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百强房企顺势谋变,新发展模式初现成效

中指研究院2024-03-22 20:05:58来自北京市

2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。

历年百强研究报告，点击前往“中指云”获取

图：2024中国房地产百强企业家合影

中国房地产百强企业研究背景及总结

2024年以来房地产环境发生了较大的变化:从宏观环境来看，宏观经济以稳中求进、以进促稳、先立后破为总基调；从货币政策来看强调灵活适度、精准有效；从房地产方面来看强调防风险、稳市场、促转型。中国房地产百强企业研究是由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所和北京中指信息技术研究院联合主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办，已连续进行了二十一年，其宗旨是紧跟市场变化，不断探索房地产企业发展策略，促进房地产行业健康发展。中国房地产百强企业研究成果得到广泛的应用，促进政府对百强企业的全面了解，得到了国内外媒体全方位报道。

中国房地产百强企业如何在高质量发展的道路上行稳致远

随着房地产继续深度调整和稳楼市政策措施效应逐步显现，房地产市场将会迎来一些新变化，百强房企如何在高质量发展中行稳致远，几点建议供参考:一要审时度势，准确预判。既要关注国内外经济发展的大趋势，更要关注房地产区域性和细分市场小趋势，提高市场需求变化的适应能力。二要稳健经营，防范风险。加强企业合规建设，提高合规化能力，维护企业合法权益，合理控制财务风险，避免盲目扩张和过度举债。三要创新驱动，转型升级。重视科技研发，加大创新力度，积极应用新技术、新工艺、新材料，促进数智技术与房地产深度融合，培育新质生产力。四要打造品牌，引育人才。从房地产生产总过程和长周期出发，立足消费者和客户的真实、理性需求，不断推出满足消费者和客户需求的新产品新服务。五要加强合作，互利共赢。

从中国房地产百强研究方法体系的演变，探究房地产发展新模式

随着房地产市场进入深度调整阶段，房企传统的 “三高”模式难以为继，需要结合国家住房制度和相关基础性制度的改革发展，积极探索符合高质量可持续要求的新发展模式。国际成熟市场发展经验表明，景气循环是房地产市场发展的普遍规律，在市场低点进入死循环只个例，中国市场空间巨大且区域发展的阶段差异性明显，为市场周期性发展提供了基础条件，所以一定要对未来抱有充分的信心，在市场吐故纳新的过程中，努力成为顺应新时代、践行新理念、探索新模式的新质生产力。

随着市场重点由增量转向存量，业务重心将从前端开发向后端运营与管理服务转移，百强房企要把握行业发展趋势，向轻重并举的开发、运营、管理一体化专业服务模式转型。中小型房企，则可以结合自身的能力特点，针对某一种特定物业类型、甚至是特定物业类型全生命周期中的某一个阶段，提供高质量的专业服务。

发布2024中国房地产百强优秀企业名单

二十一年来，中国房地产百强企业研究见证了中国房地产行业的跌宕起伏，用数字记录了中国房地产企业的发展历程，从起步扩张、规模竞赛到重新洗牌。无论怎样变化，百强企业群体始终是中国房地产行业的主力军。

当前，房地产行业处于市场调整期，一些“大而不强”的企业快速掉队，行业竞争格局发生变化。百强企业部分“大而强”的企业头部地位稳固，一些“小而美”的企业坚持区域深耕，经营绩效良好。只有“稳且强”的企业，才能走得更远。

随着房地产市场由增量向存量过渡，百强企业在兼顾开发业务的同时拓展服务与运营业务。特别是代建企业凭借优质产品和品牌，为委托方提供优质服务，实现多方共赢。还有企业在商业运营、住房租赁等表现突出，收入不断增长。百强企业适应形势变化，经过过去三年的探索，新发展模式成效初步显现。

发布2024中国房地产百强企业研究报告

业绩规模方面，百强企业顺势而为，聚焦核心城市核心区域，把握市场主流需求抢收回款，销售额同比下降5.8%，表现略好于全国水平。运营表现方面，百强企业营收增速由负转正，盈利水平有所下滑，降幅较上年有所收窄，部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高，表明企业在探索新发展模式上有了一些初步的成效。经营安全方面，百强企业“三道红线”指标均值均已合规，杠杆率和流动性表现明显分化，应抓紧近期融资窗口期，依靠优质开发项目和持有型物业争取资金流入。社会责任方面，百强企业积极履行纳税义务，参与保障性住房建设，不断践行绿色可持续性发展理念。未来企业要轻重并举，兼顾规模与效益，追求有质量的增长；要有底线思维，平衡好安全与发展，才能行稳致远。

