[摘要] 主持人：请各位坚持一会儿，还有20分钟的会议内容，下来有请中国房地产指数研究院常务副院长黄瑜女士就《诚信与数字地产的关系》做专题报告。黄瑜：非常高兴有机会到郑州来,我代表中国房地产指数研究院来跟大家做
主持人：请各位坚持一会儿，还有20的会议内容，下来有请中国房地产指数研究院常务副院长黄瑜女士就《诚信与数字地产的关系》做专题报告。
黄瑜：非常高兴有机会到郑州来,我代表中国房地产指数研究院来跟大家做交流。我看着时间表已经到12点了，我争取讲的快一点，我讲的主题是《诚信与数字地产的关系》，主要讲两个方面：
一个是数字看地产的诚信，第二是地产数字的诚信化。
刚才王秘书长已经讲了一系列的数字，我就不重复了，我再讲两个大的调查结果。一个是，我们中国房地产指数研究院2005年底对180个企业家进行的系统调查，当时所有的企业家中，有89.07%的企业家非常地注重企业的形象；我们再看一下消费者协会在2005年对企业环境诚信的调查结果，有60.06%的人认为房地产企业不注重诚信，这表明消费者和房地产企业家在对诚信的认识上存在很大的差异。我们提出其中主要的原因，我觉得就像王秘书长提的“缺乏一个有效的沟通”，大家面对存在的问题，缺少面对问题的勇气解决问题。
在过去的几年当中，这些企业举办了一系列的活动，希望媒体和消费者之间进行有效的沟通。我们统计了一下，2002年以来各地举办的房地产诚信活动有5000多次。过去4年当中，活动的增长幅度，我们也测算了一下，大概在02、03、04、05年整体的呈20%左右的增长，恰恰和房地产的投资增长比例非常的吻合，这是一部分。一个行业的总体大行为还有，目前陆续出现了一些开发商，比如说中凯企业，推出了一些诚信基金，设立了诚信系统，也确实是为整个行业增强诚信意识、倡导诚信行为做出了很大贡献。
我们中国房地产指数研究院，在2005年对北京、上海、深圳、重庆、武汉四大城市的群众进行了系统的满意度调查。我们做了半年的系统的调查，这个调查在消费者的大力支持下完成，从结果看消费者对这个住房满意度总体还是处于非常低的水平。
我要讲的第二点，是市场成熟度高，企业运作规范的城市，房地产的满意度普遍高，深圳的满意度普遍比北京要高。另外一个是，市场竞争激烈的城市，顾客的满意度比市场相对不激烈的城市满意度指数要高。比如说重庆，满意度指数在71%，武汉比上海要高，武汉是中部的城市，这表明在武汉、重庆这些中西部地区在某种程度上比上海、北京竞争激烈一些，满意度指数相对高。
另外一个是所有的新开发的项目，总体的满意度指数比较高，老项目点数在10%左右的水平，同时我们还对百强企业，针对性地做了满意度调查。从整个调查看，有30%的百强企业已经持续做了3年的满意度调查，有30%以上的企业已经开始做满意度调查，包括刚刚开始的两个项目，甚至是一年的时间，从这个事情表明，大家已经在行动上做了一些事情，同时对他们的行为意识，对消费者采取一些行动，也做了一些事情。
这是我收集的信息，诚信企业的经营的语录中还有诚信指导市场，河南有一个很重要的企业是建业，建业说“诚信建设建业集团，诚信在企业文化建设中最重要的环节，中凯集团讲诚信于企业成本没有关联的，从这一系列的发展战略，说明这些品牌企业已经把诚信放到一个非常高的层面上来看。
我们再来看一下怎么样把地产和数字做到更好、更诚信、更真实、更可靠。目前的数据我们统计主要存在以下几个方面的问题：
1、源头问题。
2、口径和体系的问题。
3、运用的问题。
源头问题，各地统计局报的数字是不够真实的，我的企业报的时候是瞎填的，这就是源头问题。
口径和体系也是一样的，有各个地方有不同的统计的体系，比如郑州的统计的体系，说今年的房价涨了多少，其实这里面出现了一种口径不一致的问题，使得大家对市场的认识出现的很大误区。
最后一个是运用的问题，他们只是把统计出来的数字拿过来的用，在很多人用的时候，并没有把来源搞清楚。
我们一直以来做中国的房地产指数系统，指数系统应该是中国的一个房地产的信息系统，我们为什么要建立一套系统，是希望有一个系统的决策做一些关于房地产方法的工作。
我们下面讲一下我们的具体的工作是怎么做？，我们对郑州的市场怎么做一些事情？
