是这样，比如说上海的浦东，广东的珠江也是这样，原来珠江都是在北部发展，现在逐步发展到南侧，珠江已经成了城市发展的命脉。杭州的钱塘江也一样，现在和萧山联系在一起成为城市发展的重要命脉。济南市的战略发展上，远期是需要跨黄河发展，但是首先在跨黄河发展之前首先要解决沿小清河发展和跨铁路线发展。
同时下一步铁路新客站的建设，还有“泰济青铁路”沿线的建设，这些重大的工程一定是带动北部的发展。自然条件呢，大家清楚，北部水系非常发达。东西向小清河，所有的河流都要汇入小清河。现在河里的水是脏水、污水，恨不得把河盖起来。这两年的污水改造的效果大家都已经看到了，今年市政府已经对北园大街以南的工商河、东西洛河按照国家的要求实现清水。明年的治理力度会进一步加大，这些都是便利的条件。从道路交通角度，从历史上来说，受铁路的阻隔是非常严重的。但是现在跨铁路的交通已经感觉到很方便了，下一步跨铁路桥的建设，包括北园大街的改造，都会解决这个问题。原来是一下雨都非常不方便，但是下一步北部地区的路网是远远比南部山区要强的。因为南部是山，它不可能打开山穿山去建一个通道的，但是北部是河，这就非常方便了。我个人感觉，北部的交通是非常发达的，现在是刚刚起步。水系的网络比较全，这对居住环境来说呢，是非常有利的。所以我预计，北部会在今后几年中得到政府的高度关注，得到市民的高度关注。所以我也希望开发商能够眼光远一点，从战略上采取措施，该抢占的就要抢占一点，目前成本还比较低，所以现在时机还是非常有利的。
最后在政府部门的关注下，在全民市民的高度关注下，希望北园大街的改造能够尽快实现，北部地区的发展能够越来越好！谢谢各位！
主持人：好，我们感谢贾主任给大家带来的这场生动精彩的演讲！贾主任的演讲主要给我们说了两个问题，一个BRT、一个是TOD，通过贾主任的演讲，使在场的观众对这两个概念有了一个理性的认识。这个环节就不让大家提问了。接下来我们有请第二位嘉宾，有请济南市天桥区宣传部部长张崇元给大家演讲，他给大家演讲的题目是《发展中的天桥区》。
张崇元：各位领导，各位专家，今天济南时报在这里举办这个《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》，很高兴。本来是邀请我们区的分管的钱处长，但是他今天开会，所以领导临时让我来参加这个会。我参加这个会很激动，也很紧张，有机会向各位专家和领导学习，非常高兴。北园大街大动脉这个研讨会呀，我从昨天下午街道这个通知以后，很高兴，也很激动，因为我和北园大街感情很深。我从部队上到北园已经30多年，看着北园大街的变化，亲眼目睹了北园大街的发展变迁。所以我主要和同志们谈一下感受和体会吧。
北园大街以前叫北园路，北园路之前叫什么？大家不一定知道，28号线。个概念，北园大街就是沿历山北路那个地方叫北园路。每次的变迁，给天桥、给全市人民带来了很大的方便。的时候从40年代、1941年，北园就是济南市民的“菜篮子”。到了70年代，75年在这个基础上扩到了7米多的土渣子路，这时候我就来到了济南了。这时候走马车、人力车、步行。最后到了85年就改成了35米的路了。北园人的思想非常先进，要想富先修路。北园的面积非常大，北园人的思想非常开放，这时候就由7米多扩大到35米，是4车道。这个时候北园人民借这条大陆的拓宽，加大了产业结构的调整，使北园这个地区发生了很大的变化。因为路有了，结果了产业结构调整，由农业转型为乡镇企业，发生了很大的变化。
到了90年代，北园大街改成75米、8车道，这个时候我正式干宣传科长。那时候报社给了很多的宣传片子，今天我也带来了。（见图）这张就是4车道的时候，我在明湖大酒店工作；这张就是35米宽的时候。这张也是在明湖大酒店上班的时候，照片里面树着一个大牌子，就是毛主席到北园来视察。
北园大街每一次的改造提高，都给北园人带来的收获是很大的。北园人35个村，经济发展是非常快的，由省委、省政府命名为“山东镇”，这与这条大街是分不开的。借着北园大街这条路，清河村率先发展起了明湖大酒店。北园大街的变迁，重要性的是通过每次的变迁改造，给北园地区、给天桥带来了很大的改变，环境面貌有了很大的改变。这个期间，90年代末盖楼，政府号召北园的全部35个村都要全部盖成楼房，那现在到了多少了呢？大家都知道了。所以这就是北园大街的变迁，由路到大动脉，给北园地区的变迁带来了身价的极大提高，现在好的楼房都到了四五千一平米。所以刚才领导也说了，要尽快的抓住这个地区。
我觉得还有一个地方要重要强调，就是小清河的改造。北园大街的指挥部在区建委这个地方办公，小清河的改造现在不是一般的改造了，小清河以后就是一个观光河，里面会有油船这些东西，就像周庄一样的感觉。我说这个意思呢，通过它的改造，对北部地区，特别是对天桥这块的环境会有极大的提高。
