[摘要] 2018年目标大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角
导读：
2018年目标大战开启 更多房企吹响冲击"千亿"号角
房地产行业“大小年”之争：今年三四线城市还有机会吗
风口上的房地产创新：房企的下一个增长极在哪里
2018年目标大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角
【编者按】春光明媚的三月，对房企而言却是意义非凡。一方面，有着上一年度业绩公布后的喜或忧；另一方面，则要面对新年度销售目标的挑战。房企年度目标，不仅体现一家房企对当年发展的判断、对自身策略的制定，更描摹出整个房地产行业当年的发展局面和竞争态势。随着行业集中度的进一步加剧，房企的梯级等次已然分明。在业界看来，对于五千亿级规模的“碧万恒”而言，一骑绝尘之势将继续上演；而三千亿级、两千亿级、千亿级梯队房企也均铆了劲，欲在新一年度“更上层楼”；此外，越来越多的房企在今年定下了冲击“千亿阵营”的目标。
显然，这场“上游冲万亿、中游争千亿”的2018房企“规模运动会”，已经拉开序幕。
对于房企而言，3月既是过去一年的总结期，也是公布新一年度目标的关键节点。截至目前，已有40余家房企公布了2017年度业绩及2018年度销售计划。
根据中信建投数据，碧桂园、恒大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。不过，后面的追兵也不弱。以融创中国为例，其2017年销售冲破3000亿元大关，同比增速达140%。同样，千亿水平线上的争夺也同样激烈。
媒体记者注意到，不少业内受访人都表达了相似的观点：房企年度目标不仅是口号，更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断，能侧面体现整个行业当年的发展局面。2018年战火已燃，房企竞速之间又将展示出怎样的行业新态势？
“高寡占型”市场将临
“龙头房企逆市上行、快速增长；中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压；500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业也不在少数。”据第三方市场机构发布的《房地产500强测评报告》(下称报告)对行业格局作出如是判断。
来自亿翰的数据显示，2017年10房企门槛已经达到1521亿元，20房企门槛值已接近1000亿元；50房企的集中度已接近50%。自2016年以来，房企行业集中度明显提速，预计只需要两三年时间，中国房地产的洗牌门槛就会定在销售额500亿~1000亿元。因而目前相对在后序列的企业，都吹响了2018冲击“千亿”的号角。
对于2018年的房企格局，业内研究机构给出了预测：2018年千亿阵营将由17家扩大到30家。
新城控股高级副总裁欧阳捷则向媒体记者提供了一个保守估计的数据：2020年4房企销售额均将超过万亿元，1房企可能接近3万亿元，合计约6万亿元；第5~10名房企销售额将达3500亿元~8000亿元，合计销售额约3万亿元。按此匡算，20房企合计销售额将达到11.5万亿元，市场占有率将超过80%，平均增速39%。即使退一步讲，20房企占据70%的市场份额也似乎没有太大悬念。
目前的房地产局面，似乎一切生死都有关规模。“如果不能在‘高寡占型’市场来临之前抢占更多的市场份额，即便是大房企也会落伍。不进则没！”欧阳捷坦言。
按照日本著名产业组织专家植草益的“市场结构划分理论”，当行业前8强占据70%以上的市场份额，即可进入“高寡占型”市场。而中国房地产行业已行之将近。
“所以房企制定的目标并非为博眼球。当市场成交已呈现被龙头房企集中的趋势，房企制定的目标就不单决定了2018年的发展规模，更是决定了未来长远发展。”安居客首席房地产分析师张波告诉媒体记者。
正如欧阳捷所言，“有规模才有江湖地位、有江湖地位才有话语权。”
土储竞争成房企命门
值得一提的是，虽然企业多以销量排位，但当下的市场格局所谈论的“规模”，其实已不仅是业绩量这么简单，实力与能力无一不求。
而能否具备持续高增长的实力，关键在“粮仓”(土储)。
一个有趣的细节是，30房企中，不少企业近年的土地储备金额增速远高于销售业绩增长速度。以新城控股为例，2016年以来新增土地储备(规划可建面积)均高于销售面积，两者比例达到2.5:1。
“这恰恰印证了‘兵马未动、粮草先行’的战术。”欧阳捷告诉媒体记者，30房企的销售门槛都会在千亿元以上，它们想要保持队形、继续扩张，势必需要更多的可开发土地。
数据显示，截至2017年上半年，恒大、碧桂园的土地储备均已超2亿平方米，万科、融创中国的土地储备也均过亿平方米。按2017年房企平均销售均价来计算，四家房企的货值均超万亿元金额。而按2017年各房企销售增速计算，亿翰估测2019年~2020年会有更多房企实现万亿元货值，个别企业可能在2018年就剑指万亿。
但问题是，资源有天花板，未来的土地空间将受限。
而且按照行业惯例，100万平方米的可建面积中约有20%本就是不可销售，比如公建用房、人防车库等。因此房企要保持业绩增长，就必须拿到比销售面积更多的土地储备，才可能获取未来更高的增长。
20房企去年底结转总货值3.5万亿元，按照标杆企业平均年去化率50%匡算，今年需要补充5.5万亿元货值才能保证年度销售增长51%。
“虽然新城控股2017年的销售业绩增速达到96%，增长速度和意愿都还是很强，但在限制性发展新周期下，企业也或面临未来增速随大势逐年下降的情况。”欧阳捷直言，不仅是新城控股，20房企的增长意愿都很强烈，但增长速度同样也会放缓。
