思变未来，行稳致远——中国房地产企业发展路径探讨

中国房地产市场在2016年呈现出前所未有的繁荣，同时也引发了行业触及天花板之后将何去何从的深思。对于房地产企业来说，不仅需要对行业正在发生的变化保持清醒的认识，更需在变化中准确找到未来的发展方向。

首先，中国房地产行业正处于增量向存量转换的深度调整期，将持续以供给侧结构性改革为主线实现市场动态均衡。其次，房地产市场在这一轮的深度调整中将呈现更为复杂的局面，并蕴藏了较大的风险与挑战。对于房地产企业来说，纵然房地产行业周期性高点已过、前路挑战重重，但企业并未触及规模增长的天花板，而是更应直面挑战，挖掘行业调整中的新一轮发展机遇，寻求长期增长路径。因此，审慎择定正确的发展路径、量身制定实施策略成为房企未来突围的关键：

，审慎择定正确的发展路径。千亿房企可以规模化、多元化、金融化和国际化为发展路径；千亿以下房企仍需以规模化为发展导向；未来几年仍无法突破千亿的中小房企，则需尽早挖掘区域市场或细分领域转型时机，或适时退出。

第二，量身制定实施策略。在规模化方面，房企应紧抓城市群圈层发展、特色小镇等结构性机遇，通过输出管理开展代建运营助力规模化突围；在多元化方面，房企应围绕商业地产、产业地产及其他特色地产领域的政策导向精准布局，通过产业链延伸、产城融合、产融结合等方式提高核心竞争力；金融化方面，房企更需具备资本时代应有的金融思维，创新产融结合模式掘金存量市场，借力资本化扩张实现快速做大和多元化布局。 

1. 审慎择定正确的发展路径

1.1行业未来发展格局：市场集中度提升，垄断加剧，规模化仍为未来一段时期的主旋律

图1 不同规模的中美房企市场份额对比

与美国相比，目前国内房企2016年销售额前10、11-20企业市场份额分别为18.8%、6.5%，仍具有提升空间，特别是前10企业差额高达8.4个百分点。尤其是恒大、万科等龙头房企2016年市占率刚超3%，按照国内商品房未来保持10-12万亿的稳定销售额及美国销售额的房企7.3%的市场占有率估算，国内龙头房企至少有一倍的成长空间，销售额或可接近万亿，将引领行业进入寡头时代。而国内21-50、51-100企业市场份额分别为9.5%、9.1%，分别高出美国同层次企业1.2、3.6个百分点，可以推算，尽管销售规模仍有增长的空间，20以后的房企市场份额将面临缩减，由此估算，千亿或将成为房企规模增长的分水岭。

1.2  国内房企现状：积极制定规模化目标，发展策略明显分化

发展目标方面，万科、恒大和融创等千亿房企已锚定万亿目标，其他房企也在图谋千亿后的跨越增长。部分千亿以下房企以突破千亿为目标。发展路径方面，不同房企已有所分化：千亿房企聚焦产融结合、产城结合为主的综合运营战略；千亿以下房企仍以“做大”为核心，通过持续深耕热点城市并加速化规模扩张进程，为突破千亿谋篇布局。

1.3  发展路径规划：精准选择差异化发展路径

对于房企来说，规模增长时机稍纵即逝，分化发展已是大势所趋。随着市场试错机会减少，战略失误抑或保守都将导致企业不进则退甚至淘汰出局。因此，处于不同发展阶段的企业均应结合自身资源禀赋，精准选择未来发展路径。

图2 房地产企业发展路径规划

千亿房企：规模化、多元化、金融化和国际化。千亿房企应继续发挥强资源整合能力，借力并购快速扩大市场份额，进军国际市场扩充资源；加强对长租公寓、游养娱等后端存量市场的多元经营，以地产+金融撬动万亿存量价值。千亿以下大中房企：加速规模化、资本化。千亿以下房企应继续加强化布局，充分借助资本力量加速规模提升。中小房企：受规模所限，在行业盈利下行的背景下优势加速流失，经营风险加剧，企业应聚焦区域或转型特色细分市场，或适时退出。

2. 量身制定实施策略

2.1 规模化：住宅开发外抓城市化圈层空间，内推代建与小镇运营，全面布局潜力市场

✦  依托城市群圈层发展，房企因城施策差异化布局

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出，要强化城市群建设，增强中心城市的辐射带动作用和推动区域一体化建设；国家发改委发布的《中国城市综合发展指标2016》显示，当前时期城市发展具有人口和经济愈加向大城市群集聚的趋势。因此，人口主要流入和经济聚集的城市群，将是城镇化的主要路径，其衍生的巨大住房需求也是房地产市场未来的主要发展空间所在。