领会政策方向，研判市场趋势，探寻百强房企发展机遇

当前房地产市场呈现新的特征：一方面，我国二手房销售为主的时代终将到来，这对房地产开发企业提出了更高的要求。另一方面，现房销售将是大势所趋，在信贷政策的支持下，房企需要为新的经营策略做好准备。此外，在买房市场环境下，房地产企业需要“三优”才有竞争力。一是资产质量优：开发项目所处区位好；二是产品和服务竞争力优：所开发的产品和服务在当下符合市场需求，而当下新房市场上的改善性需求明显多于刚需；三是企业管理优：杠杆率不高，内控管理自律性强等。

未来随着房地产业的不断成熟，在住房方面，新房市场和二手房市场、保障房和市场房、租赁房和自住房、新建开发和存量更新共同构成了住房房地产的整体，所以百强房企也必将赋予新的内涵，面临新的机遇。

践行国家战略，共同推动行业发展

当前宏观政策不断发力有望进一步释放国内市场潜力，助推经济实现高质量发展。习近平总书记对国资委专项工作报告作出重要批示，中央企业要提高核心竞争力和增强核心功能，发挥科技创新、产业控制、安全支撑作用。保利发展作为央企，积极推动国家战略落地见效。

我们将积极以科技创新推动产业创新。保利发展从实际需求出发，积极应用新技术、新工艺、新材料，创造符合新时代需求的产品模式和生产模式，积极践行ESG发展理念，打造安全、健康、高效的绿色品牌与产品体系，牵引并赋能上下游产业链企业，以实际行动践行绿色发展，助力经济社会发展绿色转型，驱动行业变革。

我们将聚力打造高质量发展品质时代。保利发展以“天悦人和”产品服务体系夯实居住空间品质，以多元服务助力人民安居乐业，以公共服务推动区域协调发展，让城市焕发新活力，让人民生活更有幸福感。

做好“专、精、特”的地产服务商—代建的价值思维

中央两会为房地产行业明确方向，未来发展中代建的比重会越来越重。伴随代建新赛道的打开，房产企业纷纷转型，但有些企业对代建的认知不够充分，行业呈现出百花齐放，鱼龙混杂的状态。

代建和自投项目终极目标一致，都必须是面向市场、面向消费者需求，做好产品，做好服务，控制好成本，为项目创造更多的价值，为居住者提供美好的生活。

蓝城认为代建行业中的不二法则是产品力和服务力，做好产品定位、设计、品质营造并提供好服务非常重要。只有为委托方创造项目的盈利空间，代建方才有“盈利”的可能。代建方和被代建方的选择融合，尤其是优秀团队的选择是项目成功的关键要素。

未来发展中城投类代建业务需求增加，但实际推进中遇到诸多问题，我们给出的破局思路是首先要选择品牌企业，其次要在品牌企业中选择优秀团队，然后成立混改公司，避免因团队参差不齐而使项目失控的状态，项目盘活概率将大大提升。

构建新发展模式—都市工业的联东解决方案

去年初，从深圳“工业上楼”政策引爆，到北京开始推动“两业融合”，广东推出“制造业立市”，上海推出“全球卓越制造基地”等，由此波及到南京、苏州、杭州、成都等一系列城市，全国吹响各个核心城市回归制造业的号角，这是一个现象级的事件，是城市产业发展的必然趋势，意味着核心城市的核心城区要做制造业，这也为产业园区带来新的挑战。作为具有全国影响力的产业集团，联东提出了都市工业园的最佳解决方案即“城市界面+产业内核+专业服务”，以此来锁定成长性高的企业。成立21年以来，联东在经济活跃的核心城市高质量建园不断取得新的突破，在中国工业指标排名前30的城市实现100%覆盖，在26个GDP超万亿城市中投资运营的园区数量占全国园区总数量的67%以上。联东引进并服务的企业数量达到19700家。未来，联东将继续以品质为灵魂、以科技和资本驱动，构建产业生态，和整个行业一起奋力前行，为实体产业做出积极贡献！