第三个事就是我们天桥区政府正在干的一件事，要北跨。当时我提出来“济南要北跨、天桥要首跨”。为什么这么说呢？要加快济南的城市化进城，天桥在中间，天桥必须要首跨。天桥在黄河南北，这个面积相当可观。这样要在那边建一个龙湖。龙湖工程期投资5个亿，市政府鲍市长亲自挂帅。这个地区如果建成，各方面吃喝玩乐，对济南市的发展起到了一个桥头堡的作用。现在北园大街改造的指挥部、小清河工程指挥部、龙湖改造指挥部，每次领导去了一看，都是热火朝天的场面。
所以说将来黄河，要成为济南市的一条内河，变害为利，要把黄河济南市这一段建成一条观光河。如果这个目标达到了，这就是上海浦东在济南再现。所以说，这些项目对济南市形象的大力提升，对在座的各位大老板是一个很好的机遇。刚才贾主任说，这是一个很好的机遇。一定要改变以前不上北的观念，将来北部地区会超过南部山区。希望大家不要放过这个机会，不对的地方希望大家指教，谢谢大家！
主持人：应该讲，张部长对北园大街的历史变迁情况非常的熟悉，也很有感情。拿过来的非常珍贵的历史照片，非常真实的再现了北园大街的历史风貌。军人出身的张部长的讲话也是非常的干练和饱含感情，给关心北园大街的领导和观众都注入了一剂强心剂，接下来让我们再次感谢张部长的脱稿演讲！
接下来的嘉宾就是济南舜立房地产开发有限公司董事长张立柱先生，张先生应该说是生在天桥、长在天桥的人，他对天桥也非常有感情，后期开发的舜景花园的项目对北部提升都有很好的带动作用，下面就有请济南舜立房地产开发有限公司董事长张立柱先生为我们做主题演讲，他演讲的题目是《三个一的提升》。
张立柱：各位领导、各位专家，非常高兴参加济南时报举办的这次《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》。作为一个生在北部、长在北部的人，我对北部很有感情。在此我只想与大家交流一下我个人对北部发展前景的认识。在老济南人的认识当中，济南市所谓的北部就是天桥区，天桥区在人们传统的印象当中就是工业区，城区环境较差、居住人群混杂。2000前后，天桥区在市委、市政府的领导下不断出台新的城区规划，城区改造进入了一个新的机遇期。大量工业企业变迁，新型住宅项目先后上马。北部向着一个集居住、生活为一体的新型区域。在人们意识还没有发展的时候，北部悄然进行着一个新型提升。其中最振奋人心的当属“三个一工程”，即一路、一河、一湖。
众所 ，一路即是刚才贾主任所讲的北园大街。这是在中国个快速公交的示范项目合作城市，当前已经全部开工建设，力争用一年的时间完成建设。据我个人理解，快速公交系统应该是介于轨道和公交之间的快速公交系统，集地铁的快速性与公交的灵活性为一体。这项规划将北园大街定位为快速灵活的交通网，这项工程竣工之后对带动济南市的快速公交系统有极大的作用。这对于交通事的路网结构、路网流量、发挥老城的交通、加快铁路之间的联系，加快老城疏通建设有极大的作用。同时快速公交对两侧地区的节约化利用，提升城市风貌景观、对两侧商业的高效率发展具有重要作用。这一路的建设必将带动区域房地产的快速发展，北园大街的建设，我也是一个受益者，因为我的清河家具城，也正好在这条路上。
一河即小清河工程，济南市将全力整治小清河。由于这一带两侧都是建设用地，开发潜力很大，在开发中将通过提高防控标准，提高桥面、建设桥干，拆除现有低标准桥梁，形成特色景观带和三产带，热观济南市的房地产发展，济南市中心的房地产已经越来越少。走出济南市中心已经成为城区发展的又一个重要方面。鹊山龙湖项目是济南市的一个重要项目，东至国道104线，总用地43平方公里，自东向西由洛口浮桥、二环西路浮桥和黄河二桥与之相连接，鹊山龙湖项目是集娱乐观光、商业项目等为一体的项目。形成了河湖汇映、山岛龙城、旷野阡陌为一体的项目。
建 湖项目，黄河就成为了一条城中河，对城市建设有很大的推动作用。通过龙湖建设，新大量的人流、资金流都将极具发展，也为农民致富提供了条件。同时为了充分发展社会主义新农村，促进农村经济的发展，建设新龙湖可以满足这一需要。济南市号称泉城，经过漫长的发展以后，济南逐步成为黄河中下游地区的重要城市，特别是成为黄河中下游的交通枢纽城市。但是南部山区是济南市的水源城市，控制向南发展而向北发展，但是黄河又是济南市发展的瓶颈，这一项目可以突破济南市向北发展的瓶颈，打破了济南市城市东西狭长、南北狭窄的情况，因此这一项目，可以真正实现济南市城市生态化发展的目标。
黄河龙湖项目可以体现济南市泉城风貌在济南市北部的延续和发展，同时挖河成湖的发展，实现区域内水水相连、岛岛相通，成为济南市城区和绿地之间的生态环境，形成济南南山北水遥相呼应的生态城市的发展，形成济南南玩山、北游水的旅游目标，济南市的城市品位将有极大的提高。项目促进北部居民生活条件的提高，北部居民生活条件将得到彻底的改善，农业的效益就得到极大的提高。随着旅游项目的开发和各项安置政策的落实，将为区内的居民提供良好的生活环境和良好的就业条件。北部居民将彻底改变脸朝黄土背朝天的生活方式。