城市群建设为房地产行业带来机遇，为房企布局指明方向。城市群圈层化的新型发展特征导致不同城市间房地产结构失衡，房企应围绕各圈层发展特点开展针对性、差异化布局。

图3 长江三角洲城市群内部不同层级城市的房地产市场空间

一线城市：已从增量市场转向存量市场，在严格控制新增建设用地的同时，以盘活存量用地为主，房地产企业应紧抓一线城市更新和旧改带来的房地产市场的二次发展机遇。二线城市：凭借相对充足的供应、优势的地价以及较活跃的市场，尤其是具有特色产业和人口支撑的二线城市，成为房地产企业未来的主战场。三四线城市（核心城市周边）：三四线城市的发展机遇主要来自于承接城市圈核心城市的外溢需求，尤其是具有产业特色的城市，房地产企业应注意区分城市差异谨慎布局。

在城市格局向圈层化演变的过程中，各级城市间及城市内部存在住房供求结构性失衡或供求错配的问题，而且核心城市品质化、精细化、个性化的住房需求逐步释放，房企应回归居住本身，以居住需求为导向，调整产品结构、促进产品升级迭代、不断提升产品竞争力，牢牢把握城市内部发展机遇。

✦  输出管理开展代建运营，助力规模化突围

房地产企业积极开展高、低风险的代建业务，“以小博大”提升住宅业务的投资，助推企业规模化运营。据推算，未来四年房地产代建业务规模总量将接近2亿平方米，成为中国房地产市场重要力量。

表1 代建运营企业

代建运营企业一方面代建输出住宅产品标准化运营，且产品系的品牌溢价优势明显；另一方面，房地产企业注重企业内外资源的产业链整合，多维度强化住宅开发能力；同时，开展代建业务的房地产企业以长江三角洲、珠江三角洲和京津冀三大城市群的企业为主，与我国城市群发展趋势一致。

✦  积极布局特色小镇开发业务，打造产城融合新高度

特色小镇作为推进供给侧结构性改革的重要平台，深入推进新型城镇化的重要抓手，有利于推动经济转型升级和发展动能转换。

图4 2016年房地产企业特色小镇特色产业方向及引入方式

房地产开发企业基于自身综合开发优势，或发掘区域自然资源及产业要素禀赋形成优势产业，或运用自身强大平台优势引入产业资源，打造产城高度融合的特色小镇。此外，部分房地产企业注入自身双创、健康、农业等成熟产业及地产开发服务资源，实现特色小镇的系统开发。

表2 2017中国房地产城镇化运营引领企业

蓝城于2016年提出“百镇万亿”战略目标，定位“比城市更温暖，比乡村更文明”，目前在建项目超过15个，规划居民约超过15万人，蓝城理想小镇代表项目有乌镇雅园、杭州桃李春风等。另一方面，具有产业优势的开发企业立足自身产城开发优势，不断增强全产业链导入运营能力，构建产业核心竞争力，推出特色小镇业务。

✦  房企加码海外投资，资产全球化配置

在国内房地产市场规模已达高点、利润率不断下降、调控政策频繁的背景下，部分房企开始加速海外房产投资布局，寻求资产的全球化配置和新的规模化发展空间。

图5 截至2016年底部分房企海外进入区域和国家情况

房企选择发达欧美和新兴东南亚国家作为海外布局的重点投资区域。近年来，欧美成熟房地产市场以安全投资环境和稳定且可观的回报、沿线东南亚国家受益于“一带一路”政策发展机遇、马来西亚和印度分别凭借独特的旅游、产业资源，成功吸引了大型房企的进驻。

部分出海较早房企的海外项目取得了较好的销售业绩，海外投资拓展初见成效。其中，绿地自2012年进入韩国市场以来，已完成四大洲9个国家及12座城市的海外布局，海外项目销售额由2013年的27亿元迅速增加至2015年的300亿元，所占总体销售额比重也逐年上升至13%。

2.2多元化：紧抓细分领域市场机遇，多元化布局谋新赢利点

（1）商业地产：升级产品及服务适应消费升级需求，探索轻资产转型新模式

表3 商业地产主要企业

商业地产领域，商业地产企业通过升级产品及服务适应消费升级需求，并不断探索轻资产转型新模式。一方面，通过优化产品结构与业态创新，提升服务质量丰富消费体验；另一方面，借力租赁市场新风口拓展业务，加大收购强化战略布局。此外，还通过资产证券化产品盘活存量资产，实现规模快速扩张。

