[摘要] 机遇与挑战并存哈尔滨新房一网打尽>>>哈尔滨新房论坛汇总>>>时间：2006年1月17日（周二）15：00——18：
时间：2006年1月17日（周二） 15：00 ——18：30
地点：奥威斯大厦第7层会议室
主持人：房天下哈尔滨分公司 李全文
房天下哈尔滨分公司 乔雨绮
嘉宾：（排名不分先后）
世财滨江音乐花园 张淑桦 销售总监
奥威斯大厦 金东彬 销售总监
宝宇地产 荆建斌 策划总监
华轩地产 金涛 销售总监
随着市政府的北迁，众多开发公司瞄准了江北的土地，而又有大量的购房者在江北投资，在火热之后，江北的房价已经趋于平稳，在这股江北购房热的背后，我们应该吸取怎样的经验。江南可利用土地日益的减少，使房地产行业的竞争也越来越激烈，怎样在这种强烈的竞争中求的生存，各家的销售总监制定了什么样的销售计划，本期大话地产将全面分析这些热点。
１月１７日，由房天下哈尔滨分公司举办的大话地产节目邀请到哈尔滨房地产业内人士就哈尔滨房地产的现状和职业经理人的未来规划进行了讨论。
导读：
张淑桦——房地产的推广与网络的结合是适应现在社会发展需要的，从房地产的营销角度来说怎样与媒体结合的更好，关注网络媒体是营销的一种侧重。
金东彬——我认为差距还是人才的竞争，一个是开发商，再一个就是为开发商卖房子的人。
荆建斌——哈尔滨的房地产正因为发展还不成熟，才有更大的潜力可挖，发展的空间更大。
金涛——在２００５年末的时候，报纸把房地产的诚信大肆宣扬，我觉得是个很可悲的事情。
以下是直播内容：
主持人 李全文：今天借这个机会把大家邀请来主要是讨论一下哈尔滨房地产以及职业经理人的现状。几位都获得了０５年上海住交会颁发的证书，在住交会上也体验到了哈市房地产与发达地区房地产业的差距，各位可以谈一谈自己对哈市房地产的见解。请各位先自我介绍一下。
荆建斌：我叫荆建斌，在宝宇地产做策划工作。
金东彬：各位好，我叫金东彬，目前运作奥威斯大厦，我是运作商业地产，没有涉足过居住物业，今天借此向各位学习居住物业的这种营销策划。
金涛：金涛。请多关照。
主持人 李全文：金总的介绍很简短，我来补充一下。我和金总头一次接触的时候感觉他的学识很渊博了，可以从广东的房地产讲到哈尔滨的房地产，当时我还是一个小小的记者，感觉非浅。
张淑桦：感谢房天下给我们提供了这样一个平台，希望这是个很好的开始。通过和大家的这样的交流可以让我们进步的更快，可以对市场的行情有个清晰的把握，从个人来讲，在风华正茂的年龄做出几个引以为傲的项目。０５年江北的开发比较热，所以我就接受了音乐花园这个项目，感觉是对自己的一个挑战。今天更高兴的是认识了金涛，以前做过音乐为主题的社区，可以让我多多学习。房地产的推广与网络的结合是适应现在社会发展需要的，从房地产的营销角度来说怎样与媒体结合的更好，关注网络媒体是营销的一种侧重。我希望可以与网络走的更近，可以更方便更快捷的了解到房地产的信息。
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主持人 李全文：今天举办这个论坛的目的就是为了让大家有个交流学习的平台，哈尔滨的市场为什么要比其他的地方的市场要落后好多，就是因为业界交流非常的少。房天下北京公司每周都要举办大话地产，他们把他们产品的定位和盘托出，不怕别人去学，别人就是学，也仅仅学到表面，学不到精华。通过今天这个平台，共同去交流，互相学习，共同成长，无论对于单个项目还是对个人，以及整个市场都有好处。这是我们最根本的出发点。