黄河曾经割断了济南市南北的发展，使我们无法与母亲河血脉相连，而龙湖项目的开发将彻底改变这一现象。以上就是本人的一些粗浅看法，不当看法还请各位专家批评指正。
主持人：谢谢张总的演讲！张总应该说对济南市的发展做出了重要的贡献，但是比较谦虚，应该是属于实干型的老总，谢谢！下面我们请出第四位嘉宾，就是中国重型汽车房地产开发有限公司刘思广总经理，说到刘总，大家可能不一定熟悉，但是说起他开发的重汽·翡翠郡，大家都非常的熟悉，他今天演讲的题目是《BRT系统与重汽开发理念》。
刘思广：各位领导、嘉宾，大家好！感谢时报给我们这么一个机会和大家一起交流发展济南北部发展运营的城市大课题。很显然，作为身处其中的重汽，也得益于这块沃土。
重汽集团房地产公司成立于1993年，公司成立至今先后开发了重汽嘉和园、重汽·嘉祥园及重汽彼岸新都项目。至2003年起在集团公司的战略指引及战略支持下，我们开始全面筹划重汽·翡翠郡项目。该项目在规划拆迁范围内，我们怀着强烈的社会责任心，开发了38万平方米的大型住宅项目。济南市的特点，决定了济南市的人流、物流乃至商脉都沿着东西方向发展。可以说，道路的建设对区域的发展有着巨大的促进作用，时报这次抓住城市发展的规律，关注北部“新大动脉”的建设，并且关注民生，与老百姓面对面，让老百姓真正的感受到城市发展的好处，这无疑是一次非常有意义的活动。
北部的发展为天桥区的发展提供了一个新的平台，改造后的经一路与大纬二路也是成为一个新的主干道。目前改造中的北园大街与中国个BRT城市交通系统，将彻底改变北部的交通形象，极大的提升北部的交通建设。目前，有一批规模较大、品质较高的成熟社区，正以成熟的开发理念引领着北部的发展，如今鲁能康桥、巴黎花园、金色阳光花园、泉星小区等等包括我们重汽的翡翠郡等一大批高品质楼盘纷纷崛起。高品质楼盘的崛起，道路交通的便利，环境景观的建设，再加上我们区内本身集商贸、休闲为一体的配套建设，一个片区的崛起、一个中央生活区的诞生，从来都是伴随着政府的重大建设。我们有信心把我们重汽·翡翠郡打造成一个北部地区的领头羊项目，打造成为一个北部CLD的项目。
在道路的交通、高架部分，与BRT充分结合，把BRT的理念引入社区，使社区居民不再为上班交通而麻烦。
第二，引进了北师大翡翠郡学校，包括小学、初中共42个班，学校实行9年制公办义务教育，并按照北京市名校师范大学的教育制度进行。学校建成后，我们将无偿捐献给地方教委，我们重汽不再参与管理。
第三是国际大师的设计，我们翡翠郡的设计全部是邀请的澳大利亚的设计师担纲设计的，目前该项目获得了国家专利，可以自豪的说翡翠郡是中国个有专利的项目。
四是原生态理念，为了保留项目的原生态的东西，小区的设计对承载厂区历史的古旧厂房进行了定位，并对古树、水塔进行定位，但是为了保留这个城市的记忆，我们做到了人与自然、环境三者之间的统一，我想这也是具有一个社会责任感的公民和企业应该尽的义务。
可以预见，随着北园大街和小清河改造的推进，区域内特有的马鞍山等等自然景观，北部青山、清水的自然景观将逐步呈现，北部将成为济南市民理想的居住区域。为绘就北部美丽的画卷，我们愿意与业内同仁共同努力。我们重汽将为济南发展做出应有的贡献，谢谢大家！
主持人：谢谢刘总的演讲，刘总对重汽开发的理念以及重汽开发的翡翠郡项目做了详细的推荐，有感兴趣的观众可以到重汽翡翠郡现象进行详细的咨询。下面我们欢迎华夏海龙房地产开发有限公司党玉臣总经理给大家演讲，党总今天给大家演讲的题目是《BRT—一条金色大道盘货半座城》，有请党总。
党玉臣：非常高兴参加济南时报举办的《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》，我说这个题目就是《BRT—一条金色大道盘活半座城》，为什么说它是一条“金色大道”呢？我们华夏海龙房地产公司深有体会。我们公司开发的华夏·金色阳光花园，紧接着小区出来就是黄岗的路口，这条路对我们小区来说太方便了，老百姓的生活、出行带来了巨大的变化。我说的这条“金色大道”，就是它给城市生活带来了巨大变化，对老百姓的出行带来了巨大变化。因为现在老百姓买房子都是非常理性，它除了看绿化、看房子的品质外，就是看它的交通环境。
从我们的小区出来到黄岗的交通枢纽，10就可以达到东外环，从我们小区出来沿顺和高架，10就可以到达省体育中心。如果这个交通枢纽继续延伸到绕城高速，40就可以到达济南机场。所以我们把我们小区称为“南有金色阳光花园，北有金色大道”。这是。
