临近“金九银十”的消费旺季，北京主城区楼市似乎已做好“战时准备”。
城六区之一的石景山板块，还罕见地出现了只有市郊的燕郊等环京地区才会出现的“售楼处一条街”。不过，石景山的火热，似乎成了北京的孤岛。业内人士分析，根据当前成交数据表现，北京楼市的“金九银十”早已黄金不再。
环京楼市更是“一地鸡毛”。购房者关注度的三河县（燕郊/大厂/香河），在4月初售楼处复工，继而传出落户“明限暗松”消息后，开启了一波小阳春。不过，近2月的成交再次回落、“熄火”，永清、固安、张家口等其他环京区域也早已偃旗息鼓。
经济学家宋清辉分析，北京自贸区政策出台后，显而易见会对区域楼市有积极影响，会有稳固北京主城区房价、止住环京楼市阴跌的效果。但是，能否取得这样的效果，还要取决于北京自贸区的发展和落地情况，未来尚待进一步观察。
京津冀楼市，何时能再“腾飞”？
平稳的北京主城：今年成交均价下降6%
北京楼市其实是京津冀楼市“区域复兴”的发动机。
早在今年环京启动小阳春起，业内专家就否认了环京楼市可能“爆发”的论调，原因是北京市场依然没有完全恢复，环京市场的启动，跟北京市场有很大的关联。只有北京市场火起来之后，环京才能变好。
北京市场表现如何？目前看表现平稳：供应量提高、成交均价下降。来自北京地产营销人统计数据，2020年1-8月，北京市住宅新房成交面积330.18万㎡，上涨4%；成交均价为51007元/㎡，下降6%；成交金额1684.16亿元，下降2%。传统的“金九银十”消费旺季已经到来，业内专家预测，今年金九银十房价将继续上涨，但涨幅会放缓。
那石景山出现的“售楼处一条街”，又代表了什么呢？地产营销人韩乐分析，“售楼处一条街”代表着区域项目扎堆，但不代表会密集降价而引发“价格踩踏”。从价格及产品定位来看，“售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8-7.3万/平方米区间，覆盖刚需、改善等不同客群。这样的现象，是区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物。
北京城区其他项目扎堆的区域就没有像石景山古城板块那么“好运”了。90度地产走访发现，位于北京亦庄路东区、河西区这些项目扎堆供应的地区，项目价格较去年的价格水平已经产生了一些降幅。整体单价水平从去年同期的5万元/㎡，降至4.6万元/㎡以上的水平，降幅达到8%-10%，超过了北京整体均价6%的降幅。
亦庄路东区某新房中介表示，降价原因之一是开发商着急“清盘”，“都想跑的快一点，促销力度就放的大一点”。为了冲刺国庆假期的销售旺季，开发商确实拿出很多特价房源。某项目的两居77㎡户型，促销后总价达340万左右，单价降至4.4万元/㎡。
低位徘徊的环京：“冷”就一个字?
