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2024年5月16日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”隆重召开。
自2016年以来，中指研究院已连续第九年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产业新城的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。
2024年政府工作报告提出，培育壮大先进制造业集群，创建国家新型工业化示范区，加快发展新质生产力。各地产业园区通过下调工业用地出让年限、推行工业用地“先租后让，达产出让”等方式，把土地资源供给有能力达产的企业，为高精尖产业重点项目留足产业化空间。随着新建园区与存量资产将持续入市，使得园区存量资产盘活的需求进一步加大。园区发展呈现“产业结构高端化、产业生产绿色化、园区管理数智化”等特征，优秀产业新城运营商要不断提高运营服务能力，创新产城融合发展新模式。在城市群和都市圈持续发展壮大、不同地区间产业园区协同合作也更加频繁的大趋势下，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城及运营商的发展经验更值得借鉴。
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1．产业定位：产业向“新”，产业求“质”，因地制宜发展新质生产力
园区运营企业应紧跟政策导向，结合区域发展需求因地制宜，加快建设数字化产业和智能制造示范园区。2023年以来，区域发展规划更加因地制宜，以技术创新为动力以耦合协同为支撑。习近平总书记指出，各地要坚持从实际出发，根据本地的资源禀赋、产业基础、科研条件等，有选择地推动新产业、新模式、新动能发展，用新技术改造提升传统产业，积极促进产业高端化、智能化、绿色化。其一，立足资源禀赋强优势，发展新质生产力不是忽视、放弃传统产业。其二，促进产业链跨领域耦合，强化区域发展潜力，借助发展新质生产力，推动资源高效高值利用，充分发挥“链主”作用，推动产业链向下延伸、向新提质，不断建链、延链、强链，全面补齐补强产业链，更好把资源优势转化为产业优势、经济优势。其三，优化区域产业布局，推动战略性新兴产业融合集群发展，聚焦发展制造业重点产业链和先进制造业集群，强化产业聚集效应，打造具有全国乃至世界影响力的产业集群。运营商围绕新质生产力布局产业链，争做科创成果的策源地、科创资源的集散区，以及科创企业的加速器。其一，运营商强化顶层设计能力，统筹优化空间布局，有机整合区域内的高校、科研院所等智力资源，推动高校学科、人才优势和所在区特色产业联动，助力科研机构原始技术的创新商业化，同时满足企业技术创新需求。其二，提前布局规划，制定明确的发展目标，通过进一步强化园区科技成果转化、科技企业孵化、科技人才培养、集聚辐射带动等核心功能，开辟新领域新赛道，塑造新动能新优势。2．产业招商：从招商引资到招商引“智”，构建产业招商图谱推进产业链强链延链补链
从调研的结果来看，产业新城运营商在产业招商上，其一，从招商引资到招商引“智”，注重吸引科研院所、博士后工作站等科研机构入驻园区，从而实现资金、技术、项目管理的立体带动。现代产业体系的建立离不开知识和智力资源，产业园区在发展新质生产力的过程中，通过设立创新奖励、提供成果转化支持等措施，积极引进和培养高层次创新人才和团队，从而推动产业链、创新链、资金链、人才链深度融合。其二，数字化招商系统已经成为智慧园区建设的重要组成部分。基于大数据理念+AI人工智能算法建立企业招商数据库，精准分析拟入园企业信息，将企业意愿与园区发展方向精准对接，能够有效提高招商效率、降低招商成本，提高运营商服务水平，为园区招引提供强力支撑。其三，分析产业链上下游关系以优势产业为切入点，进行产业招商与产业运营的结合，绘制产业链招商图谱。运营商把“建链延链”与“招大引强”结合起来，从“地毯式招商”向“地图式招商”进行转变，通过打造“链长+链主”的工作机制，实现围绕龙头企业的园区产业互动生态。3．产业培育：公共服务平台成为竞争利器，打造"金融+产业+生态"新型模式
