[摘要] 今年以来,房地产市场调控持续加码,一方面,诸如限购限贷等“减法调控”频出,另一方面,从供给侧稳定楼市的“加法措施”也在提速,如完善住房租赁体系、增加土地供应等。
今年以来，房地产市场调控持续加码，一方面，诸如限购限贷等“减法调控”频出，另一方面，从供给侧稳定楼市的“加法措施”也在提速，如完善住房租赁体系、增加土地供应等。
数据显示，今年北京市住宅土地供应面积已达到815万平方米，创近四年纪录，同比2016年全年上涨225%。同时，如限价、配建等“有条件”的土地出让方式成常态化。
这也就意味着，未来五年，北京将迎来大量房源且更多将惠及中低收入的首次置业人群。
市场
住宅用地供应提速
自今年3月以来，多个城市密集发布楼市调控政策。在政策调控的基础上，多个城市的住宅用地供应节奏也发生了明显的变化。其中，北京等一线城市土地供应明显加速。
中原地产研究中心统计数据显示，今年截至10月15日，一线城市年内供应的住宅用地已经达到了204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到2433.33万平方米，同比2016年全年上涨40%；成交面积达到了1770.35万平方米，同比2016年全年上涨了19%。此外，预计最后两个多月还将成交大量住宅用地。
从北京土地市场情况来看，今年3月以来，为配合北京楼市新政，北京土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加，共有产权房用地也频繁推出。根据北京市今年4月7日发布的新供地计划，明确未来五年供应住宅用地将达6000万平方米，其中租赁住房1300万平方米。2017年，北京住宅用地也相应增调，计划供应住宅用地1200万平方米，以保障30万套住房建设需求，其中租赁住房10万套。
北京土地
成交市场活跃
近段时间的北京土地市场成交也十分活跃。10月11日，北京市土地交易市场成交了3宗住宅用地，土地面积约18公顷，建筑规模约29万平方米，其中共有产权住房建筑规模约9万平方米。9月30日，北京土地市场集中供应了4宗共有产权住房用地，分别位于海淀区、朝阳区、昌平区和大兴区。
中原地产统计数据显示，今年以来，北京市年内累计土地成交金额达1958.08亿元，同比2016年全年860亿元上涨了127%，预计2017年北京土地市场成交金额有望达到2500亿元，可能再次突破历史纪录。此外，今年以来，北京市住宅土地供应面积已经达到815万平方米，创近四年纪录，同比2016年全年上涨225%。
分析
有条件出让常态化
值得注意的是，今年以来，北京市在土地出让时增加了限制性条件，如限定未来房屋售价、配建保障性住房、竞拍自持面积等，这种有条件的土地出让方式开始常态化。
虽然2016年的“930新政”没有提，今年的“317新政”也没有提，甚至今年北京供地计划中也未明言，但现实就是：目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式。所有这些住宅用地，从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和售价。
公开资料显示，今年截至10月13日，北京市已成交52宗住宅用地，并且全面限价化。这52宗地累计规划面积达650万平方米，相比2016年全年上涨196%。其中70年持有型租赁用地82.85万平方米；共有产权房面积达167.87万平方米，占住宅土地总面积比例达26%；限价商品住宅面积为228万平方米。从数据看，北京近年供应的自住商品房以及共有产权房明显增加。如果按照每套平均80平方米计算，已经供应大约2万套，是过去两年总和的2倍左右。
“加法”调控稳市场
业内人士认为，受调控影响，北京楼市交易量大幅萎缩，而且住宅地块均有较为苛刻的竞买条件，因此宅地竞争的激烈程度明显下降，溢价率和平均楼面地价均有所回落。但是，由于北京土地日益稀缺，在历史严格调控下，大部分房企依然处于积极补库存状态。虽然房地产市场出现趋势性调整，但大部分企业依然对保障属性的土地比较热衷。特别是住宅类土地，目前看，城区住宅土地依然很受企业青睐。
在专家看来，以往的土地出让方式会推高地价，并传导至新房市场价格。目前，包括北京、上海等在内的许多城市实施有条件的土地出让方式，在增加土地供应的同时避免炒地现象，抑制房价疯涨，形成良性供应。同时，限房价及自持商品房，对于开发商的土地运作能力也提出更高的要求。
在住宅用地供应方面，一方面是有条件的出让方式，另一方面住宅用地供应量的增加，有利于稳定城市房地产市场。中原地产首席分析师认为，从去库存政策看，北京等一线城市及热点二线城市已经基本完成了去库存任务。这种情况下，很多一二线城市为了抑制市场的上涨，开启了增加土地供应的政策。
“调控从过去的减法开始叠加加法”，专家进一步分析称，2017年楼市“调控减法”持续加码下，北京等城市的加法供应开始全面加速，这些城市未来五年将有大量房源供应。在目前已经做好“减法”的同时继续做好“加法”，平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。
供给端发力 平抑房价上涨
行业人士评论称，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。相比于限购、限贷、限售等需求调控，土地供应更侧重于供给端的发力，通过加大土地供应量来调整市场供需结构，进一步平抑房价上涨。
以北京市场为例，从近几个月来的土地供应结构来看，地价高企所导致的豪宅化、大户型化的趋势得到明显改观，90/70政策、共有产权房政策、限价政策，均将对改善未来新宅供应结构起到积极作用，未来更多的新宅供应将更好地惠及需要购买小户型、低总价房源的中低收入的首次置业人群。
值得一提的是，在已经出让的“限房价、竞地价”地块中，既有远郊区的密云新城、延庆新城，也有近年豪宅扎堆的朝阳孙河区域和丰台西局区域，更不乏像大兴旧宫板块、通州台湖和亦庄开发区等改善型板块，已经形成了全面覆盖。
区别于以往自住型商品房或部分偏低端“限房价、竞地价”项目，中高端商品住宅地块限价，在北京楼市还是破天荒。业内人士认为，这也是北京近期一系列调控“组合拳”的一部分，反映出北京今年楼市调控、限制房价上涨的决心。
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