[摘要] 2006宁波房产营销智慧时代来临！2005年房地产宏观调控以来，宁波大部分项目可以说是普遍不景气。有的大幅度跳水，有的销售周期拉的遥遥无期，有的项目甚至面临资金链短裂的威胁……可是，在如此寒冷的宏观市
2005年房地产宏观调控以来，宁波大部分项目可以说是普遍不景气。有的大幅度跳水，有的销售周期拉的遥遥无期，有的项目甚至面临资金链短裂的威胁……可是，在如此寒冷的宏观市场下，宁波也有楼盘创造了排队买房、开盘迅速销售一空的楼市神话。对于直接策划操盘的宁波房地产营销代理公司来说，由于一直处于市场线，对市场的体会和把握应该说有更多的发言权。带着对2006年市场走势的疑问，探询2005年宁波热销项目秘密之目的，宁波房天下专访了宁波双赢房产策划咨询有限公司总经理郑国强先生。
2006，宁波房价将会稳中有小幅调整
宁波房天下：郑总能不能谈谈您对06年房产市场的看法？以及对整个市场环境的分析？
郑总：06年的宁波房地产基本处于平稳发展状态。但是重点体现在价格上。06年的价格是稳中有小幅调整。很多项目，部分楼盘的利润会有一定下降。理由有三：
一、从政策面来看，房产也应是“天时、地利、人和”。政策就好比“天时”。政府一方面需要扩大消费，另一方面又提出要稳定房价、稳定社会、给百姓实惠。同时，建设部也提出要稳定发展。不知道房产在政策面上还会不会提出更多的新政。但是，纵观这些已经出台的政策，个人认为，06年利好消息还是不多，坏消息可能占上风。可能在政策面上会产生一些坏的影响。
二、从供求关系来看，去年市区住宅市场供应量是250万方左右，而实际成交量是150万方左右。06年，据不完全统计，将推出300万方以上土地，这还不包括其他的需求量。如果需求按10%左右的增长速度来看，06年应该是250万左右。从这样来看，供大于求已成定局。
三、从心态来看，开发商的心态和消费者的心态两者是相互碰撞的。开发商是想“顶”，但消费者却是要“等”，两者一直都是相互博奕的过程，但从最终结果来看，可能2006年正如宁波日报郭靖所预测那样，“属于购房者”。
2006，房产营销智慧时代来临
宁波房天下：新的一年已经来临，您作为宁波阵营的房地产策划代理机构的老总，2005年对郑总来说收获是什么？郑总又如何看待2006年宁波房地产代理行业的市场形势？
郑总：2005年对于双赢来说，是不平凡的一年。在这样的市场环境下，我们在宁波市场能做出这样的业绩，尤其是南苑国际和水岸心境这两个楼盘，是很不错的。南苑国际更是在宏观调控以后创造了宁波房产市场的一个神话。开盘当天就成交了309套房子，一个月后，销量就达到了80%以上。这在当时引起了尤其是房产界人士热衷讨论的一个话题。相对来说，水岸心境在这样的地段，在周边有实力大盘的强大竞争环境下下，如何来占领整个市场、如何引起老百姓的关注和买单，对双赢也提出了一个新的课题。虽然水岸的开盘虽然没有南苑的成绩，但一个月内也是达到了50%以上的销售量，成绩还是相当喜人。因此，一个楼盘的成功最重要的是取决于开发商的品牌和品质，以及营销策略和案场的哲学。在某些方面来说，策划营销公司的作用是不可低估的。
2006年总的市场环境肯定不容乐观，所以可以说今年才真正是宁波房地产营销界的智慧年，凭本事吃饭、凭实力做事的“房地产营销智慧时代”来临！沧海横流、方显英雄本色！
2006，项目成功的四大关键因素
宁波房天下：在这样的政策调控背景下下双赢依然能把这些楼盘策划的如此轰动，郑总能不能给我们谈谈一些具体的经验或秘密？
