楼市调整是客观存在的，官方也曾表示这是积极的有益的。但是当市场下行，连万科这样的房企都快扛不住了，那么这样的市场到底调整到什么程度了呢？
最近，不少专家都在感叹，如果连万科都不行，那只能说明问题出在这个行业，而不单单是一个房企。其实，意思大家都明白，众所周知，万科在房地产行业算是预警最早的一批，在房地产市场仍然如日中天的时候就已经开始刹车了，为了安全早已经降速。
似乎，万科出问题比起恒大大家更不能接受，而且其对市场的破坏影响更大。如果连万科都被债务问题冲垮，其影响不仅仅是房企自身的后果承担，更可能会引发更大的恐慌。
尽管面对偿债问题，万科向外界澄清，美元债所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中，但仍然阻挡不住各种负面传闻的缠身。甚至也有很多为万科站台的背景出面，大家一边对万科充满信心，一边又被各种风波打乱思绪。
3月25日，惠誉评级已将中资房企万科的长期外币发行人违约评级下调至，将万科列入负面观察名单。此次评级下调反映出万科销售业绩不佳，惠誉认为，万科要应对将到期债务等因素可能导致财务灵活性持续恶化。
近日，万科公布2024年前两个月销售业绩，数据显示，1-2月，公司累计实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元。尽管依然排在第二名的位置，但相比去年，2024年前2月合同销售金额同比下降43%。
当然，你可以说这是整个行业的现状，但万科承担的压力却不是其他小房企所能理解的。
万科一直被当成楼市三好生，是房地产行业的标杆，但万科的债务压力由来已久，过去两年，万科的股价大跌70%，其实就已经反映出了市场对万科的看法。2024年是万科的偿债大年，万科境内外的债券余额超过800亿元，其中一年内到期的超过300亿元。
一切都要靠销售来化解，但实际上，房地产市场下行背景下，房企销售遇阻，债务承压，当销售额断崖式下跌，而到期债务又要临近，而且很多，要想避免债务违约，难度显而易见。
可以说，万科的问题已经得到重视，监管层召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。另外还有消息称，12家商业银行正在为万科筹集最高额800亿元人民币的银团贷款，以应对后续债务偿付。
3月26日，房地产专家、中房集团原董事长孟晓苏在接受媒体采访时表示，万科是个优等生，如果班上有一个学生不好，那可以认为是这个学生的问题。如果学生都不好，连三好生都出了问题，那问题就不在学生了，你要看一看是不是老师，是不是学校出了问题。
其实孟晓苏意有所指，大家也都清楚，当然他也不避讳，他认为，从2021年下半年开始，因为一系列的政策合成谬误，开始抑制房地产，抑制房地产市场，结果造成了2021年下半年就开始急转直下，房地产下滑造成了整个经济的下滑。
孟晓苏表示，通过万科目前出现的困难，就应该反思，不要把企业出问题的责任都推给企业家，或者推给这个企业本身。不过从最近国家表态来看，看到了问题，也在解决问题。
最近楼市政策确实不断释放利好消息，这能不能对万科问题的解决起到积极作用呢？
3月24日，在中国发展高层论坛2024年年会上，针对万科债务紧张问题，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵表示，应该由万科的股东去协调金融机构共同解决，金融机构都不要撤信贷，这样公司过一年半载，项目销售完成了，锁定的保交楼资金也就可以拿回来了。相信三四个月，万科的问题就能解决。
专家的建议挺好，可是债主如何相信？关键问题就在于现在的销售情况并不好，政策要求激发潜在住房需求，但政策利好作用到市场上仍需要很长时间，更何况购房者如果看不到更大更直接的利好，他们也没能力买房，也不敢买房。
我们可以看到包括万科在内的很多房企都在积极应对困难，也在尽情展示自己的融资能力，但房地产行业要想持续向好，单靠融资是不够的，根本问题还得是盖了房子能卖出去，自己有造血的能力。
光宇吐楼市2024-03-27 12:33:26来自北京市
