租赁住宅用地增渠道，集体土地有望破冰入市

近日国土资源部会同住房城乡建设部制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。批入围城市为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州等13个城市。试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

今年楼市调控思路有明显转变。原先手段过多集中在销售市场，有一定局限性。而现在加快租赁市场建设，健全和完善楼市消费体系，某种程度上，租赁市场可以视作长效机制的组成部分。

政策亮点

试点城市多为1、2线城市

这些1、2线城市人口净流入，供求关系比较紧张，因此房价上涨压力比较大。增加租赁用房有利于缓解楼市压力。但是这些城市土地供应又偏紧，尤其像上海，开发边界已定，新增建设用地供应有限。而上海和北京等都有租赁用房供应计划，集体土地入市可以有效缓解土地供应缺口。

降低成本，提高房企介入积极性

集体土地是不能直接入市的，一般要先转为国有土地，然后才可以上市。国有土地要比集体土地贵很多，这次尝试意味政府会损失土地出让金收入，这也体现出推进租赁市场的决心和诚意。

租金低各方都会受益。对于承租人，减轻租房负担。此外，作为房企租金会比传统获取土地方式会高一些。上海目前租金平均大约在1.6%左右，较低的是房企进入租赁业务的顾虑。

提升集体土地价值、提升利用效率

农村土地可以建设房子，一方面可以发掘土地价值，增加农民收入，另一方面，在经济利益驱动下，提高土地利用效率。

加快城镇化进程

即便是大城市，城、乡在基建上，社会服务等等还是有落差。虽然集体土地可以造租赁住房，但是周边比如商业、医疗等配套也要跟上，否则造了没人住。

市场影响

1、目前大力推进租赁用房建设，并且注承租人享受公平社会公共服务。增加租赁用房供应同时，即建立购租并举的体系，也可以改变市场预期，稳定市场价格。资金不多的可以去租房，等到有经济实力后可以再选择买房，形成梯度消费，而不是一股脑全部涌入买卖市场。

2、租赁住房投放量增加后必定会对租赁价格产生冲击，并且由于集体土地成本低，租金可能更有竞争力。随着供应增加，预计未来租金价格也会趋于稳定。

不过短期来看，像上海租赁用地供应量还不是很多，所以总量相当少，不会对市场价格产生影响。并且这份《方案》内容为基本原则，具体如何实施需要由各地自行推进。具体影响还需要各地细则落地后才会有明确方向。