北京学区房市场火热，政策未到，房价已经涨了

尽管政府还未出台相关政策，但北京的学区房市场却非常活跃。许多客户将朝阳区的房子卖掉，转而购买东西城的房产。无论是为了资产增值还是为了孩子的教育，购买学区房已成为许多家庭的共同目标。尽管学区房受到了调控，但房价涨幅依然强劲。一些学区房的涨幅甚至达到了30%-50%。本文重点介绍了北京的学区房市场和东城、西城两个热门城区的教育资源和房价涨幅。

居者老莫最近，政策虽然还没落地，学区房市场倒是活跃很多，很多客户把朝阳区的房子卖了，去东西城买房，为的是资产进阶和圈层进阶。也有人把手里的老破小卖了，买朝阳、海淀的学区房，每个家庭的置换路径不同，但核心目标大致相同:要么能让孩子进一所不错的学校，要么兼顾学区和改善置换。其实这几年，学区房虽然被不断被调控，但涨幅真的无人能敌。有客户三年前就惦记买东城的学区房，当时以为价格会回调，没想到三年后，一些房源涨幅能达到30%-50%，顿时泪如雨下。但也有群友表示，上半年买了东城的房子，现在价格还更高。1东城和平里，惊人的慢牛这几年东城的热度，想必已经不用多说。由于海淀和西城的不断暴雷，东城由于教学资源平均，兼顾学区和自住属性的东城，就成了热门选手。其中涨幅最高的是和平里，和平里初中均衡，坑基本填平了。其他几个区初中都有坑校，多校划片下谁也保不准会分到哪，这是房价高的最重要原因。目前，171和54这两个学校学生数量已经占据和平里学区总人数的接近70%了，哪个区也有差学生。这其中，171中学的风格号称东城小衡水，作业多，刷题多，而且没有真直升，每个人都得拼中考。虽然卷，但171中学大加分有20人左右，中考高分段亮眼，再加上机会平均，实在是没得挑。根据相关数据，和平里涨幅最高的小区分别是和平新城一期、民旺园十九号院、雍和家园一期、青年湖南街、地坛北里、西青年沟、和平里东街10号院、安圣苑、小黄庄二区、小黄庄一区、西营房等。群友小杨上半年打算兼顾学区+改善看房，在东西城之间纠结。他之前住在朝阳区的常营，自己在国贸上班，妻子在东城区上班，家里有两个小孩，老大2024年入学，老二2027年入学。这次买房，对于小杨来说是置换也是学区。这几年夫妻俩的收入+年终奖已经有了400万，把现在住的房子卖掉，可以获得600万左右的资金，加起来1000万，不买套居住环境好的房子，实在是难受。但问题在于，自住+学区，东西城该怎么选呢?2不要小瞧家长们的购买力目前，北京依旧处于在校生高峰期，小学一年级人数18.66万，初一年级人数12.07万，高一人数6.28万。2015年出生人数为12.7万，2016为14.8万，2017为17.1万。从下图可见，北京的出生人口在2018年迎来拐点，对应的小学年份是24年，也就是说，从2024年开始，学区变得没有上一年那么紧张。但在2023年，入学压力依旧不小。而从北京整体教学质量来看，东城、西城、海淀依旧是教育巨头。所以即便是2027年以后入学，东西城的教育质量在这摆着，也没有其他更好的选择。目前，东城区的和平里、安交学区，综合实力都很强。天永学区有点被特殊扶持了，学校基本都建立了对口直升机制。其中一师附小、宝华里符合条件的毕业生可以直升汇文南校。汇文南一直口碑很好，附近小区的价格也直逼10W+。西城的多校划片重点是，731之后购房落户的不必看学位是否被占用，“六年一学位”只对单校划片适用。因为占用或者不占用都是多校划片，参考去年德胜和月坛731后的全部都调剂出区。731前已经有西城房产或户籍的家庭，在731后在西城区内转换房产或户籍的按照731前的单校划片。目前，西城比较热门的片区是展览路和陶白片区。一方面是因为片区内房源新，另一方面是片区内的学校也还不错，比朝阳、丰台的学校都好。即便都是二级学区，西城的二级学区，要比东城的二级学区教育质量更好。31000万买房兼顾学区，选东城还是西城?从房价涨幅地图中看，西城的金融街、广内、广外、陶然亭、新街口，涨幅都很不错。东城区的景东、朝阳门、安交、北新桥、和平里、龙潭湖，涨幅也很好。这些地方的共同点在于，学区不错，房源也很优质。我们问过小杨，对学区到底有多看重，他表示，比朝阳区好就行，能满足孩子上学的基础上，更重要的是想兼顾自住+保值增值。西城由于多校划片政策的影响，加上整个西城的教育资源不够平均，陶白、展览路的涨幅很高。挂出的房源，业主价格上有的会大范围让价，有的还在观望。挂牌价与最后的网签价差距很大，整个市场还是比较乱的。1000万的预算，在西城买次新，红山世家，朗琴园，格调，中信城，清芷园，玺源台，丽水，信合嘉园是可以选的小区。玺源台是13年的小区，物业好，小区管理得好。这个小区分三期，一期二期比较早，主力户型两居三居，三期多是小户型一居开间，16年开盘，目前在售房源不多，尤其是两居三居。上半年1000万能在西城买一套小两居，现在也还可以。但相比之下，当时1000万在东城区，可以在中海紫御公馆、新奥洋房、新景家园、新裕家园买一套三居室，新景家园是2000年后的小区，91平米的三居室，当初挂牌价才1008万。而现在，已经涨到了1050万，可见业主的信心。好在当初横向对比之后的小杨决定选择东城。4北京买房，也是买生活小杨选择东城，在一定程度上是在为一家四口选择未来15年的生活。他和爱人是小镇做题家出身，当初买第一套房子时，夫妻俩拼拼凑凑上了杠杆才买下了常营的这套房。当时还有同事挖苦，说年纪轻轻就北上这么高的房贷，生活还有什么意义?事实证明，有了房贷之后的生活虽然紧吧，但夫妻俩更有赚钱的动力了，常营的房子跟上了大盘，对得起当初的付出。如今到了该置换的时候，这套房子起了大作用，否则以小杨的赚钱能力，现在也就只能在常营买一套还不如现在房子的小两居。小杨说:因为我买过房子，知道买一套房要花费多少心思，也知道买对房子对未来的帮助、选错房子要带来的坑，所以，也建议大家在买房前做足功课，才能让买房后的生活，安稳、踏实。提示:公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!往 期推荐:买房指南:1、北京多区发布拆迁腾退动态，又一批“拆二代”要诞生?2、100平的房子跌了107万?!三季度北京二手房涨跌榜单揭晓!3、三批次过半，央国企也躺下了……北京热度却反超上海4、房地产市场分化行情或加剧!从20大报告看房地产行业发展方向5、京楼干货|是不是南三环永远不如北五环?317政策5年了，这些盘…保障性共产房:小合集