资色·深度|存货周转率创5年新低:金融街的慢周转之殇

3月29日，金融街控股发布财务报告显示，金融街控股2018年实现销售签约额约307亿元，较去年同期增长30%。但销售增速并未跑赢100房企的整体增速。与此同时，金融街2018年实现营业收入221.1亿元，同比下降13.35%。

在业内人士看来，营收下降与其营运效率不无关系。而从历年财报看，周转慢似乎一直是阻碍金融街大踏步前进的桎梏。根据财报，金融街控股2018年存货周转率只有0.17，不仅处于行业较低水平，还创近几年的新低。

财报显示，在金融街控股2018年项目开发列表里，不乏2016年和2017年开工现在仍然处于建设中的项目。以天津大都会项目为例，该项目早在2012年9月开工，网上公开资料显示，该项目2017年仍在出售小户型公寓产品。来自重庆的金融街·融景城项目，2016年7月开工，来自安居客网站数据显示，该项目今年4月中旬仍将有住宅项目推出。说明金融街控股不少项目周期长、周转缓慢。

纵向对比看，金融街控股存货周转率一直不高，从2014年至2017年，这一指标分别为0.33、0.19、0.23、0.3，尤其2018年销售额创新高的同时，存货周转率却处于近五年的水平，只有0.17。

行业横向对比看，同样以商业地产为主的大悦城地产的存货周转率达0.24，富力地产的存货周转率0.29；销售规模比较相近的北大资源存货周转率是0.64，花样年的存货周转率是0.33次，均高于金融街控股。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，存货周转率0.17次对应的库存消化周期大概是五六年，标杆性企业去化周期一般在两年之内，对比之下，这个周转速度明显比较慢，对企业来讲，存货积压的成本比较高，去库存的压力比较大，可能整个项目销售节奏比较慢，会导致资金回笼速度比较慢的风险。

根据财报，金融街控股2018年的销售增速30%，并未跑赢排名靠前的大多数房企。而金融街控股过去几年的整体销售增速亦低于行业。克而瑞研究中心的数据显示，2018年100房企销售规模增长35%。

增速缓慢，这直接导致金融街控股在行业排名的下降。根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售200排行榜》，在权益金额排行榜上，金融街控股位列第84位，而2017年金融街控股的这一排名是第71名，2016年这一排名更是在第49位。三年时间，金融街控股的行业排名下降35名之多。

其实在2017年的财报中，金融街控股已经意识到该问题，彼时财报中称，2018年将统筹好快周转项目和战略性项目之间的平衡；加强项目层面的股权合作，提高投资效率和资金效能，更多获取优质项目资源。

不过，2018年金融街控股的存货周转率仍在下降，这个问题并没有得到实质性的解决。在业内分析师看来，作为北京国企，金融街控股在激励措施方面的突破性不够，比如股权激励无法实施，而这对于团队稳定和周转效率都非常重要。

一面是周转慢，一面是金融街还在进行化扩张。一个现实问题是，前者带来的问题势必会影响扩张效果。

金融街控股的战略布局一直以北京为主，2014年开始战略性进入上海、广州，扩大了一线城市布局；2017年金融街控股才再次启动扩张，开始进入武汉、成都、苏州、廊坊、佛山，并成立子公司。2018年报中表示，2019年，金融街控股将继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一交通圈的卫星城/区域”的区域战略。

那么，金融街控股战略扩展的效果如何呢？和讯房产梳理过去四年的数据发现，金融街控股的营收极不稳定，无论是大本营的北京地区还是其他城市，表现都是时涨时降，尤其是北京区域，金融街控股的营收并没有保持稳定增长，甚至降幅远高于涨幅，2018年北京营收同比下降51.27%，只有大约60亿元。

2015年-2018年金融街控股各区域营收增长情况

数据来源：企业公告

而从2012年至2018年金融街控股的归母净利润变化趋势中可以看出，净利润增速曲线波动较大，净利润规模并未持续升高，金融街控股的整体净利润规模数字是32.7亿元。

资料来源：企业公告及华泰证券研究所

根据财报，在金融街控股2018年项目开发列表中，2016年和2017年开工现在仍然处于建设中的项目就位于各地。

业内一位资深分析师对和讯房产表示，战略持续性较差，背后是金融街控股对行业周期判断失误。金融街控股前两年对于行情的判断有一些失误，拿地节奏不是很准。此前金融街控股一直聚焦核心的一二线城市，2017年下半年城市布局才开始有一些下沉，但这些区域自2016年下半年到2018年调控非常严格，所以这几年金融街控股一直比较难受，导致业绩不佳。

在严跃进看来，金融街控股是一个以商务地产为主的企业，对于类似企业来讲，布局是以重点城市核心地段为主，这决定了可做项目不多，尤其在项目扩张时遇到一些限价政策，影响项目销售、推盘和经营。

对于未来的发展战略，金融街控股在2018年报中也有提及：努力实现营业收入、净利润的稳定增长。一个表现是，开年至今，金融街已成功拿下重庆沙坪坝区地块和佛山三水新城地块，似为以后的业绩增长储备“粮食”。

金融街控股能否实现稳定增长还未可知，不过，想要业绩增长，必须扫清摆在其面前的两个障碍：一是周转效率平衡问题；二是金融街控股对于商业资产的运营管理能力，毕竟在异地复制核心商业资产的能力，至今金融街控股还没有展现出来。

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