京城公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！公用实战经验给你有用的建议指导。
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提问：公，你好！很庆幸刚要买房就碰到了你。我们一家三口，我和媳妇都在互联网公司，工作地点在海淀。孩子大概2024年上小学。手头550万，还有首套首贷，月供可以多点，毫无压力。方案是：
1）买。想知道怎么买更合理。我们考虑过买西城德胜学区一千多万的老公房。但目前的形势来看，老公房可能砸在自己手里。如果买老破小，总价低，风险小，可又觉得浪费了首套首贷资格，没有像你说的贷足。2）买非。在其他城区，比如朝阳，买个还可以的小区，放弃学区，更看重未来的涨幅。
怎么使用首房首贷资格和手上现金，有些难以下决定，抱歉问题可能太多太大了，期待我们的包帅耐心答复，万分感谢！
回答：明牌打你还点炮。近期发布的信息，想必大家都看了，轮岗、大划片、严教培，基本是明牌在打了，这会是一个长期的事情。什么时候体现在房价上无法准备预测，但是大势所趋。我不建议你明知故犯；若执意为之，可以观望几个月，还是会有跌幅，不用着急。
什么是学区。好学校的关键其实不是师资，而是好生源。这本就是一场玄学，无法评价，靠得纯粹是家长的主观判断。把所有好学生放在一起，就会更优；而分散在普通学校的好学生，就会略差。这一好一坏有道理，可是能差多少呢？谁都知道3000/盒的枸杞会更好些，可300/盒与3000/盒能差多少？为了这不确定的好处，要多花费9倍。
有愿意杠的，会列举“人以群分”的各种道理。我也认可圈层的影响，可要看看是什么圈子。之前有个朋友，刚结婚一直没房子，和父母挤在60平的公房里，他每天下班后就去跑网约车。这样的圈子有研究房子的必要么，想在北京置换大房不可能。加入我的圈子后，学会了如何打好手里的牌，目前虽然还没有置换，但是已经见到账面200多的盈利。这是做网约车无法想象的。读书也是同理，你进的圈子能做什么。难道真好意思说出口，“我们选的不是学校，是选择和谁做同学”，你问问身边普通孩子从牛校出来的，能掌控什么关系或资源。不要幻想别人在你面前都是慈善家，都是同情心泛滥。
总之，非要买就买尽量小标的，减少风险。如果能接受朝阳，就简单了，可以看看我推荐过的小区。我们推荐的也不是涨幅位于头部的，而是长期稳妥的，只有如此才能all in.
02
提问：包帅，你好，我咨询买房的问题。我是在金盏乡创业，毕业就来到北京，对这一片比较熟，想买入一套望京的房子，总价控制在900左右。我还是非京籍，有工作证明。现在买房是为投资，以后看情况，也可能自住。2019年在重庆听您的买了2套房子，已明显看到涨幅，可惜是已没有首房首贷。望京我主要看了澳洲康都、北纬40、季景沁园、上京新航线、望京新城。综合下来觉得澳洲康都和季景沁园比较适合我，相对季景的单价更低。买这两个小区的二居，请问哪个小区增值潜力更大？希望说详细些。
回答：既然你已经在五个小区内有取舍，我就说下筛选出的季景沁园与澳洲康都。在此波动周期，上没上车很重要。越是在这个时间，越需要操控准确，其他朋友要按照自己的情况提问，参考别人的答案不一定适合你，无法保证结果。
季景沁园近期交易量一般，真想卖房的人也不多。详细的小区说明在之前已经发过，自行查询历史文章。提醒你注意两点，两居总价略超你的预算，纯从增值角度，现阶段我不会看的。
澳洲康都当前人气更旺，是2006年建成的小区，时间与季景沁园接近。小区的市场定位应该是中端小区。小区人车分流，8栋建筑环绕小区的内部园林，楼间距大，靠西侧的楼栋还能看到望湖公园的景色。小区环境整体会给人很好的印象。公共交通主要是靠地铁14号线的东湖渠站，距离700米。开车通勤，就见仁见智，靠近东北五环，有一定噪音，停车和出入望京都有高峰困难期。我说它中端，主要是因为小区设计的主力是两居和三居，在售的主要是一居和两居。这种情况，一般小区情况会有各种复杂因素。
总之，结合你的整体情况，二选一，看澳洲康都。要是能放开来找，会有更好的标的，有不清楚的随时提问。
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京城包租公2021-08-30 08:00:00
