2017年，十九大“房住不炒”，为房地产市场定调。在“限购”、“限贷”的基础上，“限售”、“限价”也相继出台。在这背景下，温州楼市新政贯穿全年：公积金贴息申请启动，地价、房价限价新政出台，新盘交付需全装修，容积率新规，禁止审批类住宅，旧城改造“大拆大整”催生“带安置出让”地块，房票制等轮番上阵，对温州楼市构成影响。
2017年，温州市场呈现平稳发展态势：全市宅地市场量升价稳，大鳄房企竞争力显现；楼市量价趋稳，供略低于求。主城区与郊县市成交分化依旧，品牌房企纷纷入驻温州开疆拓土……
土地篇
►拿地门槛加高
① 保证金浮动制
6月，市住建委、市国土局联合发文，各县(市)要加强房地产开发企业购地资金来源监管，合理确定竞买保证金缴纳比例，根据土地市场运行情况，对竞买保证金缴纳标准实行浮动机制，缴纳标准为出让起始价的20%，不超过100%，具体缴纳标准可以根据出让地块情况研究确定。这一政策出台对房企资金实力提出要求。
② 限价、竞配建、带安置出让、土拍限低
6月，市住建委、市国土局联合发文，各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例或地价达到一定水平后转为竞保障性住房、现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
17年下半年，多宗地块的出让公告中在“地块的规划条件与具体利用要求”中对建筑高度提出要求，地块的建筑高度需大于等于40米且小于等于80米。限低意味着过去开发商通过玩“高低配”，即高层公寓保本跑量、叠墅或排屋赚取差价利润将成为历史。
值得注意的是，温州所出台的这一系列土地新规（限价、竞配建、带安置出让、土拍限低）并不是“一刀切”地适用于所有出让地块，而是因地制宜、差别化试行。这些地块大多位于主城区或郊县市的热点板块，以出让公告的形式告知。
表：限价、竞配建、带安置出让、土拍限低试点代表性地块
►量升价稳，出让宅地平均规模偏大
2017年全市住宅用地成交放量，共成交宅地1028.21万㎡，较去年上涨139.9%。
出让宅地单宗平均规模较2016年同期偏大。全市宅地成交楼面价小幅下降，总体属于平稳水平。
图：近三年宅地成交规划建筑面积及楼面均价
►宅地成交以主城区为主
各区县成交规划建面多较去年增长显著，龙湾区成交量居首。成交规模前五的区县分别为：龙湾区、鹿城区、瑞安市、平阳县、瓯海区。
主城区共成交537.95万㎡，占全市宅地成交总量的52.3%。龙湾区全年成交地块总宗数及总规划建面均居首。郊县市中，瑞安市全年成交宅地总规划建面，共143.45万方。
图：各区县宅地成交规划建面及楼面均价
图：各区县宅地楼面均价
备注：各区县颜色深浅表示价格高低，价格越高，颜色越深。
►大鳄房企竞争力凸显
2017年是温州宅地成交的大年，也吸引了诸多外来房企大鳄的关注，拿地金额10房企多为外来企业。面对高总价，高保证金，高体量的拿地门槛，大鳄房企拿地竞争力显现。万科、新希望、碧桂园、德信、祥生、恒大、富力等外地大鳄房企在温州频频拿地补仓，快速扩张版图。华鸿嘉信、中梁持续深耕；滨江、阳光城等大鳄房企首入温州。
楼市篇
►量价趋稳，去库存稳步推进
温州商品住宅销量延续近三年平稳增长态势。全市共售出商品住宅624.8万㎡，稳定增长。从全年走势来看，季度各月销量较为冷清，二、三季度开始回暖，四季度前两月大拆大整进度速度放慢，投资客开始谨慎对待后市，成交量回落，12月销量实现年度。全市商品住宅均价基本保持稳定，各月成交价小幅波动。
2017年，温州“去库存”稳步推进，成果较好。从出清周期线条变化来看，温州楼市并未出现大起大落，发展较为平稳，温州全市出清周期从10.0个月平稳降至7.3个月。
供求整体较为均衡，旧城改造助力房产需求。全市商品住宅供略低于求，需求量稳步超过前两年，供应量与去年基本持平。2017年全市销供比1.3，表明如今温州楼市供略低于求。旧城改造助推的需求量增加及市区新盘供应骤减是造成供略低于求的主要原因。一方面，“大拆大整、大建大美”带动的一波拆迁刚需+投资带来的置业需求，加上政府大力推动货币安置，很大程度上助推了需求量。而另一方面，今年市区新盘供应骤减，供应量有所减少，造成供略低于求。
图：近三年住宅供求变化情况
图：2017年1-12月住宅供求变化情况
►郊县市成交分化明显
郊县市之间成交分化明显。在温州各下辖县市中，乐清市、苍南县、瑞安市表现较好，其中乐清市商品住宅成交131.63万㎡，远高出第二名苍南县。泰顺县、洞头区、文成县成交量均低于20万㎡，表现偏弱。
图：2017年温州市各区县商品住宅成交及供应情况
►改善型房源市场份额有所增加，成交结构上移
2017年改善型房源市场份额增加。改善型房源市场份额达81.7%（按成交套数占比计算），购房者对改善型户型较为青睐，与2016年偏好一致。此外，温州品质高的100㎡以下户型开发量较少，市面上较为紧缺，产品结构向改善型倾斜。
图：分面积段成交占比
2017年温州商品住宅成交结构上移。相较去年 “两头”占比下降（高价位及中低价位成交占比有所下降），中价位成交占比有所上浮，1.2-2.5万元单价段占主导地位。限价政策影响高端盘价格及中低价位品质房源入市较少是造成这一局面的主要原因。
图：分价格段成交占比
总 结
从整体来看，2017年温州房地产市场发展稳健：普适性及差别化试行土地政策并行下，宅地市场量升价稳，大鳄房企竞争力显现；楼市量价趋稳，去库存稳步推进，供略低于求。改善型房源仍为温州市场主力，成交结构上移。郊市县成交分化明显。旧城改造、政府对货币安置举措的推动，带动了拆迁刚需及投资置业需求，为今年的温州楼市画上了浓墨重彩的一笔。
未来宅地出让和商品住宅成交或将在2017年基础上趋稳。大型房企也将向郊县市发展，以乐清、瑞安、苍南为代表的郊区县热度或将有所上升。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
统计口径：温州统计范围包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、经济开发区、洞头区、乐清市、瑞安市、苍南县、永嘉县、平阳县、泰顺县、文成县
►2017年市场年报：
►2017年分城市市场年报：
☞上海：市场调整期，楼市成交低位企稳
☞深圳：供需双降，价格趋稳
☞广州：政策调控之下，市场回落明显
☞ 杭州：调控升级，全年成交走向平稳
☞南京：住宅市场回落，土拍市场回归理性
☞青岛：楼市供需回落，成交区域持续外扩
☞济南：楼市供需下降，全年成交回落
（其他城市年报将陆续推出，敬请关注……）
中指研究院2018-01-24 17:30:00