郑总：结合双赢房产策划代理的经验，对市场的准确把握、项目核心价值点提炼、整合的营销推广都是项目成功的关键。我想对2006年来说同样如此。一是对市场的准确把握。对市场的分析很重要，每个项目的定价、广告、销售政策等制定都来自对市场的准确把握；二是对项目核心价值点的提炼，要有非常清晰的认识。例如南苑国际，我们对它的认识就在于它的品牌、与五星级酒店为邻、有近2万平方米的集中水景。我们正是围绕这些价值点，才能展开一系列的方案策划。只有抓住了核心点，才能引起消费者极大的兴趣，才能进行有效的推广；三是推广渠道的整合。这个渠道是多方面的，如报纸、电视、网络等。只有把整个媒体资源整合起来，通过他们强烈的刺激，给人一种像火烧起来的感觉，才能使得消费者看起来有非常的震撼力。如果还要加一点的话，那第四点就是表现在对时机的把握上。该做什么就要努力的去做什么，包括定价等。都需要系统的作战，整体的结合。像一些项目已定位的，已在造的楼盘，要充分考虑产品问题。该调整的调整，不能调整的在营销推广上强调优势，避免弱点。
2006，将有三种产品会受到市场欢迎
宁波房天下：从您的经验来看，您认为06年，什么样的产品会得到市场的追捧？
郑总：一个项目的成功与否，也有三条经验好谈。
、从开发商来看，有两大重点。一个是资金链问题。如何保证项目顺利进行，从多种渠道融资很关键。这对于中小企业来说，融资有些难度，一旦这个难度出现，那么可能他们的寒冬也将在这个时候来临。
其次是产品问题。做怎样的产品，尤其是对于那些已经拿了项目还没做产品的开发商来说，很重要。产品如何定位、规划，最最重要的是对如何应市场，满足不同层次的需求，让百姓买的倾心。大致说来，宁波楼市在2006年将有以下三种产品会受到市场欢迎：一是总价低的小户型产品；二是户型合理紧凑、产品又有创新性，能得到一部分人，尤其是外来人口的喜爱；三是一些高端产品，也会有一部分人喜欢。宁波外资企业多，如何让这些人住的更舒服，这就需要高端产品，像稀缺的别墅、江景豪宅都很适合。
再次就是品牌竞争问题。要让百姓买的放心，努力提倡诚信，争创良好的服务水平。
最后一个重要的环节就是，如何加强营销。如何竞得市场和产品，如何进行有效的推广、制定适合项目的策略，对开发商而言很重要。一个好产品的标准就是：既要有好的产品，也要有好的推广。
2006，双赢做精品楼盘年
宁波房天下：2005年对于双赢而言，无疑是大获全胜的一年，其代理的南苑国际、全程策划的维科水岸心境等楼盘的销量为新政后的宁波市场创造了一个又一个楼市神话。在06年宁波房地产市场处于调整期的大背景下，不知双赢房产会有什么新的发展计划？
郑总：我们在06年提出四个发展目标。一、做精品楼盘年，我们要做一个成一个，严格控制楼盘的数量，在质量上求发展。二、效益年，效益不是一些开发公司才追求的，我们服务单位也讲效益。三、造就一支能打硬仗的队伍。四、服务年。如何服务开发商、客户、真正做到双赢，让开发商满意、让客户满意很重要。在06年这样的市场环境下，我们的策划推广、销售策略等方面都会有所以调整，比如我们的工作人员可能会不定时的跟客户联系，请他们喝茶或是送他们一些礼物等，让他们感觉到你是真正的用心在服务于他们。
郑总在为宁波房天下及网友题词
寄语社会各届及宁波房天下：希望同社会各界特别是开发商、媒体、客户携手共同打造好楼市，在发展中求双赢。
另外，我一直以来都很关注房产，天天都在看房产新闻。在06年，愿与宁波房天下多方面合作，共同探讨对房产市场的一些好的想法，共同双赢。
郑总并现场为宁波房天下写下了：“愿我们和房天下网友共祝2006年双赢”的祝语。
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