✦  优化产品结构与业态创新，提升服务质量丰富消费体验

2016年，商业地产企业积极优化产品结构以满足消费者生活需求，实现与消费者需求的精准对接。1）商业地产企业积极打造“小而美”的社区商业品牌，提升社区商业品质。2）商业地产企业通过打造主题商业街区、体验式商业空间迎合客群多元化需求，从而形成目的地式消费吸引，通过体验和社交属性化吸引客群。3）商业地产企业应用大数据、互联网技术，推出智能化、数据化服务丰富消费体验，实现精准拓客，进而提升商业地产运营效率。

✦  借力租赁市场新风口拓展业务，加大收购强化战略布局

2016年，“商改租”等利好政策出台以及共享经济的兴起，为商业地产带来新的机遇。部分商业地产运营企业对经营不善的商业物业进行重新定位，二次改造、二次招商，最终实现溢价出租、资本退出，进行存量资产再利用。1）商业地产企业通过改造存量商办物业，推出联合办公、众创空间、长租公寓等新兴业态，盘活存量。2）为缩短开发周期，加快资金流转速度，部分商业地产企业通过收购经营不善但区位优势明显的存量商办物业加强战略布局。

✦  输出管理向轻资产转型升级，资产证券化加速规模扩张

商业地产运营企业一方面以其的品牌输出能力、管理运营能力转型做资产管理；另一方面将所持的既有商办物业未来产生的现金流作为标的，通过资产证券化产品盘活存量资产，分散运营风险，获取资金来源，“放下包袱、轻装前进”，实现规模快速扩张。

图6 商业地产资产管理模式

商业地产运营企业通过输出品牌、运营与管理打造大资管平台，由开发运营模式向资产管理模式转型升级。2016年，商业地产运营企业通过风险隔离、信用增级和资产重组等方式，将旗下既有的酒店、商办物业的预期现金流作为标的，通过资产证券化产品盘活存量资产，分散运营风险。

（2） 产业地产：紧随政策导向，模式创新、强强联合推动发展

表4 产业园区运营企业

产业地产领域，产业园区运营企业紧随政策导向，模式创新、强强联合协同推动发展。一方面，紧随政策导向，积极布局海外市场，以全球的视野高度配置产业服务资源，并积极创新模式满足区域产业发展需求。另一方面，加强合作与轻资产获取发展资源，产融结合推进企业发展；另外，紧跟产业转型升级、重构步伐，注重产品、服务升级，以适应产业发展需求，创新运营模式提供优质服务。

✦  紧随政策红利布局，结合资源禀赋开展业务模式创新

为抓住一带一路、长江经济带、成渝城市带等经济增长极产业红利以及双创、中国制造2025、PPP等产业支持政策利好，产业园区运营企业一方面积极布局海外市场，以全球的视野高度配置产业服务资源；另一方面积极创新模式满足区域产业发展需求。

✦  加强合作与轻资产获取发展资源，产融结合推进企业发展

图7 2016年产业地产企业整合资源的主要方式

一方面，产业园区运营企业迎合大中型房企布局产业地产需求，通过深化协作、强强联合实现资源扩充、合作共赢。同时通过自身品牌、技术、管理、运营、客户等优势资源输出，以轻资产运营快速补充发展资源。另一方面，产业园区运营企业抓住资本加速布局产业地产的机遇，积极对接、引入资本，探索融资新方式，实现产业与资本的融合共生。此外，部分企业积极收购整合产业地产上下游企业和资源，完善产业地产生态链，增强产业链运营能力，实现资源产业链内循环。

✦  创新产品满足市场需求，创新运营模式提供优质服务

产业园区运营企业围绕区域产业转型升级方向进行产品创新，以满足市场新需求。2016年，联东集团提出北京战略，围绕北京新的产业定位，打造创新集聚平台和专业小型园区以适应北京产业转型升级需求。此外，产业园区运营企业积极创新园区运营模式，不断提高园区服务能力。2016年天安数码城模式定位为“创新企业生态圈运营商”，打造集项目、资金、圈层展示等于一体的“1发布”平台，为企业提供双创共享经济平台。

（3）特色地产运营：深耕特色领域，提高核心竞争力

表5 特色地产运营企业

特色地产运营领域，特色地产运营企业通过深耕特色领域，提高核心竞争力：首先，创新完善产品与业务体系，提升特色领域的专业水平，强化立足之本；其次，聚焦全产业链、整合相关优势资源，塑造特色地产领域全产业链竞争力；再次，扩大产业布局，提升效益规模。

