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最近存量贷款提前还贷不绝于耳，据报道有的银行已经拍起来长队，有的银行已经暂停办理。本人接受了人民日报、中国青年报、浙江日报等的相关采访。对提前还款的看法，实录如下，
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1、 近期多地提前还贷潮兴起，您认为与哪些因素有关？
赵秀池：提前还贷是借款人认为之前贷款利率高，想节省贷款利息支出的无奈举措。
原因有二，一是一部分当初存量贷款利率选择了固定利率的借款人，在市场标定利率（LPR）下降后，其合同利率没有下降；二是房贷利率仍然高于中小微企业利率,购房人会想办法绕道获得低成本贷款。
以当初央行基准利率4.9%的存量贷款为例，如果选择了固定利率贷款，当前利率仍为4.9%；如果选择了基于LPR的浮动利率，则当前执行利率为4.4%。
如果当初存量贷款是二套房上浮1.1倍，利率为5.39%。若为固定利率，则当前利率仍为5.39%；如果选择了基于LPR的浮动利率，则当前执行利率为4.89%。
如果当初存量贷款是首套房打了7折的最大折扣（4.9%*0.7），利率为3.43%。若选择了固定利率，则利率仍为3.43%；如果选择了浮动利率，则当前执行利率为2.93%。比当前某些地方的首套房贷利率3.7%还优惠，比住房公积金房贷利率3.1%也优惠。
2、 站在购房者的角度来看，扎堆还贷是否可取？哪些群体是适合提前还贷的？现在又是否是入场购房的好时机？
赵秀池：扎堆还款不可取。一是增加了银行的工作量，可能导致提前还款不能及时实现。二是，不见得每个人提前还款都划算。
每个人都要针对自己的贷款合同情况进行详细分析。如果存量贷款之前已经选择了基于LPR的浮动利率，其合同利率会随LPR下降而下降，没必要提前还款；如果选择了固定利率贷款，是否提前还款也要分析提前还款是否划算。因为提前还款一般银行要收取违约金，如果之前的存量贷款是首套房会有利率折扣，提前还款后再申请贷款，如果不能执行首套房贷利率，按二套房利率上浮，提前还款就不划算了。
目前楼市低迷，政策低、疫情底已经出现，如果不接受租赁住房解决住房问题，现在可以入市购房了。但为了投资而买房要谨慎。
3、 有观点认为，应该出台相关政策来引导银行适度降低存量房贷利率，缩窄存量和新增房贷之间的利差。您认为是否可行？
赵秀池： 当初存量贷款利率转换时给出了固定利率和基于LPR的浮动利率两个选项，如果选了固定利率，导致存量房贷和新增房贷之间的利差较大，是当前扎堆还贷的一个重要原因。因此，从政策来看，允许当初选择固定利率的借款人转为基于LPR的浮动利率是可行的。
因为我国利率市场化改革的完成，是基准利率由央行基准利率到LPR的转换，从理论上讲，没必要要求存量贷款的借款人每个人对基准利率做出选择，之前也是浮动利率，没有固定利率一说。招商银行的做法就是直接对标LPR。
4、 房贷利率下调，本是促进住房消费的一个举措。但从当下的情况看，很多人并非选择以低利率购房而是还贷。您如何看待这种现象？
赵秀池：扎堆还贷并不是还清贷款不再贷款，而是为了获得更低利率的贷款，究其原因主要是一部分存量贷款的借款人选择了固定利率所致，导致没有获得利率下降的好处所致。既反应出当初存量贷款利率转换中的问题，也是当前房贷利率与中小微企业利率倒挂问题的反应，说明存量贷款利率有下降的空间和必要。
5、 今年伴随疫情放开，很多人对于宏观经济企稳回升还是比较有信心的。在住房市场，您觉得减缓扎堆还贷有什么深层次的意义？如何进一步促进住房消费回暖？
赵秀池：扎堆还贷是市场经济下借款人对利率变动的理性选择，贷款利率是购房人的一个重要支出，不容小视。贷款利率的政策对购房人的影响还是很大的。合理的利率政策，科学的利率体系安排，有利于房贷市场平稳健康发展。
扎堆还款反应出了当初存量贷款利率转换中出现的问题，从理论上讲，本来存量贷款就是浮动利率，是基于央行基准利率变动而变动，基准利率由央行基准利率变为LPR之后，存量贷款利率理应变为基于LPR的浮动利率，当初不应该给出固定利率选项。
因此，为了减少扎堆还款，应该出台允许当初存量贷款借款人由固定利率转换为基于LPR的浮动利率的政策。当初很多人不明白其中道理，选择错了，应该给予改正的机会。
从金融政策角度而言，进一步降低购房人的负担，降低房贷利率是促进住房消费回暖的重要途径。降低房贷利率比降低首付款还重要，因为降低首付款表面是减轻了购房人负担，但加重了购房人后期的负担。
当前首套房和二套房的房贷利率仍然高于中小微企业利率，也是导致部分借款人提前还贷的一个重要原因。因此，应继续降低首套房和二套房的房贷利率，对存量房贷和新增房贷政策也应一视同仁。
首都经济贸易大学教授
北京市房地产法学会副会长兼秘书长
赵秀池
2023年2月8日
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赵秀池2023-02-10 18:18:53来自北京市
