[摘要] 重重限制性政策下的北京楼市已经趋于冷静，而新政之后受影响 小的是改善性住宅和豪宅，供应量增加之际，换房现象出现在 豪宅市场。
重重限制性政策下的北京楼市已经趋于冷静，而新政之后受影响 小的是改善性住宅和豪宅，供应量增加之际，换房的现象出现在 豪宅市场。
今年上半年，在北京楼市的各类业态产品成交30盘中，别墅成交1085套，单价“7万元＋”豪宅成交1187套，剔除重合项目，两者合计占新建商品住宅（不包含共有产权房等保障性住房）市场的成交总量25％。业内 表示，楼市升级改善型的置业需求上升，别墅逐渐由楼市补充性产品成为改善市场中的中流砥柱。
另据统计数据显示，今年上半年，在新建住宅市场，总价5000万元以上的顶豪成交21套，其中豪宅成交单价高达7．4万元∕平方米。有业内人士称，随着中国富豪的人数快速增长，以及豪宅市场竞争之下做产品加法现象出现， 豪宅正成为财富阶层的换房对象，尤其在“5000万元＋”的新建豪宅市场中，作为稀缺的保值性房产，也是高净值人群资产配置重要选项。
事实上，2016年10月份起，相关部门出台的禁墅令。自此，北京的别墅项目存量几成定数。据数据显示，截至2018年6月30日，北京别墅的存量为6881套，不足7000套。
据《证券日报》记者了解，今年的上半年，由于别墅供应量占据市场新房供应量比例大大提高，有些手握多套房产的财富阶层开始考虑集中资金去购置豪宅，升级为第1居所。
一位受访者向《证券日报》记者表示，上半年看了市场上的一些别墅产品，有些楼盘从设计、装修、功能和性价比来说，比过去产品有很大提升，因此决定把手头几套房产出售，集中资金买一栋独栋别墅，虽然总价超过6000万元，但作为 居所和保值性的资产，这种豪宅还是有 性 居所和传承功能的。
“别墅市场上客户要求变得越来越高”，郭毅表示，作为独占资源的 品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市 客群追捧。 是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。与此同时，由于北京对土地规划指标的严格管控，倒逼开发商不断创新别墅的产品设计，新别墅产品在空间结构、规划布局，以及软硬件配置上持续演进变化。
大量开发商都开始意识到产品力的重要性，纷纷在 项目产品线上做加法。或许，这也是财富阶层换房的背后动因。
以位于顺义区南石槽行宫旧址而建的北京庄园项目为例，该项目总体规划为200余栋满配精装独栋别墅，容积率达0．6，绿化率达70％以上。在北京多数别墅项目中，私密性 明显，其 小单栋建筑面积达1000平方米以上，瞄准的是亿元量级塔尖人士。
据接近该项目开发商和裕地产人士介绍，从获得地块开发资格起，公司即投入重金进行项目研发，董事长亲自操刀设计，首先对区域路网及配套进行升级建设，以匹配亿元量级别墅土地标准，甚至连铜门都从德国进口，号称是目前安全等级 的大门。
据了解，目前在该项目的蓄客客户中，不乏一些通过腾挪此前居住的别墅，换到北京庄园的客户。而对于有意购买该项目的客户，也是有门槛的。和裕地产营销负责人透露，“我们会对来访者验资，但是我们验资的方式不是简单看客户手中有多少存款，而是看客户目前居住的产品形态和购房阅历。”此外，据悉，该项目预售申请已经进入申报阶段，预计将于近期入市。
瞄准亿元量级富豪
在豪宅市场上，一般的营销方式是根据同类产品卖多少确定目标和任务，而北京庄园瞄准的是北京乃至中国未来亿元量级财富人群的数量。
据莱坊发布的《2017财富报告》显示，购置亿元量级豪宅的财富人群，多数是有继任计划的，在中国内地，43％的受访超高净值富豪有财富传承计划，而房产是传承的重要资产之一。
据莱坊统计，2017年，全球净资产超过5000万美元的富豪人数增加10％，总计为129730人，总财富达26．4万亿美元，亚洲达35880人，其中，中国内地则拥有8800人，仅次于日本。
另有公开数据显示，截止到2017年年底，400名“亿万富豪”进入福布斯中国富豪榜。截止到去年10月底，榜上富豪（及其家庭成员）的财富总和为1．2万亿美元，比去年增长了26％。这一财富值甚至比沪股指数还要高。
另一组调查则显示，在受访的高净值人群中，六成以上表示会配置房产资产，而豪宅和商业地产项目是受富豪青睐的不动产资产。其中，有些高净值人群希望通过房产来稳定 ，以此作为与股票和债券相区别的 手段。
而在2017年国际豪宅指数 中，上海和北京豪宅分别位列第15位和第20位，价格涨幅分别是9％和7％。鉴于此，“京沪”豪宅成为财富阶层的购置豪宅的“主场91757元/平方米[朝阳]主场44套在售地”。
“由于市场压力较大，成交下行愈发明显，而 住宅和别墅的抗跌能力 强，所以很多富豪集中处理掉小户型房产来购置别墅。”业内人士向《证券日报》记者表示，从长远来看，由于别墅用地的审批愈发收紧，别墅的新增房源量越来越少，造成供不应求现象，尤其 豪宅保值 属性明显，因此成为高净值人群资产配置的重要选项。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
