[摘要] “房地产投资增长呈明显的回落走势，说明投资增长中期调整的拐点已经形成，因此可将2005年称之为房地产调整起始年。”王小广认为，类似于汽车行业，这种调整将是中期性的。1月12日，国家发改委宏观经济研究院
“房地产投资增长呈明显的回落走势，说明投资增长中期调整的拐点已经形成，因此可将2005年称之为房地产调整起始年。”王小广认为，类似于汽车行业，这种调整将是中期性的。
1月12日，国家发改委宏观经济研究院正式对外公布了其对房地产业的研究报告。该报告显示，本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结束。由此而引发了一场有关"房地产拐点"的讨论。
中期性调整态势
2005年宏观调控下的房地产市场的萎缩趋势，令业界作出截然相反的判断，是热闹的房地产业历来的怪现状。
公开数据显示，2005年5月份宏观调控后，范围内的房地产投资增长呈明显的回落走势，5月当月房地产投资同比增长20.3％，比上年同期提高5.3%，比1－4月累计增长率25.9％回落5.6%，其后各月的增长基本在20％左右小幅波动。其中，1－11月累计完成住宅投资8993.2亿元，同比增长22.3％，比上年末回落6.4%。
而在开发商眼中，2006年的房价不仅会继续整体上涨，其中北京、上海、广州、深圳这四个城市的涨幅可能还会比较大。
“土地是稀缺的，而房地产的区域性又非常强。”北京富力城房地产有限公司副董事长谢强认为，正是由于房地产的这一特性，2005年投资的回落恰恰使其成为了一个缓冲期、助跑期，为房地产2006年及以后的发展积蓄了力量。
来自北京排名前十位的房地产经纪、顾问公司的负责人对此十分赞同，并认为2006年北京房价涨幅有可能为20%。
他们的论据就是供求关系决定房价。相对于旺盛的需求，供给的下降导致了房价的上涨。根据官方公布的数字，2005年1～11月，北京市商品住宅期房批准预售面积2007.6万平方米，同比下降20.5％，预售成交面积1904.8万平方米，同比下降19.4％，但是商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的94.9％，比上年同期高1.3%。
“正是供需矛盾突出导致房价上涨。”有业内人士推断。然而，一个事实是:今年北京供地计划中的7000公顷用地却并未引起高喊"无地可买"的开发商们的是够关注。
作为发改委宏观政策研究院报告的课题组长兼执笔人，国家发改委宏观院经济运行与发展室主任王小广直指上述观点纯属混淆视听。
“房地产投资增长呈明显的回落走势，说明投资增长中期调整的拐点已经形成，因此可将2005年称之为房地产调整起始年。”王小广认为，类似于汽车行业，这种调整将是中期性的，不可能几个季度或一两年完成，估计房地产业将步入3至5年的调整期。他将此作为中国房地产正步入中期性调整的一个重要信号。“尽管未来房产的调整将是一个渐进的过程，但趋势已经形成。”
房价拐点
另一组公开的数据也不容忽视:2005年前10个月，商品房销售额为12925.9亿元，同比增长33.6％，比2004年同期加快1.7%，比同期房地产投资增幅快12%。
“投资增幅与消费增幅相差超过10%，是多年来少见的。”有房地产商表示，这种“牛市增长”的格局足以说明房地产的需求仍然相当强劲。
“这种反差正好说明未来几年房地产增长的大调整不可避免。”王小广反驳道，房地产的增长是按照土地开发放量增长—房地产开发投资大幅增长―销售大幅增长(投资增长需要经过一段时间后才能形成供应量)的顺序，因此与投资相比，销售的增长会有一段时间的滞后。另外，二级地区普遍滞后的加速增长，加之上海销售放慢导致大量的转而投向其他地区，造成了北京、广州等地的补涨现象。
“更为重要的因素是，房地产商集体操纵供应量增长，形成商品房供应紧张的假象，促使价格持续大幅上涨，从而导致销售增长加速。”王小广指出一股"操纵市场的力量"一直存在于房地产市场。
以上就是王小广认为"自2000年以来的房地产的繁荣增长期已经过去，其拐点已在2005年下半年降临到部分城市，并逐步扩散到其他城市"的主要原因。“随着房地产投资增长的大幅调整及商品房销售进入最后阶段的放量增长，特别是在2005年初国家加强对房地产政策的出台和落实，房价过快增长的势头得到了抑制。"
2005年前三季度，房屋销售价格指数分别为9.8％、8.0％和6.1％，房价增长开始逐季放慢。
“如果考虑到商品房销售量继续加速增长，那么房价增长的‘拐点’可进一步得到确认。”王小广还透露，随着消费增长的转折点在明年中期的形成，届时，房地产行业将进入全面的调整。
譬若房价增幅进一步回落，一些前期炒作过度、房价过高的地区房价出现下降，那么王小广所言"2006年房地产销售增长率将由上年的30%以下降至20%左右"就有可能实现。
调控的深入之路
当不同利益集团正在为房价展开激烈的观点博弈时，房地产税收新政揭开了房地产第二轮调控的序幕。
国土资源部土地利用司副司长束克欣透露的信息是，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。
建设部政策研究中心副主任王珏林表示，由于房地产市场中投机取巧的行为依然存在，此前的宏观政策显然还没有落实到位。“2006年的调控重点，还是对宏观政策的落实。”
建设部随之传出：今年将进一步指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。
业内人士分析，建设部的一系列动作，最终是要稳定住房价格，促进合理的住房消费。此之为发改委宏观院的报告三个建议的初衷:即政府、房地产商和消费者都要彻底地转变关于房地产增长、增值的理念；促进房地产发展政策和制度的转变，主要是建立一套合理的税收制度；要尽快改变目前的销售方式，只允许出售现房而不允许出售期房。
不过，王珏林认为，房价增长是否出现拐点、住房价格能否稳定住，"不能仅从房地产市场本身来分析，而是要看社会的整体需求和整个社会资本的运作来分析“例如:通过其他渠道来转移巨大的社会游资、大力发展租赁行业以分散住房需求。"这需要众多政府主管部门的通力协作。”
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