“和5.6月份比，其实热度低了很多。我所负责的北三县楼盘成交量的基本直接腰斩，最近2个月，整个燕郊的月均成交量都在50套左右，而5月、6月的月成交量达到150套；成交均价没有明显下跌，和季度相比，均价有每平有几百元的增幅。最明显的是，客流量没有4.5月份的时候多了”。本周工作日的下午、位于燕顺路“卖房一条街”，一位负责三河市新房代理商销R如此透露，彼时小R所在的销售案场，基本没有客人来看房。
三河市的燕郊区的确在今年迎来了一波“小阳春”，来自北京中原统计数据，2020年一季度，燕郊住宅市场环比量价齐升，成交套数环比上涨了170%，成交均价为2.05万/平米，环比上涨了11%。不过这个市场成交均价，到了9月已降至18730元/平方米。
放到长期时间线上，自住在燕郊的北漂青年阿成更能感受到这里房价的温度变化。2014年，阿成以9600元/㎡的价格买了一套两居室作为婚房；2018年，由于生娃、居住需求升级，加上同小区房价已经涨到15000元/㎡，阿成加钱在同小区置换一套了一套大三居；不过，到了2020年，阿成小区的挂牌均价，依旧是15000元/㎡。因为生活在燕郊，阿成也会关注各种项目，对于最近燕郊楼市表现，阿成坦言，“感觉比较一般”。
其实，燕郊区房价相对于三河市已经是“相对坚挺”，但是其他环京区域就没有那么乐观。上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，100城中房价涨幅倒数10名的城市，位于环京区域的大厂、固安、张家口，这三个城市相继上榜，1-8月，他们的房价较年初比分别录得了15%、8%、6%的跌幅。
小张是这些房价下跌城市中某文旅小镇的营销负责人，其负责的项目在张家口市怀来区，距离北京海淀西二旗的驾车距离大约120公里。项目将在9月底开盘，售价预计7500元/㎡左右。
临近开盘，小张的压力很大，“项目体量不小，可现在意向客户仅不到20组。以当下环京的市场状况看，到了开盘如果没有什么热度，未来的路会更难走”。
小张的担心并不是无来由。环京地区，开盘造势、随后熄火的项目不在少数。燕郊燕京新城板块、今年五一假期开盘的某40年产权商住项目，敲锣打鼓火热开盘后，近期却传来首付仅需10%、剩下50%首付比例中的4成房款，分4次1年还清即可、且无利息的消息。的36㎡户型，购房者10%的首付款仅在6万元左右。
限购、通勤往返北京不便、经济发展现状与北京差距悬殊，是一直以来横在环京楼市头上亟待解决的各种难题。某坐拥近百万粉丝的房产类大V最近在微博对粉丝发起投票：假如在环京置业，燕郊、大厂您选哪？共4个答案中，选择投给燕郊的占34%、选大厂的占20%、高达40%的人投给了“都不选”。可见购房者对环京楼市的预期，也在下降。
环京的北三县区域，在2020年迎来过小阳春，但要想等到更好的天气，还得看北京市场的“脸色”。
北京自贸区的“东风”
“北京楼市、环京的楼市是政策性的，为了雄安、通州的建设，楼市近几年不能热，况且，北京市政府也不需要通过楼市或者土地市场支撑财政需求，”一位不愿具名的业内知名专家提出。
上升到政策性，不得不提的是，就在本周，北京被设立为自由贸易试验区，自此，中国自贸区数量已增至21个。在国新办的记者会上，商务部副部长王受文等领导提出，“北京自贸区支持人民银行数字货币研究所设立金融科技中心”“北京自贸区鼓励数字龙头企业推动知识产权证券化”、“鼓励京津冀三地自由贸易试验区抱团参与”一带一路建设”、应加强京津冀三地技术市场融通合作”……
一连串拗口的名目背后，是北京经济地位的再次加强。
强化数字经济地位、加强京津冀一体化发展，这是北京自贸区重点发展的内容。著名经济学家宋清辉表示，一直以来，北京都被定为我国政治、文化中心，此次被设立为自贸区，在一定程度上代表着北京要在经济上“发力”，强化北部区域经济中心的地位，未来北京自贸试验区有望建设成为具有全球影响力科技创新中心，在我国改革开放进程中具有里程碑意义。
不过，自贸区能带给北京、带给京津冀多少实惠？
本次和北京一起“上新”成为自由贸易区的，还有湖南、安徽，以及扩区发展的浙江省。政策出台后，和讯网在app端对网友发起投票调查：增设及扩区的自贸区，您更看好哪个自贸区的未来发展？结果显示，26%的人投给北京、分别有13%、11%网友投给湖南、安徽；投给浙江的网友比例，高达50%。
从北京人口变动来看，似乎也多了几分证明。从2016年开始，北京外来常住人口就开始减少，到了2019年外来常住人口减少了接近80万人，平均每年大概流失20万人。
流出的人去了哪？相比环京区域、中原、山东等地，长三角、珠三角的几个主要城市如杭州、宁波、深圳、广州等城市，近年来人口流入较快，去年以来这些区域整体楼市热度也比较高。
回不去的是家乡。
梦想 在什么地方
滚动的车轮滚动着年华
我再也不愿沉醉不能入睡
要继续还是要去面对
想着远方想着心上的姑娘
回头路已是那么漫长
和讯房产2020-09-24 08:58:48