2024年全国两会提出，依靠创新引领产业升级，培育壮大先进制造业集群，创建国家新型工业化示范区，积极培育新兴产业和未来产业，鼓励发展创业投资、股权投资，优化产业投资基金功能。从今年的调研情况来看，产业新城运营商继续强化内部平台的增值服务，一方面，公共服务平台成为产业新城运营商的竞争利器，基于入驻企业需求出发不断优化基础服务、引导服务和发展服务，通过更有针对性的提供服务将产业资源整合起来，实现产业孵化和培育；另一方面，运营商持续深耕全产业链的投资基金，打造"金融+产业+生态"新型模式，为企业解决资金难题，借助金融的方式布局产业园区，与金融资本形成协同发展效应。1．功能日益多元化，园区经济与城区经济走向融合
随着产业园区的发展，园区承载的功能日益多元化，生产生活在园区内并行聚焦，不断加大产业园的城市化进程，园区经济和城区经济走向融合。一些承接区域重要发展目标的园区主动寻求战略转型，从单一生产型转变为集生产与生活于一体的新型园区，成为区域经济和产业经济的主要平台和载体，产业新城发展走向平台化、多元化、服务化的转型阶段，增长模式从注重规模转向发展质量，资源配置从粗放式发展转型集约化发展，产业结构由以制造业为主转向制造业和专业服务业相结合。在此基础上，产业新城运营商一方面立足城区统筹开发加大构建园区生态圈，不断丰富产品和服务的内涵，积极拓展园区边界，以多元化的模式搭建一个符合当地发展特点和需求的具有高效率、高效益的生态系统，为入驻企业提供更多资源和服务的同时，帮助城市加速转型升级，实现城区经济的最大化。另一方面，在产业园区的现有空间上打造产城综合体，逐步添加提升诸如文化、休闲、消费、旅游等生活城市功能，推动园区向综合性、复合型的城市节点转型，构建园区城区化的良性循环，形成产城融合的新局面。2．绿色低碳成标配，把绿色优势转化为产业优势、发展优势，让“颜值”变“价值”
2024年两会指出大力发展绿色低碳经济。推进产业结构、能源结构、交通运输结构、城乡建设发展绿色转型。完善支持绿色发展的财税、金融、投资、价格政策和相关市场化机制，推动废弃物循环利用产业发展，促进节能降碳先进技术研发应用，加快形成绿色低碳供应链。建设美丽中国先行区，打造绿色低碳发展高地。多地工作报告将绿色低碳作为产业发展的必备条件，率先打造制造业低碳转型标杆，助力企业形成创新发展新动能。为加快制造业转型升级，多地园区将支持企业开展节能管理，推广运用节能降碳技术，搭建绿色制造体系和绿色供应链体系，建设“零碳工厂”和“零碳园区”。绿色发展是高质量发展的底色，园区运营商一方面遵循新发展理念，从完成节能减排任务到向让“绿色颜值”变“产业价值”，推动先进可再生能源等绿色能源与节能环保技术创新，促进能源技术成果转化，通过加快构建绿色低碳循环经济体系加速产业高端化、智能化、绿色化发展；另一方面，深化数字化和绿色转型，加快形成多元利润来源，在承担社会责任的同时，通过绿色债券等方式为运营主体贡献利润，实现商业模式上的创新。1．经营规模：营收有所恢复，项目出租率有所下降
企业研究：https://www.cih-index.com/从总资产增速来看，2023年，产业新城企业运营属性不断加深，资产增速整体呈上升趋势，运营商升级发展战略，以产业投资带动企业发展。从营业收入来看，2023年，产业新城运营商营业收入波动较大。一方面，产业投资板块持续发力，投资赋能，深化从“房东”到“股东”的角色转型；另一方面，受市场波动因素影响，产业投资基金的投资收益及金融资产公允价值变动损益同比有所减少，导致企业表现较去年同期分化较为明显。从收入结构来看，2023年，产业新城运营商进一步加大投资业务，收入结构逐步多元化。同时值得注意的是，多数受访项目表现出出租率下降或是租金下行的现象，仅一线城市制造业园区抗跌表现较强。2．盈利能力：净利润波动较大，产业投资为主要影响因素
企业研究：https://www.cih-index.com/产业投资收益为运营商净利润增长主要动力。从盈利规模看，多数运营商净利润规模在5-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过60亿元。随着运营商业务从房地产销售收入向产业运营的成功转型，产业新城投资收益和租赁收益成为净利润的重要来源，但产业投资存在明显的周期性和不确定性。因此，运营商在净利润增长方面也表现出明显的不稳定性。一方面，产业投资收益拉动净利润增长，另一方面，受原材料价格、国际形势等外部环境影响，实体经济活跃度恢复缓慢，产业园区项目的销售周期会被拉长，未来不排除房屋销售业务仍保持低位。3．融资能力：融资渠道将进一步拓宽，REITs估值普遍下行