第二，对建设新泉城、建设新天桥具有巨大意义。为什么这么讲呢？一条铁路把我们济南一分为二，分为南北两段。建设这个金色大道呢，对我们济南市的发展具有重大的意义。我们刚到天桥的时候，老济南对天桥的印象确实不大好，在几个城区当中，天桥的经济发展、交通状况、空气质量方方面面来讲，跟其他城区相比差距都比较大。我们这个BRT的发展呢，可以这样讲，对我们济南铁路以北半座城扮带来了巨大的变化。对改变天桥、建设天桥、提升天桥，带动北部的发展具有重大意义。所以说也跟我们开发商，这条路带来了无限生机，带来了滚滚财源。所以在这里也提一个建议，这是建国以来铁路以北重大的一次投资，我们也建议天桥区所在的区政府也好、天桥区也好，在治理环境也好、在其他的市政设施建设方面，也加大财力建设，与我们BRT整个的环境相匹配。
最后也企盼着我们BRT快速建成，展现在我们泉城市民面前，也期盼着我们天桥区其他相应的配套设施，也赶快展开。最后感谢贾主任、谢谢各位！
主持人：我们非常感谢我们的演讲嘉宾党总。接下来就要进行到我们本次论坛的第二环节，就是论剑环节；我简单介绍一下，就是我们将请出我们所有的演讲嘉宾包括开发商，对我们本次论坛的问题，就老百姓所关心的问题进行交流沟通，同时我们留出10的时间，有向这些领导和开发商提问的，也可以进行提问。有请我们工作人员将座椅搬到台上来。接下来我们有请贾玉良主任、张崇元主任，张立柱董事长、马莹董事长、张立柱总经理、党玉臣董事长、刘奎总经理上台，大家欢迎！好，我们七位嘉宾已经坐到了台上，刚才有人给我递纸条，让我代大家问几个问题。说我们今天是搞的一个《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》，来的都是老总，也都是高人，我们想问一下北部发展的价值与潜力到底有多大？我看几位老总都准备一下，每个人都给大家揭一揭这个谜底，老百姓买房子都是要增值，我觉得可以根据我们过去已经开发的楼盘，我们过去开发的楼盘销售非常好，我觉得在座的几位老总都非常有发言权，给我们大家讲一下增值潜力究竟有多大？张总先说一下。
张立柱：目前，济南市北部价格比较高的盘价格都在3500块钱左右，随着北园大街的改造和北跨黄拥氖迪郑揖醯醚鼗坪右淮Ω檬且桓霰冉侠硐氲那颉Ｆ疚腋鋈说脑げ猓乱徊降睦硐爰畚挥Ω檬窃?000—4500左右。
主持人：谢谢张总，七位对话嘉宾当中，大家注意到了，有一位非常漂亮、非常有旗帜的女老总，给大家再介绍一下，这位就是齐鲁置业房地产有限公司的董事长马莹董事长，马总为了参加这个论坛，专门从外地赶了过来。马总开发的齐鲁花园的项目也是在堤口路上，我刚才了解了一下，她那个楼盘现在还剩下三套，所以请她也谈一下在北部开发的感受。
马莹：说起北部的建设，我们这几年非常欣喜的看到了北部的发展。我们刚开始做这个项目的时候，对北部发展还不是很有信心。我们刚开始开盘的时候均价在2700左右，现在我们的楼盘均价是4000左右，非常大。当然，这与北部的发展是有很大关系，特别是纬六路高架的改善，对我们楼盘有非常好的促进作用。我们这个楼盘历经三年的时间，我们刚开始建设受到了政府的非常大的支持。我们刚到天桥的时候很多人提醒，说天桥区的投资环境不是非常好，但是我们去了之后受到了各级政府的支持非常大，也使我们非常感动。我们北部也是以精装修为突破点，也奠定了我们齐鲁置业在市场的地位，也使齐鲁置业获得了非常大的成功。刚才听了天桥区领导的介绍，我觉得北部的潜力会更大，也希望我们有机会再参与北部的建设。
主持人：谢谢马总。应该说马总为人非常实在，给大家说出一个价差，说出了2700—4000元的价差，如果我没记错的话应该是有1300元的空间。我们来听听刘总和党总他们对于北部地段潜力的预期！有请刘总！
刘思广：我们大致把我们翡翠郡项目给大家简单介绍一下，因为目前这个翡翠郡项目市场定位还没有推出来，我给大家大体说一下这个成本。我们这个翡翠郡项目是以前重汽的一个厂区，也是通过招拍挂把这块地拿下来了。现在我们设计已经基本上完了，已经开工一块了，马上还要开30万左右，今年打算开50万左右，平均设计成本大概是在7300左右，这块加起来大概有2800，其他的成本大概在600块钱，这些成本加起来我们成本大概是在3400块钱左右。这是我们的成本价，我想我们会推出一个让老百姓接受的价格。
党玉臣：我们华夏海龙·金色阳光花园推出的时候就非常受欢迎，短短半年的时间非常快。去年开盘的时候，销售就非常好，我们二期是4月29号开盘，开盘的时候热烈的程度远远出乎我们的预料，也就是说老百姓的热情非常的强烈。为什么呢？也就是老百姓也都知道北园大街BRT“双快”系统的建设。我刚才讲，过去没有这个BRT系统的时候，从我们小区到北园大街大概是需要半个左右，现在10就可以过去，可以看看它给人们的生活带来了什么样的变化。
