[摘要] 与新房市场略有松动相比，北京五环外二手房市场相对平淡，但有一定回暖迹象。
“新政后，环比同期来访及成交数量均成倍增加，其中受新政影响增加资格购买的成交客户占46％。”位于北京市朝阳区东坝的保利天汇的相关负责人告诉中国房地产报记者，客户看房情况及购买意愿明显增加，甚至有2组客户在该项目复购。
也有项目负责人表示，新政后市场反应有小幅波动，但整体情况平稳。“东庐项目多为首置类客户，受本次政策影响小。”位于北京市通州区的万科东庐项目负责人告诉记者。
与新房市场略有松动相比，北京五环外二手房市场相对平淡，但有一定回暖迹象。
“我们五环外门店的咨询量确实有所提升，但从带看量及成交情况来看，变化还不是很大。”某大型房产中介机构华北区域负责人告诉记者。
来自北京市住房和城乡建设委员会的数据显示，5月6日～5月12日，北京新房住宅网签840套，环比4月29日～5月5日新房住宅854套的网签套数略微下跌1.63％。
另据某机构北京机构重点监测的项目表现来看，5月6日～5月10日，“五一”假期中热度较高项目的平均来访量环比下降60％，认购量下降70％。
“当然，本周有6天工作日也是导致来访量下降的原因之一，不少买房、看房客户周末才有时间。”某机构北京一人士表示。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，目前的情况很大程度上反映了当前市场的情绪，新政有一定提振市场信心的作用，但热度并不持续。
4月30日，北京优化政策，放宽了五环外购买商品住房的限制。
咨询客户多了起来
招商璀璨时代售楼处。田傲云／摄
新政的效应率先传导至新房市场。
4月30日中午，北京不少楼盘置业顾问接到了一则紧急通知：“今天下午可能出政策，五环外放开限购，涉及项目先梳理下涉及资格的意向客户。”
收到消息后，置业顾问们纷纷行动起来，联系各自手中的客户，告知他们北京楼市政策即将发生调整，建议他们抓住“五一”假期机会抓紧看房。
果然，在当天傍晚时分，北京市住建委正式发文，宣布在维持现有住房限购政策不变的基础上，允许已达到限购套数上限的居民家庭，在五环外可再新购住房。
这是时隔13年后，北京首次对限购政策作出调整，引发市场广泛关注。新政发布后，北京不少新房项目迅速反应，市场氛围逐渐升温。
“限购政策放开后，释放了很大一部分带资客户入场，咨询客户多了起来。”位于北京市顺义区的龙湖御湖境项目负责人告诉记者，我们项目实现了约2成客户首次到访即成交的热销场景。
“新政之后明显感觉项目到访的人多了起来，预期未来成交还会更好。”招商蛇口北京公司相关负责人表示，公司旗下招商玺、招商璀璨公元、招商元玺3个项目的来访量均有小幅上涨，销售也很可观，其中招商璀璨公元的预售期房已基本卖完。
位于北京市朝阳区东坝的保利天汇项目也是新政受益者，其中“五一”期间增加购房资格的成交客户约占46％。
位于北京市昌平新城的建发·观棠府项目是新政后新房周度网签套数冠军。该项目负责人告诉中国房地产报记者，北京“4·30新政”后，观棠府成交量与4月持平，但客户咨询量增加，购房者主要关注项目性价比及未来市场预期，并对楼市持长线看涨态度。此外，刚需客户出手决策时间缩短，市区置换养老房客户增多，“五一”后，项目热度仍在持续。
北京润府开盘当天。田傲云／摄
有的项目认筹登记时恰逢新政发布，如位于北京市亦庄新城的润府项目，首期开盘共推出400套房源，前期认筹超过300套，到5月12日该项目正式开盘便销售171套，收金14.6亿元。
北京市大兴区的热销项目晓月和风，在新政后来访量也增加了数倍；成交量方面，有3成客户是受新政影响而新增加的。“‘五一’期间卖了近100套，节后热度虽稍有下降，但一天也要接待好几组客户，忙得不停。”该项目置业顾问告诉记者，新政第二周平均每天能卖4套房。
