今日“碧桂园”以10.68亿元总价，11041元/平方米楼板价获得奉贤海湾纯住宅地块，溢价率0.4%。
奉贤海湾板块在大家印象中以旅游业为主，其实区域内还有装备产业基地，也是工业和信息化部授牌的装备制造和航空产业的国家新型工业化产业示范基地。虽然产业看上去高端，不过和临港面临的情况是差不多的，产业黏性不足，因此人气难以聚集。而旅游也是潮汐式的变化，很难吸引人口长期入驻。所以板块不足而且短期内这种外部环境还难以扭转是客观事实。
地块位置紧靠海湾镇政府，区域内有世贸、绿地项目，并且还有一些老小区，因此简单商业配套已经健全，比如有农工商超市、集贸市场、幼儿园等。不过缺少大卖场和商业中心，稍微高档些消费无法满足。而周边也没有轨交规划，出行只能靠自驾，短板也是比较明显的。
碧桂园在奉贤临港园区拿下地块，海湾离开园区并不是太远，所以在区域内联拿多幅地块有利于区域话语权争夺。而且相对偏远的地段，低廉的价格也复合碧桂园开发的习惯。目前万科、保利、碧桂园等大房企接连出手，可见大房企综合优势非常明显。由于这些房企已经拿地，从房企排名和实力来看，后面哪些开发商有机会市场大致可以做推算了。
此外，“山东黄金”以14000元/平方米楼板价获得奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块，溢价率 0%。
地块周边有南郊庄园、汤臣臻园等多个居住小区，因此居住氛围较为成熟，周边也有幼儿园、中学等公共配套以及些商业，完全能满足平时生活所需。并且随着这几年南桥关注度越来越高，不少商业配套也在完善中，未来商业档次和消费水平有望进一步得到释放。从硬件配套来看，板块随着轨道交通5号线延伸段以及BRT快速交通的建设，出行环境有望得到根本改善。而该地块离开规划中5号线延伸段站点望园路站大约1公里左右，对未来出行提供相当大便利。
这幅地块是商住办性质，并且住宅项目开发计容面积不超过48%，所以本身开发量不大，所以仅安排5%的保障房，没有住宅自持要求。不过要求商业部分全部自持，以及办公楼70%的自持，且不低于20年。该区域商业、办公功能定位为影视文化总部基地，要求引进影视后期制作、数码影像及3D动漫领域国内外知名企业。而且建造的影视体验馆和博物馆经政府相关职能部门验收达到相关建设要求并投入运营后，受让人方可办理住宅部分的预售许可证及销售。商办部分依然维持高标准，严要求。
由于部分大房企相继出手，所以在拿地分数上会有折损，加上这幅地块可造住宅部分也就3万平方米左右，发挥空间并不是太大，更多的要维持商业项目的运作，并且现在土地市场已经“开闸”，后面优质地块还会陆续出来，所以只有1家房企进行投标。目前来看这种打分的拿地方式，各种结果都不用意外。
卢文曦2017-09-09 20:05:52
