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2018注定艰难,开发商是选择降价卖房还是苦苦支撑?真相在这

楼市奇说 2017-12-07 00:05:32

调控进行了一年,“房住不炒”的口号也呐喊了一年,很多地方的房价却压根没能降下来,非但如此,三四线城市却逆势而上“一房难求”,很多刚需手握首付款都买不到房,越来越多的人开始怀疑调控的诚意,认为调控只是走过场罢了。

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事实上,很多人误解了调控的本意,地方政府出手调控是因为房地产市场存在不可调和的矛盾,不用行政手段加以干涉甚至会酿成更大的危机。房地产调控本质上不是为了降房价,而是为了稳定房地产大局,挤出楼市中的水分,逼退炒房投机等行为,不至于引发系统性的金融危机。中原集团创始人施永青说,调控再怎么持续,很多人还是买不起房,但房子不需要所有人都买得起。话糙理不糙,纵观全球任何一个国家的房地产,都不可能达到人人都买得起房子的境界。

但在笔者看来,调控虽然不是为了直接降房价,但是这一轮的调控在定位上更加科学、措施的实施上也更加积极,引导市场向理性发展的同时也在起积极作用,“房地产+金融”的双调控模式、租赁市场的崛起及居住新途径的探索,还有长效机制的落实等举措,无论是炒房投资者还是开发商都影响深重。

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2017年,调控严防死守之下开发商的日子已经很不好过了,虽然销售报表显示超级房企在屡屡打破记录,创造着历史,但是反观中小房企却命运斐然,资金链告急面临生死大考。然而以下4个方面却显示,2018年迎接他们的将是更大的艰难。

1、“钱紧”升级,信贷环境或恶化,开发商将面临更大的融资挑战

北京师范大学金融研究中心主任钟伟明确指出,明年金融对于房地产的支持力度会大幅缩减。房地产“小年”的状况会从2018年持续到2020年。

今年以来房企的融资渠道已经严重收紧,很多有能力的房企都选择成本更高的海外融资了。而在去年底的中央经济会议中已经明确强调了“国家鼓励地方政府把更多的钱投入到实体经济中去”,其言外之意就是房地产等贷款要严格控制,少贷或者不贷。历史上看房价其实就看房地产信贷,2018年也如此,信贷减少,房价肯定明显下调。

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2、土地合同执行大检查与限价政策双管齐下,开发商利润将被严重压缩

近年来,开发商坐地生财、囤地倒地、拖欠地款的事屡见不鲜。数据显示,2016年以来,仅合肥市区就有44家纯新盘尚未入市,其中,拿地时间最长已超1年半。北京方面,6月底也公布了389个在途商品房项目清单。事实上国家有明确规定,若土地出让后闲置1年,收取相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

与此同时,“限价”政策已经蔓延至全国,在土地合同大检查和“限价”的双管齐下之下,开发商不得不做出选择,土地被收回还是新盘入市相信都会选择前者。而限价政策的作用之下,新房价格想上涨已经不可能。限价之下,多地出现新房二手房价格倒挂严重的现象,实际上限价政策已经把开发商的利润严重压缩了,这种情况下开发商若想获得同等意义的回款,还需加快推盘速度。

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3、限售或扩容至60城,投机炒房逐渐离场,开发商鼓掌难鸣

目前为止,全国已经有50个城市开启不同程度的“限售”政策了,尤其是“黄金周”前一周,十个城市密集出台“限售”,大有给热点城市上锁的迹象。众所周知,限售是打击炒房的绝佳手段,限售就等于禁止交易,不能交易的房产在炒房投资者看来就失去了价值,而限售5年、10年的城市更等于直接向炒房者关上了大门。

当前调控的作用正在凸显,我们看到去年全球涨幅活跃的一些热点城市都已经降温了,合肥、北京、深圳、南京、无锡等地已经出现不同程度的降温,环京的燕郊、固安、香河等地更是降温明显,有些楼盘甚至出现了腰斩的情况,投资炒房等行为损失惨重,据媒体爆料燕郊更有投资者赔掉了“首付款”。

一个地方的楼市火热,一般来说开发商是主演,炒房投资者是助演,他们联袂出演才能呈现一出好戏。而今越来越多的城市直接祭出“限售”大招,投资炒房者不得不退出,开发商就显得鼓掌难鸣了。业内专家指出,明年“限售”或将扩容,至少将达到60个城市。

4、三四线降温势在必行,开发商最后的福地将“失守”,更糟的情况将出现

最新的统计显示,今年已经有房企销售数据突破历史,达到5000亿级别。这是房地产发展的历史性时刻,但是研究其数据不难发现,其中有75%的销售份额来自政策宽松的三四线城市,碧恒因为深耕三四线,所占份额更高。也就是说没有国家去库存政策的推波助澜,今年在三四线的房企早就赔个底朝天了。

但信号显示,超过2/3的三四线城市目前库存已经低至12个月,此外,2018年三四线将是调控的重点,或将迎来深度调整,所以明年房企能否继续在三四线有所斩获,要打个大大的问号了。

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说了这么多,明年开发商会选择降价吗?还是会苦苦支撑呢?首先降价是个技术活,一般情况下都是规模房企会率先降价,中小房企不具备降价的能力;其次,如果情况愈加艰难,开发商已经到了资金链断裂边缘,不降价就面临倒闭的情况下,降价就会出现。

很多人可能会说,政府不会允许房价下跌的。看看网上热门帖子下面,持这种观点的大有人在。笔者想说的是,当前房地产市场已经趋于稳定,房价即使出现下跌也可以承受。11月22日,中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏发表言论称“政府有自信容忍地产跌20%”。

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因此,面对2018年或将出现的资金链吃紧、限价令高悬、炒房投机陆续离场、三四线逐渐降温等情况,开发商会选择降价走量回款自保还是继续苦苦支撑等待,答案已经显而易见。越来越多的专家学者预测,2018年房价出现下跌的可能性更大,所以对于没有买房的刚需,明年或是上车的最佳时机。

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