当然了，交通是房价的一个方面，我们开发商来讲，要把房子建设得越来越好。除了户型、容积率方面，还有其他的方面，比如说我们整体配置了太阳能，我们的外墙保温材料，我们配套了日本保温窗，所以房子的价格和这些配套是成正比的。我们房价高一点，可能有些老百姓觉得不可思议，怎么堤口路的房价到了4000多，但是我们房子的品质是不一样的。我们楼的间距到了4.5，这个间距在济南市是不多见的，我们的绿化率是35％，当然这也离不开BRT交通系统的建设，给我们房子带来了巨大的潜力。
主持人：我们开发商应该都对房子的潜力都做了一个总结描述，这样我们听一些我们市里的领导、区里的领导还有我们建筑设计公司的老总说一下。贾主任先说。
贾玉良：非常抱歉，我也不会算帐，所以刚才几位老总说的数据是最可信的。所以说是肯定的，关键是分阶段。据我个人的判断，北园大街的改造包括小清河的改造完成，这个阶段是一个阶段一个阶段的，包括北跨发展的不同时段，我觉得北部地区至少是在一个比较快速的增长过程，我是这样看的。
主持人：谢谢贾主任，我们区里的张部长，发表一下个人的看法。
张崇元：天桥区在济南的北部，济南的地理位置南高北低，再加上天桥这个地方是济南的工业区，再加上汽车站和火车站，在一定程度上，这个地区的环境与南部相比不是很好。但是改革开放以后，区委、区政府高度重视，在市委、市政府的领导下，区里非常重视环境建设，通过综合整治，应该说环境在逐年改善。除了这几个大的项目改造之后，刚才我们说的济南“新大动脉”北园大街的建设，小清河的改造、加上鹊山龙湖的建设，加上隧道，济南五条线路要跨黄河。再加上我们综合治理，加大各办事处的工作力度，各办事处从治安、环境等各个方面都进行了整治。通过这些措施，我们天桥区这个地方会越来越好，它的身价，将来只能增加不会下降，至于增加到什么程度，还是要听听专家的。我想五年之后，应该会超出老总们预期的这个价格。
主持人：谢谢我们张部长。我们对话嘉宾我再隆重介绍一下，还有一位是山东驿站建筑设计董事长刘奎先生！刘总是做了很多年的建筑设计，请他谈一下对北部地区的看法。
刘奎：非常高兴参加这个活动。我昨天接到这个通知之后，简单的分析一下。我觉得应该从资源方面看北部的潜力。一个是北部原有的资源，一个是新增加的资源。北部的原有的资源，核心区的规划楼盘并不是特别多，现在我觉得所指的北部是市区的北部。我觉得市区的北部应该是仅次于核心区发展的一个地带。我觉得北部有这么几个资源优势，刚才谈了几个交通方面的优势，包括北部的交通，BRT系统。另外，我觉得这在济南市的发展史上具有一定的文化方面的优势。不管是黄河、小清河，我觉得都是城市发展的文化资源优势。还有大明湖的北边沿，还有齐烟九点的三点都在北部。另外一个还有就是北部在近代史的发展上，我觉得它突出的是工业区的发展。特别是重汽·翡翠郡的项目，刚才刘总也介绍了。在尊重工业、尊重历史方面，北部做得非常成功。所以说，有人说过了，“济南不是一个时尚的城市、济南不是一个工业的城市，但是济南是一个厚德载物的城市。”这是北部的资源。
另外呢，我觉得北部，因为我是济南人，在这个区域范围，我觉得有两大特点，一个是工业、一个是农业。农业这块呢，基本上这种田园景色，我觉得也是济南一个非常突出的特点。过去北园路以北很多的河塘，现在都取消了。现在在新的规划建设和地产项目当中，我觉得北园做好“园”的文章，我觉得也是房地产项目的一种卖点。另外，我觉得北园还有革命纪念地，毛主席去水屯等等，我觉得这都是很好的设计的卖点。
另外谈到的概念。我觉得有两种的概念，一个是水涨船高的，因为房地产市场化以后，房地产一直在。另外一种就是突变的，这种才会带给你真正的效益。如果只是水涨船高的，你的生活品质就没有提高。只有突变型的，你在二次置业、三次置业中，你不改变你的投资，然后你还能得到一个比较好的，这才是真正的增值。我觉得现在还有很多都是这种水涨船高的预期，我觉得作为买房人来讲，如何抓住这种突变型的空间，才是你真正可以投资获利的空间。
贾玉良：我补充一下，我再补充一下你说的隆重介绍刘董事长的情况。因为我和刘总相交很长时间了，刘总特别是对于古文化的保护、盘活，现在刘董事长在国内推出的，刚才他说的这种剧变型的房地产投资提升，就是古建筑的提升功能换代，大家了解的一个就是纬六路的老洋行的项目，刘总昨天晚上刚做的夜景照片，你可以给老百姓看一下。刘总刚才讲的，是这种剧变，从文化角度挖掘，这是一个精心策划、精心研究的问题，不需要过多的硬的资源，大家可以去参观一下，刘董事长从投入上来说，是非常非常大的。但是从将来的产出来说，是更巨大的。另外一个是从经十路上电焊机厂，大家可以已经注意到了，刘董事长已经签了6年的协议，在这里面从事餐饮业，从城市提升的角度，我觉得他开了一个特别好的头。我也希望在北部地区，在城区的开发改造当中，政府都要注意这个事情。你可以看看英国的泰晤士河两岸，就是做了这些文化产业，产值有了巨大的提高。城市就是靠这些文化产业，一定要做出文化品位来。
