哪儿冒出这么多二手房？

深圳的新房降价之后，再来看北京二手房。

“这几天很多客户都在问西罗园的那套二手房，有业主，也有买房的，解释工作做了一遍又一遍，是个案，是个案。”说这些的时候，一家北京地产中介门店的店长既有无奈，还有几分不耐烦。

最近几天，这套位于北京南二环和三环之间西罗园某区的房子“火”了，原因是价格。106平方米的房子，降价之后总价破了400万关口，只卖399万，核算下来单价大约只有3.7万。如果这样的价格出现在几年前，肯定会有人怀疑，这是不是假房源，中介”钓鱼“用的。

然而，这就真实发生在当下的市场。有几位房产中介小哥都说，这套房子的最终成交价好像还降了一些。“这套房应该没有那种问题，所以虽然是个案，但也是当下市场状况的一种表现。”另一家中介门店的店长说，所谓“那种问题”，业内一般是指“凶宅”。

这套房源所在的西罗园某区，位置在北京南二环与三环之间，属于传统意义上的核心城区。这个区域里，老旧小区比较多，西罗园某区也是其中之一。但即便如此，目前区域均价一般也在5万多元，前些年市场好的时候，6万多甚至更高的成交价也不是没有。

很多中介小哥因为这套房生出苦恼，很多南二环、三环沿线小区房源的潜在购房客户都在问他们，自己想买的房位置可能还不如这套房，价格是不是还能再降一降。“位置上和这套房没什么关系，离得很远的，客户都在问，业主是不是应该进一步降价，太敏感了。”

中介小哥知道抱怨没什么用，但还是会抒发一下内心的郁闷。当然，他们还会有另外一个选择，转身拿这套房源的价格劝其他业主降价，立场切换得很快。

如果抛开单价，只看总价，查一查西罗园某区及其周边的小区在售房源，就会发现，200万住在北京二环边已经不是痴人说梦了，个别户型面积小的，甚至总价只有100多万。如果不是特别在意一些小瑕疵因素，“拐个弯就上二环路”现在已经不难了。虽然这里还是南城，不过，“南二环也是二环”。

当然，这些都是高龄房源，不少建于1990年前后，有些户型也比较怪异，大都也谈不上什么有质量的物业管理和服务。以至于在那个区域，如果哪个小区选聘的是华润这样的物业，都会成为卖点。

北京的二手房正处在只关心价格下限，没人关心价格上限的周期。一套个案的“低价房”可能阻挡买房人，却挡不住卖房人。西罗园大区域内，挂牌的房源仍在增加，北京整体的二手房源挂牌量也在增加。相比于降价，卖房人担心的是现在不卖，以后卖的价可能更低。

正因如此，春节假期过后，比买房人先“活跃”起来的是卖房人，北京二手房的挂牌量接近14万套关口。卖房人自己在挂牌房源时，也多少有些惊讶——哪来的这么多二手房？

在各类存量房交易平台上，都能看到不少“已购公房”挂牌。这些房源都是房改房，虽然房龄长，户型老，物业差，但业主买下来的时候价格很低，折算完当时夫妻的工龄，总价可能只需几万块，户型小，地段差一些的，甚至只需1万多块，也就相当于现在一平方米的单价。

总价相差如此悬殊，降起价来就会比较彪悍，因为没有什么所谓亏本的问题。

一位中介小哥说，他最近接触的业主里，有一定比例都是已购公房第一次出售。一些业主也不是要卖旧买新或者腾挪名额，动因只是套现。“之前觉得房子能升值，自己也不缺钱用，就放着，现在担心卖晚了价格卖的更低，所以就赶紧挂出来卖。”

这构成了当下二手房的重要来源。

还有另外一类来源，即较早购买了二手房的业主。他们购买的或是已购公房，或是早期商品房。因为年代久远，他们的买入价都不高，低的4000~5000元/平方米，高的7000~8000/平方米。因为买入价不高，所以，选择什么时候挂牌卖，就是赚多还是赚少的问题。

不止一个中介小哥说，这两类业主是劝降价最容易的，那些动辄低于同小区单价10%、20%的房源，相当比例都来自于这些业主。道理很简单，他们没有心理负担，不存在降价就亏本的问题。

除此之外，二手房还有一大来源就是卖旧买新或是腾挪首套资格的人群。“劝他们降价比较难，因为要么买入价比较高，亏本有一个承受能力的限度问题；另外，他们要买新房，就有新房价款作为下限，太低无法满足他们购置新房所需支付的资金，但这样的情况，很可能就卖不掉。”前述中介门店的店长解释。

关键是已购公房首次出售、早期购买商品房和卖旧买新的三类不同业主，很多时候会出现在同一个小区里，这时，“杀价”就会凸显出来：卖旧买新的业主往往很难以自己可以接受的价格卖掉房子，因为最能降价的，永远是另外两类业主。

这种现象，不是二手房市场的孤立问题。一位去年新开盘项目的营销负责人说，他们的项目认购甚至签约的情况都还不错，但最大的问题就是客户的首付周期变得很长，去做客户访问了解原因，各种缘由五花八门，但最主要的原因就是旧房卖不掉，变不成首套，或凑不齐首付款。

首付款交不上，房贷就没法办理，开发商就没法正常全额回款。因此，热销只是第一步，回款才是关键，但在当下二手房市场状况下，回款的速度又不完全取决于开发商，“客户凑不出钱，催也没有用，好不容易卖掉的房，也不敢轻易清退”。

于是，局面就僵持在了这里。

一位开发商朋友曾私下说，现在二手房市场的状况，他都费解自己的项目为什么敢卖9万多的单价，因为他相信多数人手里没有动辄千万元级别的现金，多多少少都要卖掉旧房才能具备更高的支付能力。但是，二手房的挂牌量还在增长，他相信，越是往后，已购公房首次出售和较早买商品房的业主挂牌情况就会越多，而他们当中，未必有多少会再去买新房。

他们的存在，又恰恰可以击杀卖旧买新业主的支付能力，拉长筹款周期。因此，他和同业好友都说，要提前做好困难的准备。二手房市场“不解扣”，新房市场就难言真正乐观，更不要提什么小阳春了。

张i大伟兄说了一句特别实在的话。他在朋友圈里说，别只看几个网红盘宣传人山人海，真真假假，冷暖自知。

是时候抓紧给二手房“解扣”了。