本文转自 自媒体 地产壹线
导 读
这种收费模式下，究竟是羊毛出在羊身上，还是真能减轻买方的购房成本？
地产壹线 田晏林 发自北京
2月21日，房屋中介我爱我家天津公司在其春节后的个工作日发布新规，将中介费率从2%提高至2.5%，并规定所涨的0.5%由卖方承担。
这并非天津首次出现中介费由买卖双方均摊的规定。早在2004年，天津市物价局就对房地产经纪收费标准有明确指示：由买卖双方各自负担房产交易中心登记成交价的1%。
只不过，对于已经长期习惯并接受了中介费全部由买方承担的消费者来说，看见房屋中介重申这种规定难免还是惊讶。
天津我爱我家提出的调价方案，对一二线城市主流定价环境会产生怎样的冲击？
对此，伟业我爱我家品牌总监孔丹告诉网易房产，此次调价策略的制定属于天津公司行为，天津公司的方案暂不会对其他城市的定价标准产生影响。
至于北京等一线城市后续是否会有相同动作，他表示，“各地都是根据当地市场发展情况、楼市政策，以及我爱我家在当地所处的发展阶段进行定价决策的。”
（图为在我爱我家天津某中介门店拍摄的新收费标准）
买卖双方的博弈再加剧
一直以来，在二手房交易处于卖方市场的情况下，由买房者承担全部中介费，卖房者净落房款，似乎早已是“约定俗成”。
被“宠”了多年的天津业主，对于我爱我家天津公司将上调部分的中介费明确规定转嫁到卖方的行为能否认可呢？
据一位接近链家天津公司的人士透露，2017年下半年，天津链家把中介费从2%调整到2.5%时，也曾想过将上涨部分的费用由卖方承担，但考虑到大部分业主接受困难，故而只调价，并未对涨幅部分的支付方做出特别规定。
孔丹表示，我爱我家充分尊重消费者的知情权和议价权。至于每单交易的是不是完全严格按照客户2%、业主0.5%的比例来缴纳，这取决于每单交易买卖双方的沟通议价。
我爱我家在天津市场提出的是一种标准，然而成交与否，实际是买卖双方博弈、商讨的结果，且交易过程中存在很大弹性空间。
业主若不想分摊中介费，且仍希望成交，可以适当降低房价，给买方让些利。认可分摊中介费的业主，或许会通过加高总房款的方式，把其分摊的中介费变相要回来。这其中，让利多少，加价几成就是一番“讨价还价”的学问了。
倘若市场出现新变化，或者消费者很难接受该收费模式，那么将是对经纪人与买卖双方沟通的进一步考验。
“卖方承担部分中介费”在津重现
天津市的房屋买卖代理服务费收费标准从2004年后，一直按不超过成交价格的2%收取，且物价局规定由买卖双方各自负担房产交易中心登记成交价的1%。
2014年，天津市出台《进一步规范房地产中介服务收费的通知》，明确实行市场调节价。收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。
新华网在当年8月曾报道，“通知实施一个月后，包括我爱我家、中原地产、链家地产在内的大型房地产中介公司将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。而在3%的中介费操作中更是明确了买卖双方各自承担的比例，这让二手房的买卖双方都感到有压力。”
而今，在天津二手房交易的市场环境下，我爱我家将“卖方承担中介费”的规定重现。
一二线城市多处在“卖方市场”，房主们惜售观望情绪浓，尤其在市场上升阶段，业主的话语权持续加重。中介机构为尽可能地促成交易，于是形成了中介费全部由买方承担，同时说服房主在总房价上做出让利的收费模式。
孔丹表示，“大家心理上都认为，中介费转嫁给买方来交了，但其实业主让利几万块钱，也相当于现在让业主缴纳的‘中介费’了。”
在他看来，一套房子价值几百万，业主让利3-5万不算难事。但对买房人来说，可能3-5万就让有的家庭因为差这点钱而买不起房。“是一种谈判策略，也是想更快地促进成交。”
这种模式，究竟是羊毛出在羊身上，还是真能减轻买方的购房成本？我爱我家天津公司给出的这道选择题，从表面上看，是加剧了对买卖双方议价功底的考验，但题目背后，却不只有“促进成交”这一个目的。
服务升级下的成本压力
中介机构的产品即为服务。目前从天津的中介市场排名来看，链家依旧稳居，其次便是我爱我家和中原地产。
事实上，无论是链家、我爱我家，还是其他房屋中介，对于品牌价值和服务质量最为看重。在他们看来，消费者并不都是唯“低”是图的。
小幅上涨费用的背后，是我爱我家在推出十大服务承诺后，出于对成本管理的考量。服务项目增多，服务范围扩大，势必会提高服务成本，而这些都需要在中介费里找齐。
孔丹表示，“一二线城市的客户基本以改善型需求为主，很多是老客户。我们对老客户的转介绍比较看重，这部分客户最看重的就是品质服务。”
在他看来，此次天津区域适当上调了收费，也是希望十大服务承诺的推出能够让新老客户看到我爱我家在保障交易服务品质上做出的提升。
网易房产获悉，在新规出来前就签订好《房产经纪服务合同》的业主，可按照当时合同里签订的收费标准继续执行。
按照新规定签合同的客户和业主，在双方均无责的情况下，如果交易失败，我爱我家将全部退还中介费。倘若因一方违约导致交易无法进行，将由违约方承担相应中介费用。
据我爱我家数据显示，今年1月，北京市二手住宅共网签10527套，同比2017年1月份下滑18.1%，环比2017年12月小幅增加2.8%，二手住宅网签量基本呈逐月增加态势。
而天津市场，在去年楼市进入限制性发展新周期后，二手房成交均价依旧坚挺。
根据我爱我家天津公司公布的2017年房地产市场年报的数据显示，虽然去年天津二手房市场成交量腰斩，成交套数不及2016年半成，但市内六区二手房成交2.7万套，新房成交1.02万套，二手房与新房成交比为2.7:1，较2016年（2.2:1），持续扩大。这表明市内六区新房、二手房成交量倒挂现象加剧。
因此，天津我爱我家在其的竞争对手链家天津公司完成中介费上调后，也开始涨价，除了有加快成交、平衡新增服务成本两个目的之外，紧抓存量房市场的点滴红利或许是其重新权衡定价的考量重点。
张健2018-02-27 19:48:28