荆建斌：我对外界的了解并不是太多，去年五月中旬公司组织我们去深圳考察了一下，走访了十几个项目。回来之后感觉深圳的产品和东北的产品还是有许多差别的，并不是搬过来就能用的。虽然明显感觉到了哈市房地产的落后，但有很大的希望，正因为发展还不成熟，才有更大的潜力可挖，发展的空间更大。我们项目凯旋城当初策划时候也是找市场空白点，爱建、欧洲新城对凯旋城的影响比较大，爱建做的是８０－１３０平米的，而欧洲新城户型是在６０－８０平米左右，这样我们和欧洲新城的户型就比较接近，价格也相差无几。爱建的价格在４２００左右，比我们高出６００-７００左右，在价格上我们就占有了优势，我们推广的时候做的是法式生活特区，体现了一种文化层次。我们的思想是打差异化，目前看这个策略的效果很好，在开盘的四五个月里卖出了大部分，只剩几十套。
金东彬：去年我去上海参加住交会的时候，感觉上海的写字楼很出色。我感觉到哈尔滨的房地产与发达地区的房地产的差距是在于人才上。７０、８０年代起家的开发商并没有多少文化，基本是靠贷款起家，９０年代建的小区，名字叫的很好听，许多小区的名字上有花园，实际根本就没有，这种情况一直延续到２０００年。随着时代的发展，２０００年之后的小区就比较名副其实了。这本身就是一个开发商的对比。再一个就是本地的职业经理人比较少，基本上都是外来的经理人，所以我认为差距还是人才的竞争，一个是开发商，再一个就是为开发商卖房子的人。
当初奥威斯请了两家公司来营销写字楼，一套也没卖出去，他们花了６０００万在报纸上打广告，然后就完事了，就等着电话，一共接了３０个电话，十五个问住宅，另外十五个问问价格后就没了动静。我来了之后跟老总说不用他们，因为他们不是卖写字楼的，这种方法是卖住宅的方法。真正的写字楼的用户他没时间去看报纸。我们的方法是专门去公司直接陌生拜访客户。到现在为止，奥威斯可以说是哈市真正的外资企业的聚集地，我们用了一年半的时间使出租率达到９５％，这个在哈尔滨是没有出现过的。
荆建斌：那奥威斯的核心优势在那里呢？
金东彬：首先在外观上，他与联通大厦是姊妹楼。我的客户后来跟我说，感觉奥威斯不像是哈尔滨的楼，很像上海的楼，这说明奥威斯的外观很漂亮，很有特点，一个建筑也是一件作品，这是一件现代的作品，超现代，又因为这大厦是个铝单板，感觉上硬件比较“硬”，感觉心里很塌实。其次是奥威斯不可复制的地理位置，这应该是哈尔滨的金融一条街，周遍的办公气氛比较浓厚。
金涛：红军街是哈尔滨的条街道，历经沧桑，最后取名为红军街，现在红军街是什么情况呢，站在博物馆往火车站那边看，那半条街是非常大气的建筑，纯粹的欧洲建筑风格，然而从博物馆往这边看，也就是刚才金总说的金融一条街这个方向，就比较乱，当时许多银行都为了在这里有一席之地，纷纷抢占，因为都看好了这条街的商业价值，政府却没有给出一个整体的规划，如果规划好了，现在这条街应该是另外一个样子。这也是一个普遍的现象，不仅仅是在哈尔滨。在改革开放之后中国处在一个伟大的变革的时期，所以才有房地产发展，人类几千年没遇见过的一个建设运动，在改革开放之后，在中国发生了，在这二十几年里，大家都是在学习，你也很难指责开发商做的不好，也很难说设计师设计的不好。
今年的房地产的诚信上，宝宇做的很好，但是从我的角度来看，“人而无信不知其可以为”，诚信，是做人最根本的东西，实际在２００５年末的时候，报纸把房地产的诚信大肆宣扬，我觉得是个很可悲的事情。
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金东彬：我现在兼职我们公司的物业经理，江北的物业找到我和我谈起这个困惑，他们一直在赔钱，房子卖的确实不错，但入住率非常低，物业费收不上来，３０％是入住的，７０％是投资的，张经理是运作江北住宅的，我想问一下江北的发展到底在那里？
