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沪人均商业面积超标,商业地产从红海到蓝海有多远?

大卢侃楼市 2017-09-19 21:58:03

近期上海市商务发展研究中心发布《上海城市商业综合体发展情况报告(2016-2017)》显示,截至2016年底,上海共有189个城市商业综合体,商业建筑总面积1376万平方米,成为重要的城市综合消费地。预计2017年新增面积将达到360万平方米,增速将再创新高。

上海目前商业地产库存883.12万平方米,去化周期超过84个月!这还是散售部分,商业地产还有很多自持项目,这部分还没有统计在内。从人均商业面积角度考虑,目前上海为人均商业面积1.4平方米,根据国际标准,人均商业面积1-1.2平方米为比较合理的商业供应。所以上海商业地产的确面临过剩压力。

当然,这种过剩个人认为是结构性的。市区人口密度高,供应平缓,基本处于供求平衡状态,但是郊区以及局部区域会有过剩现象,比如嘉定、奉贤,在开发过程中有不少商业地块供应,但是目前人口导入还不是特别多,不少商铺还是空置。比如嘉定新城有个项目去年7月30日开业至今一年,B1层仍未开放。商场首层一半以上店铺处于闭店状态,连较易吸引客流的风情美食街也仅剩寥寥几家商铺营业,整个商场空空荡荡。

另外,有些区域目前也是开发区,暂时也不会有人口入驻,短期供应过剩压力还是挺大的,比如大虹桥区域,基本都是以商业地块为主,不是办公楼就是商铺。但短期来看,办公楼也没有太多公司入驻,消费人不多,想完全通过外部人口导入也不太现实,所以还需要培养一段时期,这种阵痛难以避免。

商业地产面临三大挑战

第一,市场竞争激烈。

以嘉定为例,2016年,上海共开29个商业项目,嘉定区占据4个,今年嘉定区将新开6个商业项目,仅次于浦东新区和闵行区。除了已经开业的百联嘉定购物中心等商业项目,还有32万方印象城等也即将揭开神秘面纱,区域内部竞争激烈。

除了区域内竞争还要和周边商圈竞争,“十三五”规划显示,除了嘉定新城商业中心,还要形成安亭、南翔等区域特色商圈。对于轨道交通,南翔和嘉定新城差不了几站,如果这个区域里商业有特色,吸引人,距离不成问题。

第二,电商冲击。

这点也是经常提及的,毕竟现在生活节奏快,没有时间去买的话可以网购,而且现在物流发达,上午下单晚上就可以送到。所以一些标准化产品很容易被电商蝉食掉份额,况且电商的价格优势也是吸引买家的因素之一。

第三,求变。

现在消费习惯逐渐转变,而且新鲜的东西越来越多,如果商场内的布局或者引进的商家一成不变,对消费者刺激就减少了。

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