表6 轻资产运营企业

部分房地产企业在布局商业、产业及特色地产领域过程中积累了先进的开发、运营、管理及资本运作经验，建立了品牌优势，并积极探索相关领域的轻资产运营模式。万达、花样年等轻资产运营企业结合其在相关领域专业的开发及运营能力，进行品牌输出，以更低的资本投入获取更高的，实现从传统开发模式向轻资产运营模式转型升级。

2.3 金融化：借力资本化扩张实现快速做大和多元化布局，创新产融模式掘金万亿存量市场

（1）并购助力规模提升，资本扩张谋求长远发展

✦  兼并优质资源迅速做大主业规模，收购多元业务满足长远战略意图

图8 房地产企业并购策略图

2016年，一方面，部分房企积极通过并购获取优质资源，迅速做大主业规模。其中，随着新一轮深化国企改革的政策推动，央企重组催生了一批巨无霸型国有房企。另外，部分大中型民营房企通过大量开展资本并购，快速补充优质地段项目加速低成本扩张。另一方面，部分房企并购布局多元化业务，实现长远经营战略意图。大型房企除了借助资本并购扩大规模，更积极开展多元化布局，创造新利润增长极，谋求长远发展。中小房企聚焦存量市场、社区服务、大健康等领域，借力并购谋转型。

✦  并购成行业洗牌重要推手，但需警惕“双刃剑效应”

资本并购时代为大型房企提供了纵横捭阖、跨越增长的大好机遇，然而，并购本身是把“双刃剑”，运用得当可以实现飞跃发展，稍有不慎则将引发不可估量的巨大损失。

表7 并购能力企业

并购本身由于时间长、涉及资金量大、过程复杂等原因潜藏了各种风险，如标的估值风险、合而不融及资金链风险等等，对房企的资金实力、并购整合能力及运营管理能力提出了更高的要求。阳光城、融创、恒大等企业均已制定了明确的资本化扩张路径，并在并购市场积累了丰富的发展经验。

（2）金融创新搭建稳健资金链，金融转型加强资本话语权

图9 房地产企业金融化转型路径

2016年，宽松的融资环境为房企加速金融创新、实现规模增长提供了成长沃土。不少房企抓住此轮机遇积极开展金融创新，不仅为做大做强提供金融支持，更是房企化解库存问题、挖掘万亿存量价值的良方；部分大型房企强化金融领域渗透，搭建金控平台谋求更大的市场容量。部分房企通过金融创新搭建稳健资金链，金融转型加强资本话语权。一方面，创新资产证券化品种，扩充融资渠道、盘活沉淀资金，部分大中型房地产企业搭建资产管理平台或成立资产管理公司，以资本运作撬动巨大存量资产；另一方面，龙头房企向金融领域全面渗透，引入专业金融公司，更通过投资设立、并购入股等方式获得金融全牌照，打造多业态并存的金融集团或平台。

✦  金融工具持续创新增强资产流动性，资本运作契机显现

房地产企业不断创新资产证券化品种，扩充融资渠道、盘活沉淀资金。金科、华夏幸福、泰禾等企业以购房尾款为基础资产，相继推出相关资产支持专项计划，提前从公开市场中收回购房尾款。未来均可凭借持续、稳定的收入成为资产证券化的优质标的，带动资产证券化市场的繁荣发展。此外，部分大中型房地产企业搭建资产管理平台或成立资产管理公司，构建以资本运作撬动巨大存量资产的新道路。

✦  瞄准全牌照、构建金融生态，企业格局将加速分化

“万亿目标”时代即将来临，对资本和金融资源的掌握和运用显得尤为重要，规模大、资源丰富的龙头房企向金融领域全面渗透，不仅积极引入专业金融公司的合作，更通过投资设立、并购入股等方式获得金融全牌照，打造多业态并存的金融集团或平台，谋求资本时代的主动权和话语权。

图10 部分大型房企金融全牌照进程

结语

大风起兮云飞扬！房地产行业格局在竞争加剧、优胜劣汰加速的背景中将面临重构。对于房地产企业及服务企业来说，谁能在不断深化调整的房地产市场中，通过前瞻性的思变未来与积极高效的自我调节，找到、并始终遵循正确的发展路径，谁将在“百舸争流”中赢得成功突围的机会；否则，将在不进则退的压力下发展停滞或惨遭淘汰。在此背景下，一批房企及服务企业已经开始未雨绸缪、思变未来，结合外部环境和自身资源禀赋制定中长期发展路径，并不断创新、探索，为行业提供了有益的发展经验。但实现更大发展目标前路漫漫，房地产企业及服务企业不仅需要瞄准规模化的目标奋力前行，更需内外兼修，注重规模与效益的协同增长、扩张速度与运营能力的相互匹配等，方能在龙争虎斗的“地产江湖”中行稳致远。