周一说市场：供应创28周新高 节前抢收信号显著

【 市 场 关 注 】

• 上海地产集团已首批确定17幅租赁房地块，全部建成后可供应约2万套租赁房源。2018年上半年，计划开工4000套，年底前全面开工，2020年实现交付。按照计划，首套租赁住房样板房将于1月完成，而2018年内，面向社会、融合租赁住房运营服务管理功能的租赁住房代经租信息化平台将正式上线。

• 国家统计局数据显示，2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。而商品房销售额133701亿元，增长13.7%，增速提高1%。其中，住宅销售额增长11.3%.

• 截止1月18日，融360监测数据显示：上海首套房平均利率为5.04%，环比上月上涨1.20%，同比去年1月上涨14.29%。二套房平均利率为5.50%，环比上月上涨0.73%，同比去年1月上涨1.66%。

• 上海市规土局官网发布消息称，为进一步优化营商环境，上海即将启动全市范围的不动产登记“全·网·通”服务改革。未来居民办理不动产交易登记将从原来的41个自然日，缩至5个工作日。

【 一 周 综 述 】

上周楼市终结反弹格局，据上海中原地产数据显示：上周（1.15－1.21）新建商品住成交面积6.8万平方米，环比减少16.8%。

上周供应23.1万平方米，环比增加168.8%，入市项目也达到6个，创下近28个月以来供应新高。从入市产品来看，基本是刚需以及首次改善类产品，入市产品的均价多在5万元/平方米以内。值得关注的是单个项目快跑意愿越来越显著。比如奉贤南桥的一个项目入市量达到8.6万平方米（836套)，几乎是总建筑面积的一半。

上周国家统计局公布多组重要数据，70个城市房价数据显示热点城市同比数据仍呈现下降格局，并且趋势下降市场都有心理准备。而上海上周土地市场继续呈现底价成交的趋势，反应出对未来信心不足。尤其担心后市对价格调控更严格，一些项目选择尽早快跑，虽然时至传统淡季，但供应却出现反常态表现。从近期成交来看，只要平价入市，成交表现不会太差，因此在大量供应后，节前成交或还有一次短线冲高。

上周上海土地市场迎来6幅经营性土地交易，也是1月成交土地的一周。总交易金额达到19亿元。其中租赁住宅用地集中成交4幅，市北高新一口气拿下3块土地。还有一幅商业用地也是底价成交。值得关注的是成交1块位于杨浦内环内的租赁地块，这也是首次上海拍卖内环内租赁住宅用地。内环内本身土地就稀缺，还要拿出一块来做租赁住宅，某种程度上会损失一部分利益，也体现出地方政府推动租赁市场发展的决心。

租赁住宅的供应点越来越多，会有点到面的影响楼市。目前浦东、长宁、松江、静安等区有租赁住宅用地，这些地块入市后单个项目可以影响1公里左右的市场价格，有些板块有多幅地块入市，影响的可能不仅仅是1公里范围内的市场，可能对整个板块的租金定价都有影响力。此外，还有一些区到现在没有租赁住宅供应，但是也会有一些压力，毕竟其他区都投了，自己也不好落后，所以没有土地入市的区会加快投放脚步。

从这批土地成交结果来看，还是延续此前的特点，首先，都是底价成交。其实土地实现招挂复合的拍卖方式后，入围的房企少之又少，加上市场环境因素，最后能进入最后环节一比高低的情况不多了。所以本周成交的5幅地块都是底价成交。

第二，国企还是拿租赁地块的主力。毕竟地块比市场价格低，国企拿下也比较合适。国企有些时候还需要承担一些功能性事物。

第三，有实力的房企有机会进入上海市场。上海市场竞争比较激烈，在势头比较好的时候大家都不遗余力拿地，但是现在市场降温了，大家看待市场更理性。一些有实力的房企，可以出手了。