【攸克地产】大转折

2024年5月17日，对于中国房地产而言是值得被记住的重要一天。紧缩性宏观政策工具基本从房地产领域退场。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，国务院副总理何立峰出席会议并讲话。随即，央行“三连发”。接着，下午国新办举行例行吹风会，多个部门介绍保交房工作的配套政策。

苦苦挣扎的中国房地产市场，迎来了如下重大举措：

其一，商品房库存较多的城市，政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这实际上是确认地方政府可以下场收购存量住房，助力“去库存”。

其二，首付比例下调。首套房不低于15%，二套房不低于25%。首套和二套首付比例调至史上最低。众所周知，首付款比例是居民购房支付能力最重要的门槛，也是市场活跃度的重要因素。

其三，首套、二套房贷利率政策性下限取消。是否通过利率自律机制设置本地下限的权力交给地方，如果说首付比例是门槛，那么，按揭贷款利率的高低关乎居民购房的中长期负担。

其四，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

其五，央行宣布，设立保障性住房再贷款，额度3000亿元。预计可带动银行的商业性贷款5000亿元。今年1月设立的1000亿元公租房贷款（试点），并入此次保障性住房再贷款额度。

措施不可谓不重大，针对性不可谓不强。

去年中央政治局会议做出了“我国房地产市场供需关系发生重大转变”的关键论断后，房地产宏观政策的总体思路完成了“进一步的”、“深入彻底的”完善，紧缩性、限制性的手段和措施，除了极个别之外，都已经或正在渐次调整、退场。

首先，我们相信，首付比例下调，按揭贷款利率政策下限取消，这两项政策调整一定会有积极的市场反馈，各城市房地产市场的交易活跃度必定会有不同程度的回升。请注意，是回升，而不是重新陷入曾经出现过的癫狂状态。

首付比例是门槛，还是杠杆。门槛降低，意味着杠杆率提高，这是十分朴素的市场规律。在国民收入水平总体稳定的情况下，降低首付比例，可以让更多人以更低的负担，购置、置换住房，改善自身的居住条件，市场交易活跃度也会随之改善，市场上充沛的流动性也有一个稳定而相对安全的去处。

按揭贷款利率政策下限取消，也是同样的道理。因为市场上流动性丰沛，资金的实际价格已经处在下行状态，此时，再统一维持按揭贷款利率的政策下限着实没有太大必要，各城市可以根据本地情况，因城施策，以自律机制确定是否还要设立下限。同时，此举也是银行向购房者让利，降低购置房屋的整体负担，对已购房、准备购房的人而言，都是一个正向的信号。

其次，我们相信，市场调整的过程，一定是平稳的修补与修正，而非某些人期待甚至鼓吹的“报复性回涨”。去年，中央政治局会议已经做出了重大论断，房地产市场供需关系已经发生重大变化，在这样的环境下，无论是房价还是房企现金流，修正和修补的过程，会基本保持平稳。

过去20年，之所以出现政策一松就回涨，其根源在于资产市场整体处于上行周期，市场主体对资产价格继续上涨的预期有某种共识，加之产业结构发展不平衡，致使金融资源鲜有更有利可图的去处，这些因素共同作用，形成过往“政策一松，房价就涨”的局面。

但是，当下基本面的状况已经改变，资产市场已经进入新周期，对价格继续上行的预期已经消失，房地产的资产投资属性已经基本剔除。叠加我国城镇化发展进程，宏观经济环境等因素，政策调整后的住房消费，基本上会是以居住需求为主的购房行为，在这样的情况下，报复性的上涨是不可能出现的。

第三，房地产企业的信贷环境、现金流会得到进一步改善。从5月17日会议上透露出的信息看，当下房地产企业的现金流状况以及安全性问题，已经得到了决策层的“巨大重视”，房企融资端的困难程度接下来将持续缓解。

5月17日会议的参加者中，包括主要商业银行负责人。这意味着，现有白名单工作机制的落实，将会继续加码，其范围也会进一步扩容。会有更多符合市场实际情况的措施、风险甄别标准得到落实，从而使更多房地产项目能够纳入到白名单当中，从银行获得贷款。

