陈聪:物业管理行业的高估值从何而来

5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会”在北京举行。

陈聪

中信证券首席分析师

物业管理与开发行业血脉相连，但是本质不同。这是一个市场广阔、业绩确定、政策支持、经营稳定的好行业。

首先，这个行业市场大。据统计2017年物业管理行业经营收入为6007.2亿元，如果认为一个企业的管理半径有限，可达至的市场潜在的规模也有千亿。

第二，品质升级拓展空间大，整体上品质升级、服务升级、价格提升的空间很大。

第三，从物业费和房价的比例，我们国家比例比世界上绝大多数国家和地区都要低一些，服务上升空间大。

第四，行业集中度提升空间大，人均创收的提升空间大。而且中国企业相对海外同行公共空间的利用程度、提升程度比较大。

最后，增值服务体系发展空间大。考虑到增值服务之后，物业管理的整体可能具备规模经济。

关于物业管理的行业的发展的一些建议：

提升服务而不是屯在管面积。在管面积不是一种资源，它是品牌服务的短期载体。囤积在管面积并没有意义，在提升服务品质的同时增加在管面积才意义显著。

并购不是灵丹妙药。一些细分领域通过并购是有一些好机会的。但总体而言，并购不是这个行业发展的路径，轻资产的拓展新楼盘，无论是存量盘还是新盘可能更加明智。

重视人才，重视科技不是空话。对物业管理行业来说，科技是未来致胜的根本，是这个公司能不能在未来十年立足的根本。

成本中心，品牌中心的思路要不得。物业管理是一个值得长期去看待的行业，只把物业公司视为开发商的成本中心、品牌中心的话，会失去一个很大的机会。