我们介绍了一下94年我们做了一个指数的系统，95年的时候国务院发展研究中心做了一些指数的系统的统计，并且通过国家级别技术鉴定的指数系统，这么多年以来的也是被国内外的投资机构，我们的被誉为“中国房地产市场的研究的方向标”，这个系统运行了这么长时间，之后我们05年结合的市场的进的系统的改进。（图）这是我们当时在94年的时候有一批专家组的名单，这是当改进的鉴定会的照片。
对于郑州的市场我们准备开展一系列的工作，94年时候我们建立中国房地产的系统，99年我们根据中国房地产的发展的情况，我们99的时候，建立在原来的房地产系统的基础上建立的的城市典型住宅指数价格指令系统，最主要的目的是通过典型的房地产价格的跟踪与系统的分析，实现对中国房地产的了解。
在郑州这一块我们去年6月份，启动的郑州的住宅指数系统的研究，整个的研究我们围绕几个方面来系统的开展，首先我们进抓数据的源头，这一块我们首先是对郑州着手的150个项目，进行的系统的调查，我们组织了大规模的人力，把郑州的项目进行实地的调查，完了以后，我们开始进行一个数据符合的阶段，我们还需要跟开发商进行沟通。另一方面我们还有许多跟当地政府的交易数据系统统计信息系统进行核对。
我们从中房指数系统的控制来说，我们基本上四个环节：
1、实地调动的系统。
2、我们有专门的符合人员进行验证。
3、我们在郑州做完之后，在北京的总部专门有人进行负责的抽查。
4、指数系统之后我们所有的系统还要进行一个样本的数据的筛选。
一旦数据出现的错误，数据系统会自动体现这个数据有问题。
仅仅这个数据出来以后，我们的做的整理以后，第二我们在郑州这个市场结合当地市场的情况，我们把整个的郑州划分为一些片区，在郑州我们划分为15个片区。我们每一个片区会选择一到两个项目进行长期的跟踪，会对这些项目有一定要求，这个要求属于我们管理，对这些项目我们要求在这个区里面有代表性，要代表整个区域市场的特征，并且信誉要好，然后业主的满意度比较高。
另外还有手续权，一定要按法定的程序来进行销售。另外一个还是质量优，服务优，就是说整个入驻的服务措施负非常的责任。这是对典型的样本指数的要求。对于符合这些要求才能够成为我们的典型的服务项目。作为我们研究的最重要的元素。
从理论模型上我们准备这个模型我们是沿用的中房指数系统原来的理论，这是整个计算公式的情况，（图）对于这个项目，我们的数据口径是有一个数据的口径来进行统计的，郑州的市场跟的市场提的价格的增长是可以比较，可以来作为一个系统的研究。
另外一个我们还有一个在选择上是遵循的中国房地产的指数的客观指数，跟的体系进行比较，对郑州的指数我们联络的指数系统按反复的进行市场的验证。
我来讲一下怎么做？简单介绍一下，在这个过程当中也是希望有很多的工作需要大家来支持，每个月我们会有中房指数系统办公室来做指数月报，把这个报告会定期的发布，一方面是通过《房天下》，另一方面会通过当地的政府。
我们做这个主要的目的是希望对于房地产行业，特别是对房地产协会，推动我们的系统更好的把郑州的各个区域的市场有一个认识和了解，同时对郑州全市的青年有一个客观的了解，并且对有一个系统的把握，能够做到从局部到综合，从微观到全观的检测效果。
对于消费者而言，希望大家通过我们的系统能够很好的引导消费，增强消费者的意识，同时让他们及时的了解区域，项目的走势，以及各个区域的项目的品质的信息，为消费者的购房决策者提供一个有利的参考。同时对开发商而言，我们希望用这个系统做一些规划指导。在典型项目这一块，可以通过中房指数系统的全面认证确立这个典型项目，这个代表在这个区域的地位对企业来说，能够帮助企业做一些营销，这是整个的指数系统的情况。
我们最近做了一系列详细的分析，但是由于时间的关系，我们不能说了。我们做这些的主要目的是希望大家共同的努力一块儿把郑州的数据做的更好，我们特别希望得到政府部门、房地产各个开发商的大力的支持，特别是在数据的符合和统报以及等等方面希望大家给予支持，我们中指研究院愿意跟大家一块来共同努力构建我们郑州的地产数据的诚信系统，谢谢大家！
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