张淑桦：我大概说一下这个情况。我说一下松北区前进这一块，还有就是商业大学区那一块的，许多人都是投资来买房子的。江北的现在的环境不适合居住，虽然有一些单位和学校已经搬过去了，但这部分人是不够的。政府将对江北公共配套投入大量资金，如果这样的话，江北的发展还是很快的。政府有这个决心来把江北规划好，而且江南的土地非常少了，有的在江南临江的地方上班的，计算了一下，在江北住和在江南住基本上时间是一样的，也许现在买江北的房子还能买辆车。江北的好地点是在临近江南和大学的那一块，在这两个区域投资，风险还是比较小的。市政府附近的楼盘的价格在２７００一平米左右，在呼兰那边，价格就在１７００一平米左右了。
主持人 李全文：其实江北住宅的问题是在于配套，房子本身的质量是很好的，拿音乐花园为例，把音乐花园搬到江南，卖上４０００不成问题。
张淑桦：江北的房子现在的周遍配套上的变化将会非常大的，每一年，每半年，甚至没三个月都有有变化的。现在重点的中学小学已经到了江北了。我们预测在一年半的时间内涨三百五百的是没有问题的。
金涛：人在换个居住环境的时候，他是被动的，整个江北是哈尔滨市民对江南的失望，是对开发商的失望，比如说音乐花园，拿到江南来销售会很好，再者哈尔滨人一直没有置业的经验，很容易受到诱导。其实世界上两岸繁荣的城市很多，但必须有强大的经济支持，江北的很大的问题是交通问题，至少要有十座像松花江的大桥，才能真正达到两岸的相通。
金东彬：我去汉城的时候，整个城市并不比哈尔滨大，但在汉城中间的那条江上有二十七座桥，也就以为着我随时可以到对岸去。哈尔滨什么时候可以建成第二十七座桥呢？
乔雨绮：当初浦东的发展和江北也很相似，那个时候流行一句话：“宁要浦西一张床，不要浦东一栋房”。江北未来要想发展的好也要走浦东的路子，要有大量的企业的进驻，我什么时候想搬到江北呢，我的单位在江北，那我就可以考虑在江北买房子。我感触特别的深，当时我就在浦东住，办公楼很多，但都是空的，但就经过了２０００和２００１年，立刻变了样，商业圈基本形成，我当初住的房子是两三千块，现在已经涨到一万多了。虽然江北不会像浦东发展那么快，但一旦配套跟上了，就会变的很好。现在对于江北来说，只是个时间的问题了，看政府是否可以投入大量的人力物力，作为房地产的人，就不是我们可以左右的了。
主持人 李全文：大家对职业经理人的未来是怎样规划的呢？
金东彬：职业经理人的出路有两条，一条是成为开发公司的领导，另一条是转型为物业公司的领导。也就是说谁卖的房子谁去收费，我现在兼职我们物业公司的经理，其实这样做是对市场有好处的，我卖给你了房子，然后我去收费，这样也容易收，如果业主有什么问题也可以直接与你谈。职业经理人就是火箭的助推器，当火箭升空之后，助推器也就完成了使命，一个策划是一个公司的灵魂，以前开发商的老总开会的时候都着重于工程部，到会议快结束的时候才说，策划部有没有事情呀？现在不一样了，现在着重在策划部，当房子还没有建设时候，策划部就已经成立了，并且在选地，盖什么样的户型上都会出主意，这样到销售的时候房子自然就好卖了。
张淑桦：我觉得投资自己是的回报，与别人有差距，就要走出去学习，充实自己，再考虑以后的方向，使自己以后的出路可以有更多的选择，对公司，对企业做出自己应有的贡献。
主持人 李全文：今天真是百家争鸣，在融洽友好的气氛里愉快的度过了一个下午，由于时间关系，今天就到这里吧，以后我们还会举办这样的活动，增加我们交流的机会，增进我们对房地产业的了解和认识，也促进我们之间的学习。感谢大家在百忙之中抽出时间来参加这次活动，谢谢！
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