长时间以来，蔡家板块虽然同为重庆一路向北重点发展板块之一，但其热度和认可度与礼嘉、悦来、中央公园相对比一直处于相对弱势的地位。
很多人会说，蔡家配套和成熟度不及一江之隔的礼嘉，产业发展不及划归两江的水土，宜居环境不及高标准的中央公园，发展潜力更是不及一山之隔的高新区。甚至蔡家的商业、教育和交通都有明显的短板。
但是，看板块自身属性的另一面，蔡家板块在房地产市场的表现却一直“出类拔萃”。据锐理统计，2023年蔡家住宅销售24万方，排名重庆第五，2022年蔡家住宅销售34万方位列全重庆第一，超过了中央公园、礼嘉、西永等一众比他自身条件更优质的板块。
为何蔡家板块能长期在重庆房地产市场名列前茅呢？我们认为更多的是借势和内卷！
蔡家板块地处中梁山麓、嘉陵江畔，一面靠山，三面临水。东连悦来国博中心，南接礼嘉新城，西承重庆市大学城和北碚新城，北靠水土高新产业园。作为重庆两江新区城市和产业的交汇地段，蔡家板块天然具备快速发展的先天优势，借势两江新区和重庆一路向北发展红利，近十多年以来蔡家承接了大量的城市北迁人群和新市民，借势外部发展以最少的投入实现城市人口聚集蔡家板块在重庆首屈一指。蔡家自贸区落地之后，更是全力加速开启探索经贸合作新途径，将板块发展带入新的发展阶段。根据《重庆市城乡总体规划(2007-2025年)》，蔡家嘉陵江大桥、水土嘉陵江大桥、宝山嘉陵江大桥都是重庆主城骨架路网的重要组成部分，串联起观音桥、人和、礼嘉、悦来、中央公园等组团，过去和将来，蔡家板块都将和主城功能核心区紧密联系，借势共生。![]()
回顾蔡家房地产市场发展，1.0时期为吸引人口进入，在当时规划的轨道蔡家站周边，中庚城、中央大街、上城中央等高层小区快速兴起。2.0时期承接礼嘉照母山外溢客群，蔡家南火热开发，龙湖、万科、金科二十多家房开齐齐进驻，造就了蔡家最鼎盛的开发黄金期。3.0时期曹家湾启幕，市场下行，产品同质化，价格成为蔡家项目内外竞争的最核心要素。
纵观蔡家板块发展的几个重要节点，可以发现，蔡家板块从低品质的高层到蔡家南房企扎堆再到3.0市场下行期，内卷一直伴随着板块发展，而内卷的核心就是价格。特别是当下的市场环境，蔡家板块对外要面临礼嘉大片区天量二手房竞争，对内产品同质化严重价格竞争更是惨烈！![]()
下面，来看看目前蔡家主要在售的几个楼盘内卷的基本情况。项目目前主要在售2号楼，1T4小高层，户型建面93-99平米，建面均价15000左右，总价135-150万，精装交付带地暖、新风、中央空调，最近购房还送20年车位使用权和10万家电大礼包。
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项目在售外围1T4洋房，面积93、99平米，93户型基本售罄，主力销售99户型总价150万左右。总平图中部规划1T2洋房，面积127平米，目前总价180-200万。另外还有合院别墅和联排别墅，产权面积143平米，实得大约203平米，总价300-330万。目前项目一口价销售，无其他优惠。
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项目总规模288亩，住宅整体分为5个地块开发，目前在售1号地块，在售1.2.3.4.5号楼，1T4户，户型建筑面积90平米和99平米。总价120-140万，少量99平米工抵房在售总价129万。![]()
项目整体规模407亩，分6期开发，包含3期商业17万方，1期已接房，2期分两次接房，已售部分今年年底交付，在售部分明年中旬交付，目前在售1T4洋房，建面92平米，总价110万左右，项目即将新推7号楼和8号楼。
项目目前在售洋房9、10号楼，1T4，建筑面积90-99平米，总价115-128万；洋房6号楼1T2，面积106-136平米，总价150-160万。项目为精装交付，带全屋家具（不含家电、地暖、空调），整期2025年6月交付，目前购房送10年车位使用权。
项目地处蔡家曹家湾核心，项目周边配套成熟，整体规模240亩，目前在售一期，2T4小高层，建筑面积97-105平米，主力总价135-150万。
说明：以上关于项目产品和价格介绍均为调研口径，与实际销售价格和优惠政策或略有出入，以现目实际报价为准。
1、蔡家板块销售项目产品一致性极高，90-99平米，1T4洋房，几乎是所有项目标配，区别只在位置和品质。2、蔡家板块项目销售产品不仅面积段同质，户型也近乎雷同，都是版式横厅且精装，在户型结构一致情况下，使得开发企业更加极致的优化内部空间细节，“精致小户豪宅”在蔡家盛行。
3、目前在售项目价格区间重合度高，120-140万几乎可以在所有项目作选择，除了价格赠送多个项目还有车位、家电礼包等优惠，项目直接竞争内卷严重。综述，蔡家作为先天各方面条件都不是最优的新区板块，以独特的姿态借势城市红利快速发展吸附城市外溢需求，内部深度内卷的市场具有必然性和持续性。对于预算相对不足的购房群体来说，能以相对合适的价格买到品质中上的小区且距离城市核心足够近通勤相对便捷的区域自然是优质的选择。所以，深度内卷的蔡家，你会选择吗？
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重庆锐理数据2024-03-22 21:07:54来自北京市