营造好房子，做产品主义的践行者

绿城坚持客户导向的产品主义，主要从四个层面分享绿城对于产品的思考和实践。

首先是绿城的创新体系。创新是绿城产品的基因，建立了 “双轮驱动”的生态创新体系，从2019年的前置创新，到适配创新、矩阵创新，再到2022年的融合创新，绿城已形成83项创新成果，赋能落地90个项目。

其次，将绿城专属的美学价值、生活价值、情感价值、艺术价值凝练固化为产品系，形成“由式到系”的产品升级，2023年以经典项目为蓝本凝练了8条崭新且重磅的产品系。

三是“力出一孔”的全维展示，绿城示范区的打法概括为：新、真、精、快。“新”即将前置创新的成果创造出多个新IP；“真”是所见即所得；“精”在不断提升管理组织能力；“快”是提升全职能链条产品解决能力。

四是好房子的绿城探索与展望。绿城将“好房子”的定义，从聚焦静态交付，扩展到关注人与房全生命周期的动态管理上来，打造“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”的绿城“好房子”。

积极作为，推动企业高质量发展

柏利城资产管理作为一家中外合资的专业地产资产管理公司，为海内外公司提供商业及产业地产全程资产管理、销售、整租及整售服务。历经多年发展，目前管理项目遍布全国17省市，39个城市，累计管理面积超500万㎡。

如今商业地产进入存量时代，行业面临挑战，大家都在寻求新的收入增长点；商业地产曾经只是房地产业的附加产品，而今通过良好运营带来现金流；加上现在国家政策REITs对商业地产开放，也促进增量收入。不管是自建团队管理，或者寻找行业内优秀管理公司来管理，接下来是很多房地产企业需要思考的。而柏利城优势在于打通“投融管退”全闭环，释放资产全价值，为商业地产的投资商、开发商和所有者提供专业、全程的资产管理服务，为他们创造长期的资产增值，成为最受信赖的商业资产管理者。

代建企业要实现高质量发展需实现“四个坚持”。

第一是坚持长期主义

从开发模式向代建模式转变，会遇到身份认知差异、专业能力重塑、盈利模式构建、口碑树立、品牌影响力提升等一系列挑战，在转型发展的过程中需要以长期战略为导向，坚持代建的长期主义。

第二是坚持效益导向

代建效益可分为项目经营及代建经营两个层面：在项目经营层面，由于代建业务的容错率更低，需要以更高的专业要求去实现更高的价值创造。在代建经营层面，则要从项目获取的源头上保障项目质量；从代建经营机制导向上与项目经营导向保持高度的一致性，形成合力；同时在经营过程中保持高质量管理，包括代建费管理、风险管理、专业资源协调管理等。

第三是坚持服务为本

代建的本质是为委托方创造价值，是服务的过程，只有在服务好委托方，获得委托方信任的基础上，才能实现项目经营和代建经营效益的兑现。金地管理的“代建服务金三角”体系包含“委托方驾驶舱”、“委托方服务白皮书”、“代建服务质量体系”，是对代建服务体系的积极尝试和探索。

第四是坚持创新求变

代建行业发展尚不成熟，还面临行业标准尚未完全建立、代建角色分工不清晰、代建收费标准不明确等一系列的问题，需要我们以创新求变的态度去积极应对，推动自身企业能力的提升和行业的健康、规范发展。

面对行业深度调整，代建已是房企应对新形势转型发展的重要路径，但目前赛道淘汰赛已开启。要想实现高质量发展，融者共创的探索是向深度专业化和高端价值链延伸实践，所以提出了“高端不动产综合解决方案服务商”的整体定位。

一是以独有的服务赋能。行业的本质是服务，我们开拓发展服务型建管新模式。希望能以「专家赋能型」的定位和「服务增值化」的定制，围绕客户体验提升整合资源，及时响应，主动服务，与委托方共创共建高效、互信的全新合作模式，共创项目价值最大化。

