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2024谁在进场买房!

中指研究院2024-05-14 11:07:12来自北京市

2023年以来，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策对于改善需求的支持力度也在不断加大：各城市取消新房限价，允许高价位产品出现；二套房商贷利率下降；一线城市放松对面积段的管控；中央强调“下力气建设好房子，加大高品质住房供给”……

资产配置洗牌，高端改善市场持续向好

据中指数据，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。其中14城套总价均值、中位数同比均上涨，北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。同时，多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京500-1000万总价段成交套数同比增长26.2%，占比提升8.4个百分点。

多个城市取消行政限制性政策，再改、高端改善需求释放下，豪宅市场表现出更强的韧性。热点豪宅项目频频登上热搜，如上海滨江凯旋门开盘售罄，销售均价为172800元/平方米，项目单日收金70.27亿元；融创外滩壹号院二期开盘当日去化100%，总成交金额99.97亿元，单套总价近5000万元……

实际上，随着高净值人群规模持续增加，高端市场的消费力依然相当旺盛。面对复杂的市场环境，如何确保资产的安全性成为每位高净值客户关注的焦点，在资产荒的大背景下，豪宅具有较强保值增值属性，相较于其他投资渠道，豪宅市场的资金占用安全性更高，故而受到资金热捧。

重点城市总价千万以上豪宅成交规模继续稳中有增。10个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、天津、成都、厦门、东莞）全年总价1000万元以上商品住宅合计成交4.57万套，同比增长2.21%。高端购买力依然坚挺、终改购房需求持续旺盛。

楼市“向心力”体现，置业重心回归中心

天津楼市行情与全国基本同频，改善需求市场份额逐步提高，且需求向核心区域回归。市内六区商品住宅成交面积占比连续4年扩大，提升至15%。改善性需求释放提速，目前市场上购买新房的客户中4成为首次购房的刚性需求，6成为改善需求，其中面积改善占比达25.6%，此类客群平均由84.3平米改善进124.9平米的住房中，住房面积增大40.6平米。

在各类改善产品中，豪宅项目更受市场欢迎，走出了独树一帜的行情。天津高价位楼盘门槛持续上涨，已涨至800万元，同比提高14%。其中成交房源多数位于南开区，市场份额达32%。

逆周期下豪宅底层逻辑回归本源

高端市场热度不减的核心是资源的稀缺与占有。去年下半年，自然资源部发文建议取消地价上限。随后成都、杭州、青岛、南京、东莞、合肥、长沙以及一线城市广州，都拍出了或区域地王或单价地王或总价地王。3月27日，苏州、厦门和宁波同日诞生三个地王，苏州园区地块，51轮竞价，刷新苏州最高地价，也刷新江苏省最高地价。宁波江北区地块，成交楼面价3.26万元/平米，刷新了宁波楼面价的天花板。厦门岛内地块，引发152轮竞拍，刷新厦门乃至福建楼面价纪录。

一天时间，地王频现，底层逻辑还在于具有稀缺性，无论是厦门那块地王，本身地处于思明老城区核心板块，思明区的地卖一块少一块，还是宁波江北湾头地块，由于得天独厚的地理位置和1.35的低容积率，起拍价便创下了历史新高，最终溢价7.3%成交。在相当长时间内，地王所在区域都是独一份的供应。

可以看到，无论楼市行情如何变化，城市核心优质地块依然是市场追逐点。在供求关系发生重大变化的当下，城市内部分化愈加明显，老城核心区项目抗性优于环城项目，而老城核心内部小户型面积供应充足，导致小户型竞争激烈价格不稳定。而核心区大面积豪宅产品供应稀缺，资源独占性强，愈加提高了产品的保值增值属性。再者，豪宅项目通常由品牌实力强劲的房企开发运营，保证了项目产品高品质。因此老城核心区高品质豪宅项目成为高净值人群的最佳选择。

错过难再有的城市核心藏品

天津南京路，作为城市发展的主动脉，汇聚了商业、金融、政务、医疗、教育等优质资源。可以享受城市核心的繁华景象和便捷生活，可以说南京路是天津的中心。居住在南京路是天津人的骄傲，是高端客户认可的地段。

