北京楼市：西坝河和三元桥一带的老房子不便宜，值得买么？

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01

提问：包帅，我已经在西坝河租了2年房子，在这一带已经住习惯了，明年想买婚房。请问，西坝河东里怎么样？我觉得地段特别好，去哪也都方便。或者就是纯投资，值得买么？

回答：西坝河和三元桥一带的老房子可真不便宜。7.5万的单价，在朝阳区有很多更好的选择。

西坝河东里，80年代建成，感觉就是小区老旧、楼道脏乱、年久失修，光这一点就赶走了众多买方者。小区出租率大概38百分点，停车位也很紧张。若不在乎这些，它也有很多可取之处。作为板块内热门小区，必然有一定的吸引力。

小区紧邻三环，距离10号线太阳宫站800米，未来还会新修建2条地铁（12号，17号），因为原有基础建设的不足，仍有与邻近区域通联不足的情况。

小区共15栋楼，其中7栋是低板木娄，8栋是高塔楼，主力户是57-65的两居。小区内还有个活动小广场，深受大爷大妈喜爱。对口小学是朝师附小西坝河校区。买个双卧朝南的小型户，作为小两口的上车盘，也可以收获满满地生活幸福感。

02

提问：包大大，我是在京工作，去年还不是很了解情况，买了一套商浦，之前手头紧不想马上办房本。如果能一直保持下去可以么？有什么风险？

回答：商浦/公玉一直都不推荐购买，你没有好好看过我之前的文章。

不动产证，全称为中华人共和国房地产权证，北京的不动产证是从2018年5月份开始切换的。不动产证包含了房屋所有权人、共用情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况、镭射区、不动产单元号、适用期限等内容。不动产证是购买房产的证明，是解决分家析产、权属九分问题的证明，改造拆前的法律依据。没有不动产证是无法进行买卖交易的，租赁时也会碰到阻力。若出现一房多卖等特殊情况，你根本没法保护自己的权益。总之，没有不动产证，房子所有权就不是你的。

再次说下公玉，为新来的同学补补课。

公玉作为商业用途，其税费高，费劲，经常是一空几个月。想想银行为什么不愿给商业地产待款？就是因为风险太大。过去是10年期50百分点额度，这不是中国自己瞎制定的，就是全世界的通例。商业的风险太大，银行不愿意过多参与。业内有一句话：公玉是定向收割qiong人的。就因为投资公玉的一般都是没有足够资金解决自住需求的，想靠购买公玉来过渡，也有被忽悠去投资的。所以开发商为你们量身定做了收割机。

公玉交易税费分析，一般是：

营业税及附加：（计税价-购买价） × 5.65百分点；

土地增zhi税：（计税价-购买价-相关税费）× 30百分点 - 其他扣除

个人所得税：（计税价-购买价-相关税费）× 20百分点

房产税：计税价 × 1.2百分点

契税：计税价 × 3百分点

评估费：计税价 × （0.15-3.3百分点）

印花税（双方）：计税价 × 0.2百分点

除此以外，按照《中华人共和国房产税暂行条例》，持有期间每年还有房产税。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2百分点；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12百分点。

若以上不想看，也可以简单算下，一个价值200万的商浦，交易的税费按30百分点粗算，也就是60万元，每年还要缴纳2.4万的房产税。建议你还是手头宽裕的时候尽快办下来，择机售出，换成住宅资产。

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