调控叠加淡季 房价上涨动能减弱

国家统计局今日发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

数据分析： 

特点1、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。

特点2：26个城市下跌，跌幅持平。7月二手房价格环比下跌的城市有26个，比前期增加10个。跌幅和前期持平，为0.7%。可以看出，下半年楼市调控继续从紧，各地升级打补丁的举措不断。在政策效果，并且叠加淡季因素，环比下跌城市增多。从下跌城市来看，多是三、四线城市。

特点3：北京、上海二手房涨幅领跑一线城市。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳下降0.4%。北京上海成交以存量市场为主，交易情绪易受市场影响。目前从交易趋势来看，还处于上升通道中，因此尽管有调控政策，但要马上扭转预期有一定难度。

上海市场分析：政策升级 效果渐显

7月是传统淡季，成交出现回落。新房成交80.2万平方米，环比减少25.5%。从周度成交情况可以看出，首周起步比较高，超过25万平方米。此后一周受供应影响继续向上攀升，达到32万平方米。不过此后成交出现断崖式下坠，并且最后一周的翘尾效应也没有出现。上半月的成交虽多，但下半月成交失速，导致成交减少明显。从市场成交格局来看，“3字头”“4字头”的首次改善型产品受到市场青睐，成交前十排名榜单上占据重要比例。基于市场成交结构稳定，成交价格处于“盘整”状态，从指数来看，环比上涨0.4%，涨幅比前期减少0.1%。

7月二手住宅市场成交同样出现缩水，交易量不到2.4万套。虽然成交量出现下滑，但从量来看，仍比正常流量高出15%以上，说明市场温度虽然有降，但是降幅不显著。二手房温度相对比新房高，因此调控政策也着重针对二手房市场。比如当月针对二手房挂牌增加价格核验环节，从市场反馈来看，大量不合规房源被清退市场。诚意想出售房源的业主愿意接受合理的报价。尤其是以前一些价格奇高的小区，比如梅园新村等等，现在挂牌价格回归理性。挂牌价格回归，使得市场预期逐步趋稳，当月价格涨幅开始收窄，指数环比上涨0.7%，涨幅减少0.3个百分点。

后市展望：调控剑指存量市场

通常7、8月是楼市传统淡季，也是政策平静期。但是今年7、8月份接连出台多个楼市调控政策，给楼市降温。从70城房价数据显示，相对新房，二手房涨幅更快更明显。政策中针对存量市场的举措特别多，说明二手房市场也是管控的对象。同时上海二手房成交降温有助于减少新房一房难求的现象。目前来看，各种漏洞已经补齐，投资投机力量很难再介入。随着市场降温，买家预期也会逐步转变，8月二手房成交还会缩量，房价涨幅进一步收窄。