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01
提问：包帅，您好，我目前在北京和天津都有房，已经拿到天津户口，计划是孩子在天津上学。了解近期的情况后，也听了朋友建议，突然觉得每天往返天津有些难度，考虑调整规划，同时也要把房子重新规划下。
我在北京东五环的常营，苹果派，有一套自住（78平，纯南，500W，仍有公积金贷120W），在天津河东区的上杭路，有一套老破小出租（70平，纯南向，200万，全款购入）。
新规划是先在北京给孩子找个学上，如果可能给买个学区。先把天津房子卖掉，预计200万，外加手头50万存款。目前看了西城的展览路片区有：口钟北里、北露园、南露园等。想帮我们分析下，不是京籍，打算在北京上小学、初中，高中再看看你当时的政策，可能转回天津。在常营附近没找到太好的学区，朝阳也就是西大望的路珠江帝景还可以。但是总价高，一套要1000多万，我们承担不起。现在全部身家变现也就600万左右。以上就是我的需求，还想请您耐心解答下。
回答：现在两个城市都在加强关于学位的管理。天津从2022年开始，在源头上就杜绝了异地上学天津考试，要求考生满足“户籍+3年学籍”；同时已经实施的多校大划片，削弱了学区的影响。北京的西城也有731政策，甚至可能在本片区学位满额时被调配到其他片区。西城目前对非京限定很多，除了严格的材料审核（全家户口簿/居住证/自有房产证明等），还有排序的种种不好的预期。未来可能会增加要求。你整体的方案，在两头都有风险。同时也为自己的资产增加了不确定性，问题很多。
苹果派这个小区综合来看没有硬伤，大部分房屋布局也算合理，不建议轻易换出，尤其是现在这个时候。毕竟等孩子回天津还有10年，可以卖出天津房产再入京房一套，相较之下北京的涨幅预期更好。孩子上学在朝阳也可以的，对于非京籍会比西城更友好，可以考虑望京、太阳宫地段，都有比较不错的上车盘。其他就看你自己，需要仔细研究政策并且留够工居/租房时间。
02
提问：您好，包大大，我有置换房子的想法，想听听您的成熟建议。自己买东西，经常买完就后悔，买房的决策不能再后悔了。
1）在顺义新国展的马南里有一套43平的商品房，一室一厅，此次准备卖掉。此前是6万的单价买入，随着持续加压，房子价也是一路下滑，现在降到5.7，甚至可能更低。半年前询价的人凤毛麟角，近几个月感觉多一些。有很多人来询价，是看上新国展区域新的发展。目前出价高的价是5.65万。
2）我在互联网公司，大概率就职的地方是望京、西二旗。目前买房想在北苑，希望找到离地铁近、房龄不老，目前看上的是新街坊，单价和我目前住的差不多，而且环境也能接受。
此次买房是刚需，我要当做婚房用，不想赔钱操作，也想兼顾一下投资。因为不太懂，想请您耐心给讲讲，谢谢！
回答：如果可以选，高卖低买是理想的，可实际能做到低卖低买就很不错。如果是今年操作，难度不小，需要结合具体房子，详细给你分析。
马南里的房子，若没记错，你应该是2018年期间买入，那时价比较高。通过近期跑盘来看，马南里房子的也属于不温不火的情况，其中一居的交易量很低迷。并不是表面给人的感觉，小房子总价低，更容易卖。实际上大家更愿意买小两居。朝阳的佳兴园属于老北苑板块，有双地铁布局，距离5号线北苑站700米，距离13号线1300米；门前道路不宽，加上车多，很容易拥堵。佳兴园潜力一般，可能做不到兼顾投资的需求。建议你要么减少需求，要么我再帮你看下其他区域。
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京城包租公2021-08-22 07:30:00