业内研究机构研究也指出，规模对房企来讲始终是核心，但从碧桂园不设销售目标这点来看，战略层面有摆脱原来大幅冲规模的迹象。净负债率的上升、近期融资环境恶化、借长期债的难度加大等隐忧，都是企业的顾虑。
房企利润长期预跌
与发展实力相比，能不能过得好则看利润。
张波告诉媒体记者，从已公布年报的数十家房企情况来看，龙头房企的利润超过预期，其中超过8成企业同比年利润明显上涨。“这一轮规模之争，是囊括盈利等各项能力的综合素质之争。”
近日旭辉集团总裁林峰就再次强调，“没有规模万万不能，但规模也不是”。2018年，旭辉将全年销售业绩定在了1400亿元。但在“政策难过、融资环境难过、市场方面难过”的背景下，林峰要求，要提高规模的质量，而不是单纯的规模。
欧阳捷也直言，未来房企不仅要规模，更要重利润，这是大房企追求业绩的必然选择。
报告指出，2017年500强房企销售金额增长率保持高速增长，主要受益于高企的房价；但成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%；营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由此，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。
比如开发商开始重视生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件 软件”轻重并举，快速切入存量运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。
张波认为，从目前现况来看，具备冲击阵营的房企数量极少，第二阵营争夺战火药味实足，第三阵营则是生死之战。在销售增速和利润增速都预测长期放缓的背景下，抓住目前仅有的时间，非常关键。(.每.日.经.济.新.闻)
房地产行业“大小年”之争：今年三四线城市还有机会吗？
【编者按】3月22日至23日，以“小年大周期”为主题的“2018观点年度论坛”在深圳举行，会上同时发布了“2018中国地产卓越100榜”。刚刚过去的2017年，是毫无疑问的一个“大年”。这一年，“碧万恒”三家房地产企业销售规模均突破5000亿元；融创、保利和绿地都达到3000亿元之上，另有11家企业成功跻身千亿俱乐部。17家千亿房企，这是2017年房地产“大年”的真实写照。“史上最严调控年”与“史上成交年”都可以用来形容过去一年的房地产市场表现，但不能否认，“小年”已经到来。“地产的小年，行业的大周期”，2018年将成为房地产行业转型的关键一年，多元化业务布局已成为不可扭转的时代趋势。那么“小年”的机会在哪里？且看与会嘉宾的真知灼见。
2017年在因城施政的楼市调控中，房地产行业整体规模提升，区域分化明显，且商品房销售总额再创新高，成为房地产行业的“大年”。而在调控不放松的条件下，今年房地产行业是否进入“小年”？
3月22日，在主题为“小年大周期”的“2018观点年度论坛”上，众多业内人士的共同看法是，今年房地产市场比较平稳，大房企市场份额会越来越大，城市分化更加明显，三四线城市仍有发展机会。房企要研究不同城市的发展周期，把握发展机会。
“大年”“小年”相对而言今年房地产行业整体较平稳
业内研究机构研究中心数据显示，2017年房地产行业三家龙头企业的销售均破5000亿元，千亿元企业数量达17家，未来行业集中度将进一步提升，企业分化格局将得以延续。
同时，2017年商品房销售额13.37万亿元，同比增长13.7%，商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，再创新高。
进入2018年，房地产市场成交增速正在回落，而调控政策并未放松，房地产行业是否会进入“小年”？
旭辉集团股份有限公司董事长林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地产调控这么多年来的一年。从来看，中国可能很难看到“大年”和“小年”，因为有些城市下行，有些城市在上涨，综合来看是比较平稳的一年，且未来几年可能中国都会是比较平稳的，具体的城市可能有“大年”和“小年”之分。
但中城新产业控股有限公司董事长刘爱明却认为，今年很有可能是一个“大年”。之所以大家认为是“小年”，主要是觉得今年政策比较严、资金会比较紧，但是现在房地产集中度在提高，大企业能力很强，也许市场比较严峻，但它产出还很高，很可能是“大年”。当然区域、公司和产品都是不平衡的，是“大年”还是“小年”也得看供应是大还是小。
阳光100集团总裁林少洲则称，“大小年”讲的是波动和分化。一线城市过去这几年成交在萎缩，但是三线城市是在增长的，所以不同的城市有不同的表现，房地产整体上今年成交面积可能会略微回落，但是还是会比较稳定。另外，对不同的企业而言，可能大企业是“大年”，小企业是“小年”，行业的洗牌加剧。
此外，林少洲补充道，更值得期待的可能是房地产业的创新模式，今年对一些新型企业而言可能会是“大年”。在洗牌阶段，需要很多新的物种、新的业态，所以创新型企业未来可能会有一个持续的“大年”。
城市分化明显今年三四线城市仍被看好
事实上，“大小年”也要因区域、企业等而异。在刚刚过去的2017年，“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变：一线城市成交腰斩；二线城市涨跌互现；三四线城市则相对火爆，其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。那今年各类城市将表现出怎样的趋势？