二是提供可落地的综合最优的解决方案。以客户的综合诉求为导向，提供包括综合咨询服务、全周期开发运营管理、模块化服务定制的一体化解决方案。并在实操阶段，通过专业平台、专家团队和各项优势资源集中运作，保障最优解的执行落地。

三是始于高端精研的产品力。立足自身根本性优势，顺应美好生活的趋势选择，以高端精研的产品力和对产品引领的不懈追求为底层能力，以高端视野的前瞻定位和适销对路的产品规划为牵引，坚持做精品。

立足项目本体，保持专注，极致专业，最终实现“做一成一”，创造价值。这也是融者共创对于高质量发展的实践回应。

东原在传统代建业务的基础上，提出了更具综合性的“建销服”一站式综合服务模式，并成立了东原睿建公司作为“建销服”专业化平台。对于城市服务商这个角色定位，东原提出三方面观点:

第一，价值创造最重要，即立足于产品品质、产品创新和销售兑现。服务行业怎样才能分享服务收益推动行业的发展，首先就是要解题，比如东原团队去年匠心打造的无锡第一个四代宅产品来帮助委托方解题。另销售兑现也很重要，自去年起，东原集团已构建起一套自上而下、体系化的线上营销打法，加上自渠与私域运维三位一体的完善自获客体系，无论是服务项目还是自营项目，自主获客的成交占比已达到60%。

第二，全产业链的能力：甲方现在需求不仅仅是造好房子，住宅开发，还会涉及城市更新，比如火车站广场改造，老街改造。在代建这个赛道里要做好高质量发展重要的是要具备涵盖文化、商业、产业、物业等等体系化的服务能力。

第三，在轻资产模式中，服务的重要性不言而喻。即：在于助力甲方达到卓越之境。对此的诠释并非是要全盘替代甲方，包办整个产业链，而是如同一块拼图，甲方缺什么，东原就补上什么。在过去数年中，作为一家民营企业，在探索未来发展之路时，东原在不断思考如何在行业中更好地前行。

同策是房地产行业的服务生，稳健经营了26年，取得了营销策划行业的头部业绩。在存量时代和买方市场下，我们要提质增效、高质量发展、继续增长，同策的解题思路是三个战略方向推进。

一是有效经营战略。通过持续的低能效人员优化、人力结构优化、激励模型优化、组织再造等多种方法降本更要增效，保障企业能活着，并能有相对健康的现金流，可用在新业务孵化、新能力建设上。

二是客户价值创新战略。2014年底同策推出多元化业务孵化，到2023年分销业务多地开展、年底5条资管运营线升级发布。自我进化体现了三个特点。1、始终围绕房企可能的需求变化提前布局；2、能力业务化。对内加强建设能力，对外打磨为有取费价值的业务；3、致力从单一业务向行业综合服务商发展。

三是协同共生发展战略。同策今后在业界聚焦打造两个标签，从传统的营销代理公司转型为对结果负责的全案承销商；全面升级进入资管运营。五条线的资管运营（养老、长租、商业、产业、酒店运营），能够一站式、综合性给房企项目提供有效解决方案。

同策认为，唯有增长才能应对变化，未来的高质量发展将是业务领域纵横一体化、交易和运营服务综合化。

恒太商业专注于商业地产轻资产管理30多年，而且只做轻资产，我们是专门为定制化商业服务的专业综合运营服务商，主要在三个方面持续展示高质量发展理念：不停地做战略聚焦、持续做产品的迭代升级以及企业内部管理提效。

产品上，把恒太城升级为超级恒太城。主要有三方面，一是做超级空间融合，要做的更多的是和场内场外的联动、和品牌商的联动。去年合作的衢州项目，政府在旧城改造的地方做了一个非常漂亮的建筑，项目定位为“无界花园文商旅综合体”，市民会走着走着突然走到一个花园里，这个花园旁边就是商场。

二是超级业态。超级儿童游乐中心、超级年轻力中心、超级美食中心，这三个大的业态需要跟空间融合在一起的，会改变目前购物中心“一店一色”的状态。

三是超级运营。今年跟威海城投合作的项目，建筑上做了大的提升，把政府的公共服务空间功能和商业完全融合在一起，再加上对整个项目做大的文旅运营和当地的旅游文旅局做大的结合，这样项目才能真正实现升级。

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