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“老司机”钟爱返乡置业潮,三四线楼市能火多久?

环环有房 2018-02-23 14:51:02

这是“环环有房”的第152篇原创。 

在春节这个传统的节日中,京津生态新城恒大花溪小镇——一个号称19分钟可达北京的环京项目,每天都有值班人员接待客户。而且,每天有不同的优惠政策。

这个楼盘只不过是恒大假期内促销的项目之一。春节期间,恒大在全国范围内启动了““新春88折,分期付款,首期5%”等优惠政策。

像恒大这样在春节期间促销的开发商不在少数,其目的就是为了抓住三、四线城市的“返乡置业潮”。

那么, “返乡置业潮”的老套路,为什么屡试不爽?而藉此而活跃的三四线楼市的火热,又能持续多久?

旺盛的需求从哪里来?

“返乡置业潮”的存在,首先在于旺盛的需求,而推动需求的则是中国的城镇化进程、棚改货币化,以及一二线城市的溢出效应,用公式来表示的话,那就是城镇化进程+棚改货币化+一二线城市的溢出效应=旺盛的需求

城镇化进程

一般来说,只有当城镇化水平达到75%-80%左右时,农村向城市的人口转移过程才能平稳并停滞下来。而到2016年末,我国城镇化水平只有57.35%。

伴随着中国城镇化进程的是工业代工厂的大批涌现,直接带动大量农民进城务工。而在城镇化的进程中,无数乡村日益凋敝,这点在黄灯教授的《一个农村儿媳眼中的乡村图景》有着详细而充满悲悯的描述。乡村的凋敝使得农家儿女不得不进城求学,作为陪读,父辈或者祖辈也随之进城。另一方面,如今的乡村嫁娶,在城里买房成为彩礼的一个重要组成部分,即便力有不逮,也会东借西凑,否则亲事很可能告吹。

根据数据测算,新型城镇化将会带来125亿立方米的住房需求。

这一点,在清华大学中国经济数据中心发布“城镇化全国入户调查数据”中也得到了验证:21.6%的农村户籍的流动人口家庭已在城镇买房,80%以上的新生代农民工选择在县城及以上层级的城市定居。

棚改货币化

2015年6月,国务院颁布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见提出,棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。而在2014年,央行就推出PSL(抵押补充贷款),通过居民自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民、直接给与货币补偿等形式部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

经济学家任泽平认为:“在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资,是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。

全国棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%,而一二线城市仅占13%,三四线城市从这场覆盖全国的民生工程受益良多。

一二线城市的溢出效应

在目前来看,投资房地产仍然是资金获利和避险的好去处。

在这轮调控中,一二线城市首当其冲。当一二线城市以各种手段收紧楼市之后,楼市需求自然外溢到其他城市,让三四线城市站在了风口上,进而由需求外溢产生“红利”。

“老司机”钟爱返乡置业潮

每年春节期间,面对返乡置业潮,各大开发商都卯足了劲头。在这个传统的节日了,他们仍然坚守在工作岗位上,其目的无非是为了分一杯羹。

“春节返乡置业”,至少说明了两个问题:一是营销的碎片化。以往,靠黄金周,一个五一小长假,加上一个十一大长假,对于房企来说,可是个大日子,没有不提前排兵布阵的。而最近这几年,春节营销闪亮登场,特别是对于三四线四五线城市而言,这个时间段内是百分百的净流入,再加上中国人传统心理上的那点小心思,再不疯狂推盘那可太傻了。二是大环境持续不良。房企做大规模成普遍真理,但市场的严重分化使得任何一家房企都不敢忽视小城市小城镇。一线城市固然需严防死守,乡村振兴也需在国家战略层面上重新审视。

个人住房贷款倾向于三四线楼市

根据银行新增贷款来看,大头还是流向房地产,特别是三四线楼市。由于2017年银行年报还未到披露周期,我们可先以2016年的数据做一个参考。

2016年,四大行去年新增个人住房贷款共计2.76万亿元,增速普遍在30%左右。股份制银行个人住房贷款的增幅更为显眼,其中民生银行2016年住房贷款达到2952亿元,增长158.8%。

据各家银行年报显示,对个人住房贷款投放的区域看,去库存,以及个人首套房的住房需求,使得个人住房贷款投放的区域倾向于三四线楼市。

尽管2017年的银行年报还为披露,但1月18日,国家统计局公布了2017年房地产投资和销售数据。2017年商品房销售面积达到16.9亿平方米,销售额达到13.4万亿元,双双创下历史新高。这其中,三四线楼市的接力带动功不可没。

三四线楼市拉锯战

去年12月下旬,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示:2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

不过,在这波返乡置业潮的带动下,房企销售业绩飘红:据中原地产研究中心统计数据显示,目前28家房企公布了2018年1月份的销售业绩,合计为4131亿元,同比上涨幅度高达65%。整体看,大部分企业的销售额均刷新了同期历史纪录,创下新高。

来自中原地产研究中心的数据显示,2月份上旬,一线城市成交量环比下降33%,二线代表城市环比下降18%。但与此同时,虽然部分三线代表城市成交量环比下降9%,但从同比来看,整体成交量继续上升,升幅达到35%。

然而,继去年年底部分三四线城市触发调控之后,春节期间一些过热的三四线城市的调控也正在悄然进行。

2月11日,三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》。通知规定,“申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价;已经办理预(现)售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的,须重新申请价格备案。”

同日,湖北省《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》提出,加强监测监管,密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为。

2月13日,淄博市政府发布了《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》。该《通知》提出,淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,规定了新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/平方米以内,同时分别列出了不动产权属证书满3年后方可上市交易和不动产权属证书满5年后方可上市交易的区域。

三四线楼市搭乘返乡置业潮的快车,又火了一把。然而,这把火能烧多久?对于不同的三四线城市,在“因城施策”的指导方针下,则有不同的考量。那些过热的三四线城市,大概率会触发调控;而那些库存比较大的城市,则会继续去库存大战。

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