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2018年3月北京市土地招拍挂市场仅成交1宗商业用地，相较上月减少6宗，成交土地总面积33.88公顷，规划建筑面积23.23万平方米，成交总价8.95亿元，溢价率1.70%，相比上月下降约15个百分点。
2018年季度，北京市土地招拍挂市场共成交土地24宗，成交土地总面积205.30公顷，同比增长119%；成交地块中仍以居住用地为主，68.48%为居住用地，30.40%为商业用地，1.12%为工业用地；成交总价为573.07亿元，平均溢价率为12.54%，同比下降约7.5个百分点，环比下降5个百分点。
2018年季度土地供应总量相比去年同期有较大增长，但季度内供应规模逐月下降。第二季度北京市将公布2018年国有建设用地供应计划，全年将计划供应国有住宅用地1000公顷（此外还将供应集体租赁住房用地200公顷）。预计未来在明确的供地目标引导下，土地供应节奏将逐步加快。
一、
2018年3月北京市土地招拍挂市场成交情况
2018年3月1日-3月31日，北京市土地招拍挂市场成交1宗商业用地，相较上月减少6宗，较去年同期减少7宗；成交地块总面积33.88公顷，同比下降5%，环比下降45%；规划建筑面积23.23万平方米，同比下降66%，环比下降73%；成交总价为8.95亿元，成交楼面价3853元/平方米，溢价率1.70%，相比上月下降约15个百分点。具体土地成交情况见表1。
表1 2018年3月北京市土地招拍挂市场成交情况表
单位：公顷、万平方米、亿元
该地块位于延庆区张山营镇水峪村，紧邻京新高速，靠近辉煌国际会议度假村，规划性质为B14旅馆用地、U21排水设施用地；地块底价8.80亿元，溢价率1.70%，最终被有较好产业基础的北京辉煌益境房地产开发有限公司购得。
从市场公告情况看，2018年1月公告2宗地，2月公告1宗地，3月公告3宗地，且3月份公告地块竞买时间均为4月，因此北京市3月份土地招拍挂市场成交地块较少。
二、
2018年季度北京市土地招拍挂市场成交情况
（一）成交总量：同比增加，季度内逐月下降
与去年同期相比，2018年一季度土地供应总量有所增加。2018年季度，北京市土地招拍挂市场共成交土地24宗（去年同期14宗），土地总面积205.30公顷，同比增加119%；规划建筑面积290.08万平方米，同比增加106%。
但从各月份对比情况看，北京市季度成交宗地数、土地总面积、规划建筑规模等指标均呈现逐月下降趋势。各月份土地成交情况见图1：
图1 2018年季度各月份土地市场成交情况
除正常成交地块外，北京市一季度共流拍土地4宗，均为居住用地，其中丰台区3宗、密云区1宗，土地总面积20.56公顷，起始总价156.48亿元。专家分析，由于金融管制和资金成本的不确定性，现阶段开发企业拿地都较为谨慎；同时建设规模大、资金需求高、捆绑条件多的地块难以吸引企业竞拍；政府释放了住宅用地继续扩大供应的信号，市场对土地供应的预期较为稳定，企业还有较大的选择空间。
（二）成交结构：居住用地为主，集中在近郊远郊新城
1.用地结构：以居住用地为主，商业用地比重有所增加
北京市季度土地招拍挂市场成交土地24宗，其中居住用地18宗，居住用地面积140.59公顷，占总成交面积的68.48%，与去年同期持平。其中，共有产权房用地33.18公顷，占成交总面积的16.16%，普通商品住宅用地107.41公顷，占成交总面积的52.32%；商业用地5宗，土地面积62.40公顷，占成交总面积的30.40%，同比增加18个百分点；工业用地1宗，土地面积2.30公顷，占成交总面积的1.12%，同比下降18个百分点。详见下图2：
图2 2018年季度成交用地结构图
2.分区情况：集中在近郊及远郊新城区，不断完善组团功能
从各区土地成交情况来看，2018季度成交土地主要分布在门头沟区、延庆区、昌平区、平谷区等地区，成交土地面积均高于20公顷，东城区、西城区、房山区、顺义区未成交土地。
共有产权房用地主要分布在平谷区、怀柔区、昌平区、通州区、门头沟区、朝阳区、大兴区7个区县，其中平谷区、怀柔区、昌平区的共有产权房规模均超过10万平方米，对于促进新城组团发展，促进中心城区人口疏解及承接起到积极作用。各区成交情况详见图3：
图3 2018年季度各区土地成交情况图
