高善文：房地产可能面临第三次调整 高周转模式走到了尽头

12月14日，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2022年投资策略会上发表了题为《沉舟侧畔千帆过》的演讲，分析了他对房地产市场面临转折、中国经济的结构转型的观察。

高善文称，过去一段时间，房地产行业面临较大流动性压力，但他个人认为，房地产行业最坏时机已经过去，应该可以避免此前担心的“硬着陆”局面。尽管如此，房地产和市场存在深层次的调整、压力和转折，对宏观经济层面也存在影响。

回看历史，高善文指出，2016-2017年大规模的棚户区改造，在去库存领域发挥了很大的效果，但是与二三线房价上涨和房地产泡沫化还是有极大的关联。高善文判断，2020年和2021年，房地产销售面积在17.6亿平方米，很长时间内都将是商品房销售的顶部，将是一个长期的历史顶部。

随去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。房地产行业的商业模式可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。如若其他因素不变时，ROE会降低。下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。

地产行业链未来将产生新一轮的定价权争夺，开发商将发生并购以达到规模效应（资金融通），开发商与建材商之间将发生更激烈的定价权争夺。稳健型企业将在下一轮的扩规模中获利。

供给侧主导的力量将成为行业竞争格局发生变化的主要推手，除了房地产板块及地产链相关企业之外，这场争夺战也会对银行的估值模式产生影响。长期来看房地产依然是支柱产业，但是支撑力量在逐步减弱。