[摘要] 经历过房地产泡沫，海南房地产浴火重生，海南独特自然环境气候优势吸引了全国各地的购房地者。宏观调控一年来的效果如何？理顺海南房地产市场的关键是什么？下一阶段宏观调控的方向是怎么样的？海南的房价未来趋势是
经历过房地产泡沫，海南房地产浴火重生，海南独特自然环境气候优势吸引了各地的购房地者。宏观调控一年来的效果如何？理顺海南房地产市场的关键是什么？下一阶段宏观调控的方向是怎么样的？海南的房价未来趋势是怎么样的？五月，国家对房地产宏观调控政策实施一周年之际，带着这些问题我们走访了海南房地产界相关人士。
2005年在热闹与纷争中过去了。对于海南房地产而言，这是非常不平凡的一年，也是具有转折意义的一年。这一年中有许多重要的事件和重要的论题、重要的争议引起了业内和社会的广泛关注。一系列政策频繁出台，在行业内引起一阵又一阵的震动。从再次加息到国八条出台，再到新国八条的推出，因此，有不少海南业内人士认为这标志着房产新政的开始，并引发了行业内的众多大讨论。海南房产均价在属于较低价位。据海南房地产行业协会统计，海南房地产主要集中在海口和三亚，两地占了房地产总开发量的90%以上。而岛外人购房已占到整个海南房地产销售的６０％......
2005年国家宏观调控和房产新政实施，涉及土地供应、住房制度、房地产金融、房地产税收、房地产市场管理体系和法律等方面，一年来取得了明显的效果，如除了稳定住一些城市的房价，打击了炒房风潮和投机行为外；还唤起了老百姓和政府对于房价的高度关注,促使政府加强对房价的监控；并使政府、开发商、老百姓几方的影响力和话语权发生换位,确立了政府在市场利益博弈中的主导性地位等等，这对于海南房地产市场规范和健康发展具有重要意义。
据海南省统计局数据显示，2005年全省共销售房屋140.73万平方米，比去年同期增长了71.6％，其中住宅销售134.14万平方米，同比增长74.9％。９个月中全省房屋销售额实现36.43亿元，比去年同期增长９９．２％，其中住宅销售24.99亿元，同比增长４７．５％。显然，从以上数据我们不难看出，2005年的海南楼市对开发商来说，无疑是一个良好的转折，其受宏观调控的影响在进一步减少。随着城市整体新规划建设的不断深入，各大楼盘对岛外宣传力度的不断加大，给海南房地产业带来的是土地价值的提升。
宝安集团海南实业公司副总经理乔梁认为“我国房地产行业，过去的2005年经历了不平凡的一年，政府的宏观调控及房地产泡沫论几乎淹没整个房地产业界的脖子。2005年，可谓是海南房地产历史上红红火火、缤纷灿烂的一年。虽然，宏观调控政策不断推出；眼花缭乱的营销概念层出不穷，置身其中，令人目不暇接。这一年，海南房地产全面、持续、大幅升温，健康发展，取得了前所未有的成就。” 在各项政策逐渐明朗形式下，海南房地产商们很努力地行走各地，寻找销路，甚至一些境外市场也留下了他们的足迹。海南房地产业界提出了“不能坐等客户上门，走出去才有生路” 。
海南金邦实业有限公司营销总监谢壮志
海南金邦实业有限公司营销总监谢壮志认为，宏观调控对海南的影响是利大于弊。从“我们四季华庭这段时间具体的销售情况来看政策的影响。5月1日至10日，四季华庭成交9套房子，5月10日到5月底卖了34套。从销售数据来看，这个政策对我们的影响不是很大。原因就在于海口房价本来就不高，涨势也平稳。从客户结构来看，自住居多，炒房极少，所以影响有限。这次的政策主要是针对那些房地产投机比例较高，有泡沫、有水分的城市，海口不在此列观望是主流；宏观调控对房地产肯定是有影响的，这种是暂时性的，长远来讲对海南是一次机遇”。
在谈及海南房地产前景，天域酒店营销总监邹林认为，打造精品是海南房地产的一条出路，三亚、海口的土地价值被远远低估。土地是不可再生的，尤其是海南。能否发现土地的价值，能否成功吸引目标客户，关键是我们要生产出精品。我们不一定仅依赖银贷款，现在国外就4000多亿的游资在寻找项目。有好的规划、好的产品，海南房地产前景仍然看好。“随着宏观调控等政策效应的显现，海口的楼市将出现两极分化。首先，在形势好的时候，大家都有饭吃；形势不好的时候，实力不强或来不及做强的公司会遇上巨大的压力，但对有实力的公司反而是一个好的机遇。市场发生变化，只有真正专业的开发商能存活下来。大的房地产商将可能进一步做大市场；很多小楼盘因为承受力不够，可能发生资金链断裂，被迫退出市场；差的楼盘可能会发生恐慌性抛盘，这将影响高档盘的价格，引发客户持币观望。其次，消费者也会发生分化，相对专业的有经验消费者会乘低吸纳，普通消费者会观望乃至抛售”。
蔡园园女士
在谈及海南未来房价问题，“比华利山庄”销售总监蔡园园女士认为“从城市的发展上看，三亚以旅游度假房地产为主，虽然三亚有很多大型活动，比如世姐等活动，知名度高。但是，海口毕竟是一个省会城市，城市的配套，市政建设都比较完善，更适合长久的居住。目前，海口市东海岸西海岸才开发，潜力不可估量。海南房价有上涨的空间，海口房价上涨空间比三亚大。但这种上升不会太迅速，有一个过程，有权威人士预测海口的房价三年内会上涨25%”。
海南伟达房地产开发公司销售总监孔伟华先生，现在海南的开发商，都在各自摸索对外营销的方法。我认为一个区域的发展，是离不开政府和众多媒体的支持，只有一个良好的平台才能有更好的发挥。但是，目前各开发商都是各自为战，海南开发商还没有形成共同推动海南房地产意识，目前海南房地产公司的实力都比较弱，宏观调控给海南房地产既是挑也是机遇，我们有必要形成共同推动海南房地产的意识。理顺海南房地产市场，把海南房地产做大做强。
海南房地产市场发展趋势如何？海南资深房地产人士王卫国认为，三亚适宜度假，海口适宜居住。从总体说，海南就是一个宝岛，在人类环境越来越遭到破坏的今天，海南岛还保留这么好的生态资源，实属罕见，海南岛的人居环境，在中国乃至世界都屈指可数。提前进入海南抢资源已成为国际巨商的行动。近年，香港的大财团一个个进入海南抢占地盘，他们看好的是海南的明天。海口美丽沙被香港新世界集团花１８个亿拍买去，有房产专家估算，按政府给的容积率和建造投入的成本，这里的房价不卖到二三万／平方米是赚不到钱的。这说明国际投资商非常看好海口若干年后的前景。海口市政府已从拍卖美丽沙土地得到了启示，准备大规模改造城市，提升城市的档次，带来的是城市的和土地的飞涨。随着海口市政府几百亿元资金投下去，随着海口市内土地越来越少，越来越昂贵，随着省政府大工业项目的带动和交通设施的进一步改善，随着国际巨商投巨资把海南建成更美的大花园，海口作为中心城市会越来越值钱，房价的无可估量。如果没有“更大的宏观调控”，海口房价启涨的时间会提前，今年下半年值得关注，经过2007、2008年的上涨，盘整后继续走高，最终海口的房价应该赶上或超过一些发达城市。
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