林中认为，中国的城市分化得非常厉害，一线城市都受到了比较严厉的调控，二线城市已分化成很多类，三四线城市的类别则更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。
在林中看来，总的来说表现好的城市有几个共同特征：是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房价没有过快地上涨过；第四是没有新政调控。
同时，林少洲表示，今年一二线城市的新增供应还是会受很大限制，不管量还是价都受到政策严厉调控，所以市场不会有特别火爆的表现。一二线城市的机会可能更多的是存量，包括租赁房、集体建设用地；非传统产品可能会有更多的表现空间，包括一些共有产权住房；带创新模式的产品会有更多表现机会。而三四线城市今年还是供应主力，包括可能会有更多的三四线完成一轮补涨、补供应和补消费的过程。
刘爱明也持相同观点，认为未来比较长的一段时间内，三线和个别四线城市还是会有一定的发展机会。因为中国的人口数量很大，现在不是所有人都集中在一二线城市，大量的人从农村去了县城，从县城去了省城。
宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英更看好省会城市和高铁节点城市。他认为，一线城市在限购的情况下，成交量可能会下降，但是二线城市的核心区以及高铁网的节点城市，预计会在今年三季度出现量价齐升，而且这些城市的调控力度不是很大，所以是一个非常好的行业机会。且中国将进入高铁年，会导致经济的重构及城市间的洗牌，真正的高铁站点城市会有爆发性的增长。
余英建议，房企在下一轮一定要踩准节奏，要“踩”那些未来房价上涨、市场爆发的城市。但是也要注意，在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市做投资要小心，这些城市将来可能会有很多风险，特别是商业地产、写字楼的风险更大。
面对不同的城市的不同表现，林中建议，作为企业应该研究不同城市的发展周期，把握发展机会，好的城市多卖楼，差的城市多买地，希望在不同的城市进行不同的资源配置。(.每.日.经.济.新.闻)
风口上的房地产创新：房企的下一个增长极在哪里
当房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板之际，每一家房企都开始为今后的发展模式而焦虑。不仅大型房企在行动，中小型房企也纷纷布局商业地产、长租公寓和文旅地产等领域。
业界虽然都看到了上述领域的可持续发展性，也意识到这些领域都是容量巨大且极具潜力的市场，但困扰他们的是，这些领域中目前尚无领跑者，也暂未有一个明确的商业模式。在这种情况下，自身应该怎么做？3月22日，在“2018年观点年度论坛”上，不少嘉宾都提出了自己的看法。
金融化的考量
论坛上，REITs(房地产信托投资基金)被频繁提到。对于商业地产、长租公寓领域的从业者而言，如何将能够产生稳定现金流的资产进行证券化，是全行业都在探讨的问题。
广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥以十余年的REITs从业经历谈了一些体会。他认为，REITs可以理解成三个平台，即融资的平台、投资的平台和资管的平台。
李文峥分析指出，REITs作为融资的平台属性是因为它在未来的持续经营中，还要做银行贷款、发债等，且它的融资成本比开发商的融资成本还要低、期限还更长，因为它的产品更稳定、风险更低。
作为投资平台的属性是由于REITs本身是一个实体，可以不断地扩张，不仅可以从发起人处买，也可以从市场第三方买，所以它会变成一个投资平台。
从资管平台的角度看，REITs作为资管体系的打造可以有一个 的逻辑，会更加关注整个IRR(内部率)的情况。
深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣从长租公寓的角度，探讨了国外长租公寓REITs运营成功的关键。他认为，因为海外的长租公寓是一个交易型的投资，他们的成功在于能精准把握周期变化。“像最近这几年房价高的时候，可以看到他们在卖它的资产，或者是重新规划它的资产位置，在2009年~2011年的时候，恰恰是它大举买入资产的时候，那时候恰恰是发生金融危机的时候”。
李文峥认为，REITs这个话题已经讨论10年了，今年应该是一个的推出窗口期。
学会运营资产
当房地产进入存量时代，如何对存量资产进行运营、改造也是一门大的课题。
VaShare创始人兼CEO庄海从旅游地产角度提到，旅游地产规模是足够大，但是市场中的问题也很大，大家买了旅游地产基本上没有什么用。“一个资产没有使用，它最后就没有价值”。
那正确的运营思路是什么？阳光100集团总裁林少洲认为，运营时代是内容为王，要强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。
深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良从城市更新的角度提出运营的思路。他认为，城市更新涉及到城市的产业升级、人居环境的改善、未来经济社会发展的系统性工程，它不是一个单一的房地产供应的问题，所以要有正确认识。他提醒，存量时代大家记住一点，城市更新才是未来的必由之路。(.每.日.经.济.新.闻)
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