市场一向有自己的传导机制。当银行融资端对房企更为友好时，良性预期会传导到债券市场和其他融资环节，形成整体性的融资环境优化。最近两日，房地产债券二级市场价格的上涨和交易的活跃，恰恰说明了这个道理。

第四，这一次的去库存，不走“涨价去库存”的老路。实际上，从今年4月初，监管层就已在酝酿由政府以适当条件收购市场中的存量住房项目，用作保障性住房。这一设想在4月中旬基本成熟，此后进入到政策框架的完善和落实阶段。

这种操作手法，将资金集中于政府，通过收购存量房源减少市场中的库存总量，更重要的是，这笔钱会形成“资产”，而这些资产可以用于补充保障性住房建设多年以来的薄弱点，一举而两得，既解决市场问题，也解决保障问题。

这是一个抓手，形成房地产健康稳定发展长效机制的抓手。手中形成了这些资产，就有底气将住房市场的商品功能与保障功能分离，逐渐增强政府在基本居住权领域的托底能力，无论强化特定住房的基本保障特性，还是引导商品房市场逐渐归回商品特性，都是有益的。

第五，保障性住房再贷款3000亿元，用以支持地方国有企业以合理价格收购开发商已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，在此基础上预计将带动银行贷款5000亿元。

保障性住房再贷款的利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行。

很明确，是国有企业来收购，且该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台；收购的对象是开发商已建成未出售的商品房。消化商品房库存，有了具体的指向。央行即将下发相关文件，予以具体指导。

8000亿元，总量也许没有大家期待的那么高（有机构分析收购存量房产，需要数万亿元），但它的杠杆效应不可低估。何况，在此之外，还有不断扩容的房地产项目白名单机制，可以给在建房地产项目注入巨大的流动性。

金融监管总局副局长肖远企介绍说，白名单机制正式建立3个多月来，已发放房地产项目贷款9000多亿元，此外开发贷款、经营性房地产贷款等加起来有3.3万亿元。

第六，5月17日一系列新政，同样带有很强的政策信号意味。多年以来，紧缩性的房地产政策措施和手段，是系统性的，既然包括经济手段，也包括社会和公共治理手段，不同的城市，情况不同，力度、纬度也不尽相同。取消与否，何时取消，如何取消，不同城市的监管部门有不同的考虑。

5月17日，中央以十分明确的态度发出了信号，我们相信地方政府的监管部门能够明确收悉，并以此作为本地继续优化调整房地产相关政策措施的基础性原则，对本地过去形成的房地产限制性政策措施进行清理和调整。

因此，对于地方性的、进一步的政策措施优化，可以抱有期待。更具体而言，部分核心城市、高能级城市的限购政策和其他带有管制性、约束性的措施，如何进一步调整优化，符合当前中央总体精神和市场情势需要的问题，一定会被纳入当地政府的优先日程当中。

从5月17日上午开会，到当天中午央行、金监总局发布新政策，再到下午4点国务院新闻办召开吹风会，这一系列的安排，市场都能感受到与以往的一些不同。按照一般的操作手法，重大政策措施一般会等到资本市场3点收市后发出，而这一次，完全打破了这一惯例。

监管层、决策层希望以此稳定预期，树立信心的意味十分明显。现在可以肯定地说，5月17日就是房地产市场走出底部的日子。

回头看，2003年，也就是在21年前，央行发布了121号文件，自此拉开了房地产紧缩性政策的大幕。在此后的21年中，尽管偶有棚改、去库存等政策调整，但紧缩性的政策基调始终未改，限购、限贷、限价等各类手段措施轮番登场，直至投机性、投资性资本被驱离房地产市场。

这21年，是市场不断适应监管的21年，是地产渐次资本化的21年，也是资产市场走完一个完整周期的21年，还是房地产市场从无到有，盛极而衰，再寻重生的21年。这都是时间带来的馈赠，癫狂或压抑，骄傲或痛苦，都值得珍惜。