值得注意的是，北京在限购限售政策上的适度放宽，短时间内对新房市场产生了积极推动作用，然而这种影响主要局限于部分细分市场，反观一些位置相对偏远、缺乏学区等增值因素加持的楼盘，即便新政带来了一定刺激，成交量依旧不尽如人意。
对于市场走势，合硕机构首席分析师郭毅认为，从当前市场板块来看，首先享受到政策红利的无疑是位于北京五环周边、产业发展前景良好、配套设施完善的区域，如顺义后沙峪、亦庄台湖、通州物资学院、大兴黄村、昌平南以及石景山首钢园等板块，这些区域的项目去化速度较之前有了显著提升，其中，刚改类项目尤为突出，成交拉动作用强劲。不过，因居民信心以及购买力仍处于修复周期内，更多购房家庭仍会相对谨慎。
关荣雪认为，中长期来看，房地产市场回暖依赖于居民的收入预期，与宏观经济发展息息相关，只有收入预期得到改善，居民改善居住的需求才会持续释放。
二手房“大放价”
大兴中建兴城售楼处。田傲云／摄
从数据上来看，新政第二周北京二手房成交“很有成色”。
北京市住建委数据显示，5月6日～5月12日，北京二手房网签3313套，环比上上周（4月29日～5月5日）二手住宅1520套的网签套数大涨117.9％。
“从目前成交及市场情绪变化来看，北京新政对二手房影响暂不明显。”关荣雪表示，虽然上周二手房成交量有所回升，但并不是因为新政刺激，而是因为之前受到假期影响成交量有所减少。假期结束后，市场开始恢复正常，成交量也随之回升，但仍略低于假期前水平，大约低了9％左右。
关荣雪认为，这说明市场还没有完全恢复到之前水平，可能还存在一些不确定因素或市场观望情绪。
“五环外门店的咨询量确实有所提升，但从之后的带看量及成交情况来看，变化还不是很大。”某大型房产中介机构华北区域负责人向记者透露。
在北京市区核心地段，二手房市场在以价格调整作为催化剂，逐步显现出回暖迹象，不少房东趁此时机纷纷将手中二手房进行降价销售，以实现资产的快速变现。
2019年11月，何立（化名）为了孩子能够就读优质学校，以635万元价格在北京太阳宫区域购入一套约95平方米的次新两居室，单价达6.7万元／平方米。
当时，太阳宫区域因其优质的教育资源和完善的配套设施，备受购房者青睐。随后的几年里，这套房产确实为何立带来了可观的账面收益，当市场达到顶峰时，每平方米价格甚至上涨了2万元。然而，随着市场逐渐回归理性，泡沫也迅速显现。
何立注意到，小区内与他同面积的房子最近以706万元的价格在降价出售，这让他意识到市场正在发生变化。
“希望尽快将房产脱手。”何立告诉记者，新政实施后，他房子的价格一降再降，但看房者依然寥寥。
与何立抱有同样想法的业主不在少数，然而，他们发现卖房的过程远比买房要难得多。对于购房者而言，利好政策让部分购房者对于市场有了预期，但仍有大部分人打算“再等等”。
吴越（化名）便是其中的一员，他原本计划在2023年7月购房，由于户口问题一直未能如愿。他向记者坦言，这一年来的看房经历让他心情复杂。
“等等不会输。”回顾这一年的看房经历吴越感慨道。他提到，同户型的房源成交价从去年462万元跌至285万元，且房屋朝向和装修都更为优越，这一年的等待让他避免了巨大经济损失，但也消磨了他最初购房的热情。
吴越表示，作为一名普通的“北漂”，即使掏空家底也只能购买到条件较差的老旧房屋。在当前的市场环境下，这类房屋的价格跌幅最大，这反映了一线城市房地产市场的高风险性。
即使他并没有在高位入市，但吴越的内心依然充满了迷茫和焦虑。
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