直投+基金+孵化多元融资手段成为主流，优质园区企业轻资产发展模式进一步优化。2023年，受国际形势及海外加息影响，产业园区融资规模整体呈下行趋势，央国企成为投融资主力。从渠道来看，专项债仍作为产业园区扩大有效投资的重要着力点，同时以直投+基金+孵化为代表的多元“融投管退”通道已形成闭环。优质的底层资产带动“投资开发建设”+“运营服务”所形成的轻重平衡，使得轻资产发展模式得到进一步优化，轻资产运营受到多数产业园区上市房企关注，并将其视为公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块。产业园REITs估值普遍下行，运营服务能力成为核心竞争力。2023年，产业园REITs各底层项目经营表现分化明显，大部分出现受出租率下降、租金下行，导致投资者信心减弱，估值普遍下行。园区运营商应持续管制自身租赁情况和租金增长情况，在整体供大于求、产业园区出现降租金抢租户的大背景下，能否提供更高的运营服务质量将成为降低空置率乃至保护利润率的有力保障。4．财务稳健性：强化产业运营能力，资产负债率保持低位
企业研究：https://www.cih-index.com/资产负债率持续维持在较低水平。不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线，资产负债率整体波动较小。2023年，产业新城运营商持续增强产业投资孵化能力，增值业务占比逐年提升，负债水平仍旧维持在较低水平。1．产业立市，迈向主体化、特色化和品牌化，打造特色产业园区
产业立市，聚焦特色产业方向。2024多地政府工作报告指出将坚定不移走深走实“产业立市、产业强市”之路，通过大平台聚集发展大产业。同时各省市借助制造业有序转移相关政策东风，聚焦新兴产业，打造承接产业转移主平台，如中西部劳动力丰富、区位交通便利地区引导劳动密集型产业。中西部和东北地区中心城市、省域副中心城市等创新要素丰富、产业基础雄厚地区招引技术密集型产业。以城市为单位立足资源禀赋，推动园区特色发展、优势发展，打造以特色产业为核心多种产业协同发展的现代产业体系。城市产业呈现主体化、特色化和品牌化的特点。其一，主体化，聚焦主导产业，打造发展主阵地，强化企业创新主体地位，以重大产业项目培育大企业，通过找准细分产业方向，依托创新驱动发展，大力开展招商引资，扎实推进园区向改革要效益，持续优化营商环境，在构建具有特色的现代化产业体系上开创新局面。其二，特色化，突出具有差异化和比较优势的现代化产业布局。正如习近平总书记所强调：“产业发展要有特色，要走出一条人无我有、科学发展、符合自身实际的道路。”城市应聚焦核心产业制定专项培育计划，走专业化、高端化、差异化、集群化发展之路。其三，品牌化，2023年以来，城市产业发展呈现品牌化发展趋势，其中一二线重点城市构建项目品牌，三四线城市构建区域共用或城市品牌，通过培养特色鲜明、成长性好、竞争力强的产业品牌，推动全市产业升级，提升核心竞争力。依托“产业立市”等政策扶持，产业园运营商针对区域资源禀赋构建产业空间化，打造特色产业园区。产业园区运营商一方面，应针对区域资源禀赋深地域产业或文化特点，产业主题凸显、辐射带动性强方能带动产业空间的生命力，掌握政策、产业、空间、资本、服务这五大要素，发挥城市的内在活力，并塑造城市产业的“魂”，同时完善区域功能、提升城市品质也会为推动园区的发展贡献力量；另一方面，构建产业空间化形成产业聚集，通过产业定位、空间策划、智慧化系统集成、内容运营服务以及后期的资产管理、招商引资、内容孵化等形成特色园区打通区域产业链条。2．运营商应重点融入城市群都市圈，以产城融合为主战场打造“无界园区”
聚焦区域发展联动，以“城市群+产业园区”为核心协调规划产业定位，提高入园企业创新能力和竞争力。实施区域协调战略是国家重大战略之一，也是贯彻新发展理念的重要抓手。产业园区是新时代实现跨区域协作、解决区域发展不平衡问题、打造系统动态平衡新格局的关键枢纽，有助于促进全国统一市场建设、实现要素合理高效集聚。在此背景下，通过“城市群+产业园区”联动，打破区域壁垒、实现资源共享与分工合作成为多地政府和园区运营商的重要发展战略。