主持人：谢谢贾主任，贾主任又给我们介绍了一下刘董事长的情况，刘董事长从文化角度入手做了很多的工作。
贾玉良：目前这两个项目，都是济南市一流、的项目。
主持人：应该说，文化应该是一个长远的投资方向，不知道在座的老总和观众是不是认同这一点。应该说，刚才刘总还提到了对济南市城市特色的概括，说济南是一个厚德载物的城市。我们济南市的历史文化，再加上我们领导、专家的参与，我们每个人都有理由相信，我们的北部将来会更好。接下来我们就有请这七位嘉宾用一句话来概括一下我们明日北部的情况。
贾玉良：我认为北部远期是交通发达、水系纵横、人文生态、居住、文化会得到高速发展的一个社区。
主持人：贾主任不愧是市里的领导，概括的非常全面，我们掌声鼓励！接下来请我们张部长用一句话概括一下。
张崇元：这么说吧！我想用毛主席他老人家的一句话，“北园是个少有的好地方！”
主持人：北园是个少有的好地方，这个让人听起来非常的亲切。下面我们有请舜立的张总给我们概括一下。
张立柱：新天桥、新城区！
主持人：马总？
马莹：天桥整个的发展比较晚，规划起步比较晚，我想比其他的城区可能从整体规划上、设计上更有突破、更有发展、更有成就！
主持人：三个“更”，“更有突破、更有发展、更有成就”，接下来我们请重汽房产的刘总。
刘思广：我想很快天桥会成为一个生活中心、商业中心。应该很快随着长途汽车站的重要改造，会形成一个商业中心，随着北部的改善，这里又会成为一个生活中心。
主持人：党总？
党玉臣：一条金色大道、盘活带动半座城。
主持人：谢谢党总，党总非常巧妙的把北部的城市发展和他的楼盘做了一个非常巧妙的结合，都是两个“金色”。“一条金色大道”“金色阳光花园”。下面我们请刘总给我们做一个总结。
刘奎：不敢当，这让我想起了韩美林在北大演讲时一句话，那就是“一个城市不仅要有实力，更主要的是要有魅力”。我想接下来济南也要朝着这个方向发展，那就是发展“魅力济南”。我想北部也要增加魅力，真正成为“魅力济南、魅力北部”！
主持人：要增加魅力。正好我们工作人员把刘总的图片也处理完了，大家看一下。这个建成的老洋行作用是什么？刘总给我们介绍一下。
刘奎：这个是1919年的时候建成的一个老银行，我们现在要把它开发利用起来。
主持人：是对古建筑的一个保护。现在是我们的现场提问环节，我看我们现场的听众听了一上午，也攒了一肚子的问题，下面就到我们的提问时间，希望有问题的大家踊跃举手！我们请那位戴眼镜的先生吧！
观众：我是济南时报《置业周刊》的记者，我想问贾主任一个问题，我之前曾经听过一次贾主任的演讲，就是关于BRT的，也正是听了贾主任的演讲，我之前也刚在北部买了一套房子，是金色港湾的。我想听贾主任说一下，北部真正的价值提升会有多高？会不会真正成为济南的“上海浦东”？或者说是不是它现在的条件是不是已经具备了？政府会从哪些方面提供支持呢？谢谢！
贾玉良：这个问题不太好回答。我个人是搞技术出身的，看事比较实一些，我认为北部发展呢是在一个启动阶段，在启动。这和其他城区不太一样，比如说长清大学园，一发展马上就从农村变成城区，这种变化是非常大。但是北部是一个旧城改造，这种旧城改造需要几方面的全力以赴的支持和配合才能完成。首先是市政府，现在市政府的态度非常明确了，有重大工程。第二就是当地的市民，通过我们的建设由南部向北部转移，北部的市民、单位从观念上能够适应这种变化，这也是一个非常重要的条件。同时呢，刚才说各位开发商、建设单位要把目光看得远一点，确实现在开始倾力打造北部新的地产。我觉得这些条件都非常重要，我个人看法是追求一个长远的变化，从我信心上来说，我感觉在五年之内，就能发生一个比较大的变化。但是大的，和现在要发生天壤之别的变化，要随着小清河两岸的变化，还有其他重大的项目，我觉得恐怕十年能够发生一些巨变的可能。谈得不一定合适，谢谢！
主持人：谢谢贾主任。次听贾主任的演讲，我们这位记者马上就去金色港湾订了一套房，看来贾主任的演讲作用确实非常大。
观众：我想提问一下重汽的翡翠郡项目，我觉得有这么好的项目在北部实现，我觉得非常激动。我想问一下刘总，借着BRT项目和北园大街的改造，这些项目对重汽·翡翠郡项目有什么影响呢？第二个问题就是现在国家对房地产市场进行宏观调控，作为一个有责任心的开发商代表，您认为房地产商应该怎么应对？最后提一个个人问题，因为我个人一直比较关注重汽的房地产公司的发展，这几年确实也觉得重汽的房地产公司发生了一个非常大的变化，从我们集资建设嘉和苑，到彼岸新都的热销，再到这个68万平米的翡翠郡项目，您对重汽房地产发展有什么感想呢？