（三）成交价格：总价同比上涨，溢价率同比下降
从总价看，2018年季度，北京市土地成交总价为573.07亿元，因成交总面积增加、部分地块区位较好，成交总价同比上涨166%。朝阳区成交总价，达111.45亿元，其次分别为门头沟区、昌平区、大兴区（含亦庄）、海淀区、丰台区等。
从楼面价看，2018年季度成交地块平均楼面价为19756元/平方米，同比上涨29%。与2017年一季度相比，2018年季度中心城区成交地块增加，且以楼面价较高的居住用地为主，对楼面价的增加影响较大。分区域看，朝阳区楼面价，其次为海淀区、丰台区，平均楼面价整体呈现从中心城区到近郊新城、到生态涵养区递减的趋势。具体情况见图4：
图4 北京市季度土地成交价格及平均楼面价情况
从溢价率看，市场竞争情况趋于平稳。2018年季度平均溢价率12.54%，同比下降约7.5个百分点，环比下降5个百分点。2018年季度住宅用地溢价率13.42%，商业用地溢价率4.23%，综合条件较好的居住地块仍是竞争的焦点。
三、
土地招拍挂市场成交情况总结及预期
（一）成交情况总结
2018年季度，北京市土地招拍挂市场土地成交总量同比增加，但在经历了地块流拍、溢价率下降等情况后，季度内各月供地总量呈下降趋势；结构上，北京市继续执行房地产调控政策，仍然坚持居住优先的供地政策，加大住宅用地的供应力度，成交土地仍以居住用地为主；空间上，一季度继续增加近郊新城、远郊新城居住及其他用地的供应，加快新城的发展建设和功能完善，促进人口疏解和承接；价格上，因成交总量增加及地块区位较好等情况，一季度招拍挂市场成交总价同比增加，但受金融调控等影响，企业拿地更加慎重，市场溢价率呈下降趋势。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，北京今年季度土地供应体现了居住优先的政策导向。从根本上说，居住用地是人们最基本的用地需求之一，政府必须尽努力，作为头等大事去解决。从北京的现实情况看，目前房价高企，住房数量也还存在一定的缺口，居住质量也有待提升。供地向居住倾斜，优先满足住宅建设用地，是解决这些问题的基本条件，所以也是非常必要的。
（二）市场预期
2018年季度北京市两会和国家两会进一步明确了房地产调控基调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立多主体供给、多渠道保障及租购并举的住房制度，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。为落实北京市城市总体规划，加强“四个中心”功能建设，2018年3月17日，北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，对社会投资项目规划用地性质在空间布局上做了规定，按照“一核一主一副，两轴多点一区”的城市空间布局，分六个区域列出鼓励和限制发展的清单。这份清单主要为落实《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》，加强“四个中心”功能建设，发挥市场配置资源决定性作用，鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡。同时，列入“负面清单”的项目将被限制。这将在一定程度上影响土地市场供应的空间结构，进一步优化城市空间布局，促进非首都功能疏解和职住平衡。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，土地供应是房地产调控的源头，北京市的土地供应紧紧围绕“房住不炒”的定位，以及北京城市总体规划、非首都功能疏解等目标来供应土地。
二季度北京市将明确土地供应年度目标，为落实政府工作报告提出的1200公顷住宅用地的供应计划，预计未来北京市土地供应将按照北京市及两会关于房地产调控的要求，以完成年度供地任务目标为引导，后续各季度土地供应节奏将逐步加快，努力通过普通商品房、共有产权住房、定向安置房、租赁住房等方式，建立多主体供给、多渠道保障及租购并举的住房制度。（2018年4月18日）
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赵秀池2018-04-27 20:37:41