其一，加大产业园区和城市群的合作，城市群提供基础设施和人才服务，园区寻求城市群提供的资源，促进园区发展和创新能力的提升，进一步为城市吸引资本、企业、人才的聚集；其二，实施资源共享的工作机制，城市群基于自身特色优势产业的资源禀赋，与运营商成熟的园区服务经验、招商引资资源相结合，通过建立合理的资源利用机制共享资源，形成互通互联的网络体系，实现利益双赢；其三，注重城市群和产业园区的互补性和差异性，建立产业转移园区，如欠发达地区将技术前沿型产业（如研发部门）向发达地区转移，以便更好承接发达地区的前沿技术外溢，待条件成熟再通过优惠政策、招商引资将孵化项目引回欠发达地区，以提供技术改良性知识及提高科技成果转化水平。以产业为保障，促进各发展主体联动一体化，园区运营商通过城市服务配套，以提升人的生活质量为目标，实现就业结构、消费结构和产业结构的匹配，以产城融合为主战场打造“无界园区”，打造“人产城”融合发展新格局。2023年以来，各级市政府加快推进重大平台建设，通过如重点加快创建国家级高新区步伐，打造一批特色工业产业园，并加快推进金融集聚区等生产性服务业功能区建设，构建产业发展“生态圈”，创建承接产业转移示范区等推动产业与城市发展相融合，产业空间和发展经济相融合，城市更新和完善园区服务配套相融合。产业园区逐步与城市功能空间相结合已经成为城市产业发展的主要趋势，现就业结构、消费结构和产业结构的匹配。园区运营商注重以人为本，以提升人的生活质量为目标，通过加大对区域生产性服务功能以及园区生活性服务功能的支撑，承担调节、完善、强化区域产业链运营等工作，以产城融合为主战场打造“无界园区”，从园区开发运营向片区统筹开发运营转型，打造“人产城”融合发展新格局。1．共建园区：协同合作更加频繁，从产业集聚到多元城市空间
其一，运营商与产业龙头企业合作，强化龙头引领作用，增强产业发展能力。产业地产运营商与实体企业合作，通过数字化解决方案赋能产业发展，将资产运营从物流空间延伸到数字空间，实现资产的全生命周期管理。同时，运营商加大与龙头企业的合作，依托龙头企业在招商引资中的链主作用，实现产业链上下游的聚集作用，同时为龙头企业打造符合其特色行业及企业发展特点的服务体系和园区环境，提升整体的运营服务质量。其二，运营商通过与政府合作，带动区域特色产业发展。园区运营商多具有运营模式先进、招商网络强大、运作经验丰富等优势逐步成为政府和园区企业之间的桥梁，运营商从前期产业定位阶段深入贯彻区域发战略发展方向，并从产业和客户角度出发构建符合需求的空间载体，到中期积极配合政府落实展业发展政策、开展招商引资工作构建产业生态，再到后期搭建科学合理的运营体系，形成适合园区企业的商业模式，保障区域产业的可持续发展。其三，产业新城运营商与保险业合作，助力园区企业安心发展。优秀产业地产运营商与保险业合合作，发挥在园区策划、开发、建设、运营方面的经验优势，通过产业链，形成“保险链”，可以为更多的经济财产领域提供保障和服务，以城市或区域的共同建设为合作出发点，促进产业转型升级和区域经济发展。同时，保险企业通过提供适合的保险险种、保险服务的优化、风险管理的创新等手段为为园区提供更加全面、专业的保险服务，助力园区企业安心发展。2．企业为本：以服务企业为核心，表现出对象精准化、策略组合化的特点
对象精准化，常态化分析和完善服务。入驻园区的企业需求各有不同，要想提供精准服务，必须了解企业及其产业发展的真实诉求，运营商将企业服务融入到园区运营中，增加园区运营团队和入驻企业的互动，常态化分析和完善基础和针对性的服务。策略组合化，设计不同组合的服务产品。随着产业地产模式的迭代升级，园区服务能力持续发展，从最初的仅提供空间载体，到现在通过丰富的增值服务逐渐参与到产业发展中来。打好服务“组合拳”是许多产业园区运营商的核心竞争力，在内容不断拓展服务边界的同时，构建产业园标准化服务体系，对照不同产业类型、不同服务功能的园区属性和特点，围绕园区生活、生产和生态服务配套设计不同组合的服务产品，通过服务供给方、需求方和平台方的互联互通，搭建定制化的产业园区物业服务体系。3．轻重并举：以“软实力”打造园区品牌
运营商从空间开发走向产业生态运营服务，深挖产业及园区企业发展潜力。一方面运营商多构建以园区运营服务为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的业务格局，构建涵盖招商引资、设计与建造、投资孵化器与众创空间、物业管理、餐饮及酒店、长租公寓、文体娱乐等为园区企业提供全生命周期的服务链条。另一方面，运营品牌输出，以较少的资金和较低的风险实现园区规模的快速扩张，在实现资源变现的同时，为重资产项目进入新城市摸索成熟经验，在培育新的营收增长点的同时可在后期拆分成独立业务公司。