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三四线去库存又加快了,但能买房的只有这些城市

楼市微观察 2017-09-14 21:13:15

对于2017年的房地产来说,最耀眼的莫过于三四线楼市了。今天国家统计局公布了1-8月份房地产开发投资情况。

我们注意到这一栏:

住宅待售面积同比减少了22%,这个数字比1-7月份快了2个百分点。

由于一二线城市实际上新房销售基本上处于低位状态,所以这个百分比基本上可以认定为三四线城市去库存又加速了。

对于购房者来说,当前一二线城市的确不是买房的好时机,且不说贷款贷不到,就算是能贷到钱,房子也买不到,供应那么少,价格相对二手房又便宜很多,很多房子实际上都被关系户预定。

在这种情况下,有不少购房者将目光投向了三四线城市,不少三四线城市的房地产在大企业的入驻后,明显迎来了一波上行行情。但对于购房者来说,现在去三四线城市买房,要一万个小心,因为跟随者往往都是被割韭菜的。

我在之前的文章中曾提过,三四线城市分化得也厉害,大部分城市都不值得买,今天我就这个话题再展开一下:哪些城市不值得买,哪些城市还有一定的机会。

一、环京、环深、环沪的三四线城市

这三大城市圈集中了大量优势资源,房价自然也不便宜,有的三四线城市甚至超过了核心城市的郊区。但经过上半年的强力调整,三大城市群周边的小城市现在也已经进入平台期,未来难以爆发。这些城市无一例外地都采取了减少供应,压缩购房需求的方式。

但仍然有部分房企仍然大规模布局三大城市群中的部分城市,原因很简单,这些城市在发展城际轨道交通、高速公路等方面走得最快。交通的发展,使得卫星城和核心城市之间的通勤变得越来越方面,不仅人口流动越来越方面,其他产业资源也是如此。

二、已完成任务的三四线城市

除了三大城市群之外,其他区域中心城市周边也形成了一定的圈子。这些城市有不少,不少城市借助核心城市的爆发后的外溢需求,迅速完成了去库存任务。在完成任务后,这些城市迅速收紧了供应,这一轮的拉升行情宣布结束,未来的走势是比较平稳的。

三、正在积极制造需求的中西部三四线城市

这些城市实际上正在面临人口流出的问题,虽然铁路和高速公路打通了与大中城市之间的联系,但这实际上是加速了人口流出。不过这类城市可能还有两三年的好时光,原因在于这些城市正在积极制造需求,需求有了,供应就会更上,房价还会在走一波。

制造需求的方法很简单,一个字:拆,拆完之后领钱,领了钱再去新城买房。

结果就是这些城市的房价在新城的推动下,房价不断上涨,追涨的人越来越多。

但这些城市的房地产基本上属于一锤子买卖,这一轮刺激也就能滋润两三年,两三年之后,房地产再无爆发的可能。

四、一直睡着的三四线城市

这类城市还有不少,要想拉动这些区域的房价其实很容易,引进一两家大型房企,推动居住升级。一旦有大房企进入,房价会有一轮比较明显的拉升。

环京环沪环深的三四线城市,长期仍然看好,但短期风险已经比较大,玩短线的现在并不适合进场。

对于已经完成任务的三四线城市,这些城市这一轮行情几乎是最后一轮。再加上收紧了供应,这些城市房地产还是可以买,但别报投资的心理。

对于仍然在制造需求的和尚未觉醒的三四线城市,这些城市可能是大房企的机会,但不是外来购房者的机会。因为大房企可以通过提供改善性产品拉高冲业绩,激活本地需求,收割一波,但对于外来购房者来说,则没必要参与,因为买了也无法脱手。

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