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房价降了吗?如何从统计局数据表象看房价真实走向

刘磊地产评论 2018-03-02 15:15:02

国家统计局每月发布70大中城市房价走势,已经有很多人觉得没有什么意义了。当说房价微涨,实际上购房者在买房的时候已经觉得很吃力了;当说房价要降,市场上房价依旧高企,让人摸不着头脑。

实际上,看统计数据,不仅仅要看到字面上的涨跌与数字上的幅度,更要看到数字背后的意义。对于1月房价下行的统计数据,官方给出的解释是这样的:

一、70个大中城市中15个热点城市中,有7个城市新房价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间。从同比看,有11个城市新房价格下降,降幅在0.1至3.4。

二、70个大中城市中,4个一线城市新房价格同比下降,二手房涨幅连续16个月回落;二线城市新房和二手房价格同比涨幅回落,三线城市同比涨幅也在回落;

三、70个大中城市中,四个一线城市新房和二手房环比都下降;二线城市和三线城市新房和二手房环比涨幅回落。

也就是说,同比也好、环比也罢,一线城市新房价格回落,二三线城市房价涨幅回落。只不过很多人看到0.1%,就觉得这不是逗乐呢?这点降幅还比不上房贷利率上涨的零头呢。而且,从实际市场上看,会有这样的感觉:谁说房价跌了,我买不到便宜房子?也会有这样的感慨:谁说房价涨了,我的房子卖不上价。

那么,每个月房价数据的真正价值和意义在哪里呢?仅仅是为了显示调控起到了作用吗?

笔者之前曾定期会房价数据进行分析,从来都是重视趋势而忽视具体数值的。事实上,这个统计数据最大的价值就是告诉你,未来的房价走势,以及房地产投资的基本趋势。比如说,就从最近的数据看,一线城市新房环比同比都下跌了,而且,北京已经连续数月处于下行通道;这也是32个月以来,一线城市新房同比第一次出现下跌;更有意义的数据是:一线城市二手房同比连续16个月涨幅下滑。

笔者之前曾经强调,新房只是反映市场热度,真正反映投资者盈利机会的,是二手房的数据。目前统计数据是二手房涨幅下跌,但实际情况是目前二手房的降幅普遍在15%到20%;当然,之所以人们觉得房价依旧高,依旧买不起,那是因为房价涨幅前期较大,且房价基数高;二手房下行,对于一些跟风投资者或高净值人群,如果没有在笔者之前反复强调“抛售”时重新配置资产,那么现在几乎就没有盈利的空间,并且房价的预期已经逆转,如果未来没有政策逆转,房价难以重新雄起。

因此,可以说,2018将是房地产调整的一年,仅仅看市场数据就有如此趋势,那么再联系政策导向、金融去杠杆,未来房价承压进一步明显;此外,一线二线城市开始进入下行通道,三四线城市不会太远,千万不要说现在三四线城市市场热度高,购房门槛低,等到买入房产、房价进入下行区间时,就会发现,三四线城市房价比一二线城市房价的坚挺程度更加脆弱。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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