前不久跟已经在泰国置业的几位朋友聊天，说起曼谷房价和公寓租赁市场的现状。
A说，自己去年在曼谷湄南河边附近置办了一套公寓，但目前鲜少有租客询问，花了将近3个月才终于把房子租了出去，感觉费了好大的劲，禁不住抱怨曼谷的租赁市场压根没我们想象中那么乐观。
B却持不同意见，他的房子位置没有A那么好，位于曼谷偏南方向，他没找中介，只是在脸书和几个泰国租赁网站上发布了几条出租信息，一周下来就收到了十几条询问信息。
详细询问下来，小路找到了些差距，A的房子虽位于市区内，但位置距离BTS将近2km，还是在一条小巷子里，并没有挨着主干道。B的房子虽距离市区有点距离，但出门2、300百米就能上轻轨，出行十分方便。
虽说置业房产得看很多综合因素，但便利的交通，是“地段法则”里重要的一环，加上曼谷交通拥堵严重的现象由来已久，在当地居住的人们对捷运线的依赖性，早已成了居住环节当中必不可少的关键点。
曼谷的BTS的地位缘何屹立不倒？
虽然就目前来说，曼谷已经有3条正在运营当中的捷运线，但BTS（轻轨），在当地人心目中的仍占有非常重要的地位。
曼谷的BTS，堪称曼谷1号线，城市交通“生命线”，自北向东南2头延伸，自开通运营以来，每天承载将近120万人次的运载量，穿越曼谷一代和二代商务区。
▲BTS穿越的曼谷主要商务区
周边拥有多元化的商业体和景点，近年来更因曼谷城市化进程的逐步加快，BTS与素坤逸路平行的路段更是形成了规模庞大的素坤逸生活区，汇聚了城市里大部分的多元化人群。
BTS分浅绿色线和深绿色线2条，换乘站点位于Siam（暹罗广场），深绿色线（Silom Line）从北到西南的另一头延伸，所穿越过的商圈是曼谷的老牌金融商务区——沙吞（一代商务区），又称“泰国的华尔街”。
而在深蓝色线（MRT）还未开通之前，这2条绿色线几乎承接了整个曼谷高端人群的出行需求。
随着进入曼谷的外籍人口越来越多，围绕在这条BTS附近活动的各国人群不仅拉动了区域的消费，使得区域内商业不断完善和丰富，更带动了轨道沿线附近的房产价值的提升。
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BTS的热门站点置业指南
回到文章开头的2个朋友的情况，这俩人的房子虽然都在BTS附近，但出租状况却有所差异，原因何在？除了项目到BTS站点的距离不同之外，其实还涉及到BTS热门站点和区域生活特点的问题。
A的房子在西南，B的房子在东南，刚好位于BTS途径的2大商务区沙吞和素坤逸区范围之内。该如何考量这2大区域的置业价值？我们可以通过一组数据来对比。
▲BTS沿线2大商务区房价和租金比例对比，来源：freshbangkok
总体而言，数据显示两个类别的获胜者，平均租金收入比例和PSM价格比较高的是素坤逸。
素坤逸（Sukhumvit）参与调查的热门站点有：Nana、Asoke和Phrom Phong。根据数据显示，该区的租金收入比例为4.78％，平均价格约为每平米161,900泰铢。
▲BTS热门站点租金与房价数据，来源：freshbangkok
沙吞主要参与调查的热门站点有：Silom（Saladaeng）和Chong Nonsi。数据结果显示，该区的租金收入比例为4.5％，公寓平均价格为每平米169,400泰铢。
这与曼谷主要位置的平均租金收入比例范围4-6％基本一致。
尽管这2个区域的租金收入比例有高有低，但相差不大，可见消费人群的水平也相当，但相对而言，素坤逸区所汇聚的人群更多元化，收入层级也有差异，而沙吞区则大部分为金融、外企、领馆等高收入人群。
另外，沙吞由于是老牌的金融商务区，土地的开发已经受到了很大的限制，地价成本高，因此近年来在沙吞区开发的住宅和公寓项目均偏高端，房价也在不断被拉升。
▲BTS2大区域内及周边的商业配套、文化景点
素坤逸是一个相对更现代化的商业区。因为BTS所跨越的热门站点多，除了调研数据的站点之外，向南还延伸到了Thonglor、Ekkamai、帕卡农和Onnut站，这些“后起之秀”的热门站点，能为租赁市场提供更多样的居住选择和预算区间，因此更受租客青睐。
除此之外，BTS向东南方延长线的开通，会更进一步拉动轨道沿线房价的上升，尽管这些站点已经距离市区越来越远，然而优惠的租赁价格在便捷的交通加持下将会成为下一个市场亮点。
邦纳区，在BTS加持下“身价"倍增
邦纳（Bangna）区是近2年来又一个被置业方和租赁方关注的区域，提及邦纳区，自然不得不说一说泰国的EEC东部经济走廊，这条从曼谷通往芭提雅的主干道，就是素坤逸路。
▲EEC东部经济走廊，从曼谷南区沿素坤逸路往芭提亚延伸
除了我们所熟知的曼谷2代商务区外，邦纳区内的商业体系也正在逐渐成型。东南亚大型综合商业体项目bangkok mall、泰国国际会展中 心BITEC，宜家、伯克利国际学校、新加坡国际学校在bangna等等……都汇聚在邦纳区内。
在较为成熟的Onuut商圈的牵引，以及EEC的带动下，BTS随着道路一直向南延伸，曾经看似偏远的区域逐渐成为热门，为海外置业者们所关注。其发展速度甚至高于BTS现成的热门站点。
选房小贴士
总而言之，跟着BTS走一遍，整个曼谷从老到新的商业圈几乎都被涵盖在内，不仅解决了人们出行困难的问题，轨道沿线周边围绕的多元化商业和人群，是BTS沿线住宅、公寓租赁市场长期活跃的关键点，而这2者又起着相辅相成的作用，互相促进。
小路也曾遇到过打车在路上被堵到“天荒地老”的痛苦，因此一直都建议身边的朋友，想要在曼谷置业房产，还是距离捷运线近一点的好。至于近到何种程度才算合适？
亲测步行距离不超过20为适宜，大概1-2km左右。当然，曼谷小巷子比较多，也不可能每个项目都建在主干道旁边，有些位置还是得在巷子里，但不论如何，只要能在以上所说的距离范围之内的房子，租赁市场的询盘量应该都不会差到哪儿去。
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有路-做全球房东2019-09-23 20:06:43