刘思广：我们设计重汽·翡翠郡这个项目的时候，也是借助北园大街改造和BRT项目，也多次请教贾主任。因为我们现在设计面积是68万平方米，还有一个超市。在这方面，我们和市设计院进行了很多次沟通，我想这些方面，北园大街改造以后会得到充分的解决，这是一个方面。
再一个就是政策，因为现在政策可能是老百姓比较关心的，现在国家又进行一种新的调控。我个人感觉可能是去年调控的一个延续，但是我总的感觉济南的市场不同于上海、深圳、北京、广州，因为济南这块投资行为占得比较小，投机行为几乎没有。我整个感觉，济南的房地产市场还是比较健康的，因为目前来说，市场的需求量还是比较大的。因为这几年，通过城市改造的加大，包括目前的北园大街的改造，带来了很大的拆迁量，所以市场需求还是非常大的，所以说济南的房地产市场还是比较健康的。
从我们重汽房产来说，这几年的发展应该说是坎坎坷坷的。真正的重汽房地产公司成立得比较早，93年就成立了，但是一直没有做什么项目。这两年随着重汽整体形势的看好，真正的房地产公司启动是从04年启动的，经过这两年的开发，我们也积累了一些经验，但是更多的还要向兄弟单位学习，我们还处在学习当中。我们一方面需要媒体的宣传支持，另外也需要多向老大哥、老大姐们学习。
主持人：好，那位女士。
观众：我是济南时报《置业周刊》记者，我想问贾主任两个问题。个问题，贾主任在演讲中，提到韩国首尔在交通形式改变之后遇到了很多的问题，我想BRT交通作为一种新的交通形式在济南出现的话，济南市民肯定会有一个接受的过程，这个过程中政府会采取什么措施？第二个除了在北园这个区域建设之外会不会在其他的区域建设？另外呢，作为一种升级的公交系统，老百姓以前做公交车的时候一般都是一块钱或者两块钱，这个价格会不会随着公交系统的改变而上涨呢？谢谢贾主任。
贾玉良：这几个问题都比较尖锐。个问题就是BRT会不会得到市民的认同，特别是会不会给市民带来不便。刚才我们讲的都是方便的地方，但是任何事物的出现都会有一个接受的过程。像刚才我讲的韩国就是乱了半年，还有一个问题就是要对BRT进行调整，实际上我们国内很多城市都出现这个问题。这个调整的过程，是一个优化的过程，是一个升级的过程，但是会出现什么问题呢？老百姓坐这条线习惯了，你优化、升级肯定是个好事，但是老百姓认为我坐这条线这么多年，你现在让我改坐那条线，他可能不习惯，问题主要在这儿。这就需要政府加大宣传，让大家接受，需要市民的理解。因为我们做这件事情肯定是件有利的事情，我们的事情肯定会越做越好，而不是越做越坏。
第二个问题呢，我们做的这个交通系统是一个远期的系统，北园大街只是一条线，向西区，随着大学园区的改造，向东区辐射也是一样。规划呢，在大纬二路和经十路，在我们社会各界都认同的情况下进行改造也是可能的。就是说，我们规划了十几条线路，现在我们首期线路的改造成功与否，既需要我们政府的决心，市民的关注与理解也是很重要的。
第三就是票价的问题，现在我们基本上是不希望高票价，它的运营成本是比常规公交要高得多，但是政府会实行补贴，我们预期不会超过两元。现在豪华公交是两元，BRT的标准要比豪华标准高得多。我们预期不会超过两元，应该是会让大家能够接受，将来会推出公交卡，可以让大家优惠使用，这个还在研究当中。
观众：我是真正来自老百姓，刚才记者都讲了，我也不是记者，我是个老者。我今天来到这儿，和老伴一起来的。昨天下午，我的孩子给我介绍了，说是汽总有一大批开发的房子，我到了汽总看了，看了汽总给我两张卡，我今天来晚了。我看了今天这个“与百姓面对面”对话，今天政府官员都在台上，开发的老总都在台上。我有幸和你们对话，把我们老百姓的心里话说一下。现在的问题六个字“经济、实用、质量”。
所谓“经济”呢，就是老百姓能够买得起房，这个问题非常重要。这个经济适用房怎么体现？今天我们市里的规划主任、区里的领导都来了。我看了汽总的房子，还有非常漂亮的小洋房，我们老百姓能够买得起吗？所以我们希望政府能够解决经济的问题。这个“实用”的问题呢？我老了，希望和孩子们住在一起，我们希望有那种对开的房子，对门是两大间，我和老伴住一小间就行了。所以请老总们，经济适用房太大不行，太小也不好，可以让一家老小住到一块，这就是“实用”。“质量”，我们老百姓住房最担心的是质量，你看一开始，那是真好！但是一住进去以后，济南电视台我经常看，净是质量问题，不是漏就是滴，问题多了，都是墙壁有问题。我是省里的一个老干部，我就多说两句，5年前我就买了南和园小区的房子，政府开发的房子问题还能大吗？还是不少。所以今天我来了是开阔了眼界，什么BRT系统啊，开阔了眼界。确实对北部的大动脉有了新的体验，但是六个字，请我们政府部门和开发商，因为我们平时对话的机会非常少。能够让我们老百姓买得起房，不让老百姓担忧，能让老百姓买得起实用的房子。