其一，产业投资孵化，产业园区运营商通过产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，随着被投资企业的发展壮大，通过股权转让、上市等途径实现资本的增值。针对不同类型的园区企业，运营商选取的投资孵化模式也有所不同，如通过运营商主体作为有限合伙人设立的母基金模式，通过子基金组合分散投资风险并撬动更多资本，这一模式主要适用于深耕特色产业方向，与母基金的投资逻辑较为匹配的运营商。同时还有项目直投模式和企业并购模式，这两种均为直接针对高成长性的科创企业进行股权投资，也有部分园区采取产权（租金）换股权、服务换股权等手段，这类投资孵化模式可以很好的推动目标企业发展，进一步提高投资收益，但相对的成长周期较长。其二，合作开发输出配套服务，随着产业地产融资收紧、政府要求不断提升，产业园区运营商之间的合作已成为常态。通过通过探索合作模式进行服务创新也是许多运营商进行轻重并举的重要举措。如政企合作开发模式中运营向主导项目的开发建设，存量资产升级改造模式中运营商进行招商引资、资源导入、运营管理等。其三，搭建产业服务平台，这是承载产业创新和企业服务的重要载体，也是轻资产运营的重要盈利手段，通过“卖服务”搭建产业生态平台，将园区内企业的人才、资源和品牌打包起来形成运营商的“软实力”。在这一过程中，运营商一方面针对园内企业需求共性进行统一的规划、建设、管理、服务，另一方面针对园内产业链不同环节、不同分工，设立不同的专业细分平台，提供专业化服务。其四，加速资产证券化进程。随着园区投融管退路径不断成熟，产业园区的投资市场正朝多元化、精细化方向迈进，运营商不断强化资产运作能力，通过培育成熟的产业新城项目，借助产业链融资、REITs、互助担保融资等融资手段募集资金，有效降低企业的资金问题，形成投资的良性循环。
2023年，行业发展出现新动向，如新质生产力、轻资产运营、工业上楼等，产业新城运营企业需要思考与谋变以适应新形势。当前，我国产业转型升级仍处在攻坚期，党的二十大报告指出“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，同时将高质量发展的重要性提升到了前所未有的高度，明确提出“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。2023年以来，产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源，产生巨大空间集聚效应，深刻调整原有利益格局，加速形成合作共赢的利益共同体。产业实力是推动区域经济增长的根本，也是实现人口聚集、为房地产市场提供内生需求的重要推动力。产业发展的重点是注重质的突破，企业聚焦于区域优势资源，针对区域协调发展要求重点融入城市群都市圈，促进各发展主体联动一体化，以产城融合为主战场打造“无界园区”。运营商协同合作更加频繁，更加注重联合专业领域的龙头企业，依托龙头企业在招商引资中的链主作用，实现产业链上下游的聚集作用，同时为龙头企业打造符合其特色行业及企业发展特点的服务体系和园区环境，提升整体的运营服务质量。同时，绿色低碳成为产业园区标配，运营商致力于把绿色优势转化为产业优势、发展优势，让“园区颜值”变“产业价值”。未来，轻重并举是产业园区运营商重要的经营策略。对于综合性企业来说，在园区策划、开发、建设、运营方面的经验及全国的产业资源具有先天竞争优势，通过加大轻资产项目布局“先重后轻，轻重并举”，实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展，形成“1+1>2”的发展合力。
https://www.cih-index.com/report/detail/55194.html
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https://www.cih-index.com/report/detail/67824.html中国房地产指数系统百城价格指数报告（2024年4月）https://www.cih-index.com/report/detail/73974.html?物业研究
https://www.cih-index.com/report/detail/71710.html
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中指研究院2024-05-17 11:06:28来自北京市
