白名单，银行放贷加快了

当下事关房地产开发商生死存亡的“白名单”制度，正在积极完善。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，国务院副总理何立峰出席并讲话。何立峰表示，当前要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。

为落实“应贷尽贷”，银行系统已有相关措施正在完善中。两家商业银行的朋友告诉我们，他们在落实白名单的过程中，多出了一项“反馈率”的指标。一家房地产开发企业负责融资工作的人士，也证实了“反馈率”指标确实存在。

所谓“反馈率”是指，如果一家房地产企业的项目经过审核，已经进入所在城市的白名单，并与银行对接贷款授信事宜，但银行未予批准授信或贷款。在这种情况下，商业银行必须向开发商进行反馈，指明项目因为何种原因未达授信、放贷标准。

这项反馈将以工作底稿的方式留存，相关环节工作人员也会“留痕”，以备检查和区分工作责任之用。据我们掌握的情况，属地监管部门在评估白名单落实进展时，商业银行的反馈率指标也将被纳入考核范围。

“要求银行给反馈，并且关注反馈率，对落实白名单有积极作用。”前述房企负责融资工作的人士对此给予积极评价。他解释，在白名单这一工作机制运行初期，某些银行在一些已经纳入白名单项目上的态度比较模糊，开发商提出融资申请，并按要求报送材料后，迟迟难以从银行得到回音，“也不说不行，也不告诉是哪里不行”。

实际上，对于一些已经纳入白名单的项目，商业银行对其潜在风险仍有忌惮，因此，审核批贷时而显得态度不甚明确。换句话说，一些白名单上的项目，基本符合放贷条件，但银行担心销售进度、回款进度等问题，认为仍有风险而不愿批贷，但又受制于项目已符合基本条件，所以只能暂时搁置，不明确不批贷，但也不向开发商解释为何不批贷。

这种情况，很多开发企业都遇到过，从开发商的角度难以自行解决，此前，他们也都试图向银行“讨个说法”，但银行给出的解释都比较笼统，也不太可能拿到正式的答复，无奈之下“只能拖着”。

一家大型民营房企的项目负责人曾向我们提起，该公司在某省会城市的几个项目已经被纳入白名单范围，其中还包括个别“保交楼”项目，但是，至2024年3月，还没有拿到贷款。银行方面也未给出明确的原因和说法。

在这种情况下，部分开发商多有感慨，白名单只是个名单。

“反馈率”这一工作机制明确后，一方面，银行必须向开发商说明不批贷款的原因，这有利于开发项目完善报送材料，实现达标；另一方面，如果银行不能说明不达标的实质理由，那么，就必须依规向白名单上的达标项目发放贷款。同时，保留工作底稿和留痕的工作机制，也使责任明确，避免笼统反馈、模糊反馈等行为。

有了反馈率机制，也从侧面驱使商业银行对纳入白名单、符合条件的项目实现“应贷尽贷”。一位银行的朋友说，在这种工作机制下，不会有银行的工作人员随便编一个不达标的理由向开发商反馈，并且不批贷，因为这涉及到个人责任问题。

对这个指标进行考核，也使得商业银行整体更有意愿和工作积极性实现“应贷尽贷”，从而对整套白名单落地工作起到抓手作用。

几家开发企业负责融资工作的人士说，他们现在都和银行一起加班，抓紧实现合规项目尽快放款。他们当中不少是从总部或者区域本部一级支援到一线公司的，“我们的感受是，放款的项目在变多。”

由于一些大型房地产企业过去采用的是“总对总”模式融资，一线公司与银行金融机构对接的人员不足。因此，在融资模式转变之后，从总部派人支援一线推进白名单落地工作就成为常态。

例如，万科近期已经完成了全集团层面有金融工作背景、履历或经验的人员梳理，有176人有三年以上金融机构工作经验。万科也在积极稳妥推进相关人员充实到一线，以适应融资模式的转变。

从一线工作人员的感受看，在合规达标情况下，如果项目之前在商业银行有存量贷款，或者预售资金监管账户开设在当前对接的银行，相关批贷、放款的进度会更快一些。毕竟在这样的情况下，商业银行对项目情况更为了解，风险评估就更为精确。银行所有的踌躇，其实都是因为风险不明。

也正因如此，一些房地产存量业务较大的银行，在白名单落地方面的审批进度、放款进度等方面进展较快。“银行的上级部门也对此有督促和考核。”前述开发商融资工作人士说。

不过，在一些情况下，放款速度受到影响，也有开发商的因素。一些开发商会综合评估项目整体进度和运营节奏，当认为条件不合适时，即便贷款已经批准，也会选择不提款。“比如，未来一个月内，没有大额款项支出，开发商就不着急提款，只要一提款，就开始计算利息，开发商会算这个账。”前述开发商融资工作人士说。

尽管“应贷尽贷”的要求十分明确，但是，在银行白名单实务工作中，抵押物充足仍是最为核心的条件。相关条件的简化，一般是围绕抵押物以外的条件展开，例如原来审贷标准中开发年限、开发资质、主体评级等都会有严格的要求，目前，对于纳入白名单的项目，这类条件都可以适度放松，但债权关系明确，抵押物充足仍是核心要求，因为这是银行防范潜在风险的底线所在。

“银行和我们沟通最多的，除了这些硬性条件外，就是测算可能的销售情况以及回款情况，能看得出银行对销售回款非常关心，我们现在配合银行，以尽可能保守、安全的口径做测算，谋求双方的平衡。”一位参与了与银行对接工作的开发商人士表示。

房子卖不掉，才是最终的风险，“市场可不容你‘讨个说法’”。