观众：我再说一句，刚才老同志说得非常好。我介绍一下，我是购房消费者，也是一个老百姓。我挺佩服张部长说的“北园情结”，我也有很深的“北园情结”。我不算老者，和共和国同龄，就诞生在北园路上。候家人就抱着我在工商河上游玩，现在呢水变臭了，刚才张部长谈到了要把这条河搞成一条观光河，我想问一下时间。我也是搞住房价格策划的，环境决定房价，你再好的房子，但是旁边挨着一条臭河，人家谁去买呀。我04年就退掉了天桥区的商品房，到东部买了房子。刚才谈到了BRT、TOD，这是硬件环境，再好的房子，再高的质量，要有好的环境才能铸就筑巢引凤的效果。我说了半天才敢说天桥区不好，我以前在天桥区做科委做设计，80年代我参与设计的楼房，现在还没塌。但是北园有一个现象，就是“土”。好多网民打电话给我说，说天桥区的房子能买吧？我说，可以，只要有土地证就没问题，别是旧村改造就行。但是北园地区就是土，环境不好。今天我们讲的都是非常好的预测，我们希望早日实现，真正的提高住宅的品位。谢谢！
张崇元：谢谢，刚才这位老同志说的非常好。现在在北部有两条河，的就是小清河和工商河，还有东洛河和西洛河。在河道的环境治理上，已经开始了。小清河大家都知道，东洛河、西洛河是大明湖的水排出来到东西洛河再到小清河。东洛河是咱们济南的一条排水河，当时的时候是因为工业少，所以那时候河水比较清。为什么咱们济南市民要吃北园种的菜呢？就是因为污染比较少。但是随着工业的发展，这个污染越来越重，使北园成为了一条污染河。为了加快城市的建设，我们市委、市政府，包括区委、区政府，把河道的治理也纳入日程了。刚才说了，包括北部地区的几个化工厂，随着时间的延长也在逐步的外迁，造纸厂呀、济南化工厂呀等等逐步的外迁了。这些年因为逐步的加大发展力度，特别是小清河的治理，它是和南水北调工程是一回事，大约投资40多个亿，现在已经开始了。我觉得随着时间的推移，随着市委、市政府、天桥区委、区政府和大家的努力，在不久的将来一定会再次出现在工商河、小清河里钓鱼的情景。
观众：我再说一下，好不容易和领导和咱们开发商同志们见面了。北京提出了预防意见，今天1月份咱们济南市防疫站也贯彻了意见，为什么现在还有这么多的问题。这个问题当然不全怪开发商，因为他里面还有一个施工单位。但是我们政府也验收了，他抽查了70％，但是这种概率说明不了100％合格，同时也不否定还存在很多的瑕疵、很多的问题。就是因为你验收90天之后才发证，这样造成了很多开发商和业主之间的矛盾，咱们济南市这么多的楼盘，哪一个产生了房倒楼塌的？我现在有一个业余工作就是验房，前段时间记者采访我想让我谈一下验房师的前景，我说对不起，我不想有这个职业，这应该是政府的工作。
再一个，我想跟开发商说，你们都是济南是本土的，你们有很多的楼盘，你们的建议应该说是比业主多得多。在信息爆炸的今天，国外的经验你们应该吸取的很多，你们自己的教训和同仁的教训你们应该吸取。南部一个楼盘，马上就要验房了，人家的开发商老总就跟着我去验房去，目的就是为了防止自己的楼盘出现这样的问题。咱们有那么好的BRT、TOD，就要匹配更好的楼盘，我希望在北园这个板块上更好的体现出来。不要老是讲35％的绿化率这些话，这应该是最基本的配套。你像泉城路这么好的路，像挂吊瓶的问题，这都存在。中国的快速公交车道，这些问题都是可以完全解决的。所以我想借这个机会，跟咱们的开发商说一下，像这样的教训，济南市太多了。毕竟我们现在已经进入了21世纪了，我们是站在巨人的肩膀上，应该比它看得更高更远的。
主持人：最后一个问题，我想请问一个马总，济南人吧的时候有一个居住习惯，就是住南不住北，但是随着咱们济南市整个区域的改变，加上咱们交通条件的改善，加上咱们贾主任也给我们介绍了咱们北园的前景，这种观念很快将改变。我想问一下马总刚开发齐鲁花园的时候，咱们的购买人群主要是哪些？随着咱们交通的改善，区域的改变，咱们的购买人群是不是已经发生了变化？
马莹：我觉得一个区域的购买者主要应该是在这个区域内，我刚开始到北部开发的时候，很多人都问我，你为什么不到东部或者南部去开发。应该说80％的人都应该是天桥区的，随着交通的改善，历下区和很多其他的人士都到天桥区买房，所以我觉得交通的改善对地产的价值提升也是非常大的。
主持人：论坛一开始我们主讲嘉宾进行了非常精彩的演讲，稍候我们七位主讲嘉宾又到了我们台上进行了精彩的论剑！我们这个论坛一路精彩走来，在此我代表主办方感谢今天到场的各位领导，各位嘉宾，感谢抽时间来到现场的购房者、消费者，本次与百姓面对面、走近北部《对话“新大动脉”北部发展高峰论坛》到此结束！谢谢！
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