南京路沿线内地块极为稀少，2006年至今仅出让5宗地块。土地稀有使得新房项目短缺，且多以小面积学区房为主，户型不统一，人员混杂。而二手房项目多为15年左右的次新房，存在户型差、户型面积段跨度大、居住密度高、没有社区感等缺点。这些项目都不具备豪宅属性，不是高净值人群的选项。

南京路天生自带光环，周边待供应地块早已被众多房企觊觎多年，2016年南开双峰道地块一经入市就引得多家房企争抢，金地凭借雄厚的资金实力成功拿下该地，以好产品匹配城市甄稀地块的珍贵，打造出天津城市核心藏品——金地阅千峯。项目位于卫津路与双峰道交口，占据了南京路这一繁华地段的核心位置，2公里内集萃医疗、教育、商业等不可复制的优越资源。产品均为170平米以上的精装大平层，南京路沿线无平替产品。由于南京路寸土寸金，土地资源极为有限，未来十年内区域将无此产品形式。且项目位置极为优越，南向5公里视野无遮挡，瞰景大平层向南可俯瞰天津大学、南开大学两所百年名校，远眺可见水上公园和天塔，城市级坐标一览无余，历史文脉、摩登繁华、城市天际线绘就全幅绝版地标窗景，让窗口价值发挥到最大，以后也难再有，未来价值潜力巨大。2023年，金地阅千峯位列天津千万豪宅成交均价第一。

|实拍图

▍金地阅千峯：天津封面作品

对于高净值人群而言，居所承载个人审美和生活方式，因而他们更注重品质和细节，讲究艺术美学。金地阅千峯从项目之初就设定慢工细琢的路线，通过慢周转充分挖掘土地价值，开发过程中慢工匠造、精雕细琢，将品质融入产品每一个细节中。每一处选材与设计皆出自于对顶级置业客群生活需求的全面满足，充分保证了终极人居的功能性，可以说金地阅千峯是天津的封面作品。

金地阅千峯特别选用了精致的威尼斯棕石材，这种石材通常用于室内装修。在每100张石材大板中挑选出1-2张，以确保其品质和美观度。这些精选的石材被用于铺设近9米的公区大堂，只为陪伴业主幸福归家。

同时，项目还匠心独运的对园林景观进行打磨，四季花厅是一个精心打造的休憩空间。这里采用了高贵的皇家白玉作为景墙材料，使得整个区域呈现出优雅的氛围。为了更好地利用光线，采取了竖向布线的方式，让自然光和人工照明更加柔和。四季花厅的竖向布线不仅优化了光照效果，还为后期的养护和维修提供了便利。这样一来，可以确保这个美丽的园林小景始终保持着最佳的状态。这种竖向布线的设计也降低了光线对眼睛的刺激。无论是白天还是夜晚，都可以在这里尽情享受美景，而不用担心光线过于刺眼。

|实拍图

▍岁月沉淀顶流之选

对于高端客户而言，选择一处居所不仅仅是满足居住需求，更是对生活品质和圈层审美的追求。值得注意的是，高端客户并非首次购房者，他们往往有过两次或更多次的购房经验。因此，在挑选房产时，他们非常注重社区的氛围、邻居的身份背景以及社交圈层的层次。在他们看来，选择一处居所意味着选择一种生活方式，是对自己和家人未来生活的一种投资。

金地阅千峯引入金钥匙物业服务，不遗余力打造一支成熟、专业的高素质职业团队，只为给业主提供全流程、私人订制、国际品质的私属体验。金地阅千峯始终坚持以人为本的设计理念，关注业主的多元化需求，深知社交对于业主的重要性，特别打造了天津会员制鼎级社交平台——千峯荟，为志同道合的人提供一个交流、分享与合作的平台。迄今为止，已成功举办了多场活动......从日常服务到精神需求，珍视业主的微小感受，不断升级和迭代服务品质。

|实拍图

多年后回望南京路，这样的核心地段的土地未来很难再有了。即便有这样的土地，也很难有金地这样专业精进严谨、稳健发展的“理科”开发商，更难有「峯汇」系这样的优质产品打造力，这是一场核心甄稀地段与品牌开发商、优质产品系空前绝后的浪漫邂逅。

金地阅千峯钜献城芯瞰景王座，5号楼高层火爆热销。这件南京路上的“奢品”，即将收官，争藏需趁早。

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