摘要：集体建设用地入市建房出租，从操作细节、落地效率上说不宜过分高估
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撰文|张银银
集体建设用地试点建设租赁住房，到底如何影响楼市和房价走向，万众期待。
不久前，试点政策发布，各界狂欢。真相到底如何，是否真的有利于平抑房价？今天（8月30日），国土部相关负责人，对此通过新华社专访进行了详细解释。
杠杆游戏就来对这个专访进行阐释。
1、落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位还会有更多大招，农地入市建房出租试点仅仅是开端
杠杆游戏注意到，国土部相关负责人在专访中明确说：
农地入市建房出租，是要牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。对此可能有这么三层理解：
1、构建租购并举的住房体系不再是说说。各位杆友回忆一下应该记得，相关部门此前先是推出批发展住房租赁市场（租购同权）的试点城市。接着上海、广州及各大城市，都发布相关供地政策，提出未来多少比例用于建设租赁住房。
北京、上海、广州、深圳这样的城市，以及不少二线城市，不少都提出了未来2-5年，动辄20%、30%供地用于建纯租赁住房的计划。
此次，国土和住建等部委再次推出，批13个城市，集体建设用地试点建设租赁住房试点政策，明确就是在为租赁住房供给增加提供弹药。
2、高层深知主要一二线城市供地困难。此次国土部相关负责人明确说到，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障。
此话看似套路，但类似表述此前很少。细细分析，很明显和主要一二线城市国有土地的供给压力大、困难有关。
好拆的已经拆得差不多，现在的问题是越拆越贵，成本原来越高；好征的也征得差不多，法律越来越严格，征地本身也越来越贵，矛盾越来越突出；以上及相关困难、各大城市的供地步伐，导致主要一二线城市，单纯靠增加国有建设用地，完成供地计划，有难度。
而农村集体建设用地恰好是个突破口。容易，且可以调动相关主体积极性。
3、试点虽然只是13个城市，但实际背后还有11个省，省内推开可期。今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》； 7月，住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
上述文件，选择13个城市（北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都）试点，而背后涉及的11个省市，此次国土部相关负责人明确谈到，对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。
试点的经验推广和复制，有望在这11省市较早推开。
综上：从限购、限贷的调控，到培育租赁市场，增加租赁用地，试点集体建设用地建租赁住房出租，长效机制确实在稳步推进。相关政策的连续性可期，当然，前提是经济不大滑坡，不至于需要房地产和货币来救市。
这是前提。
2、但综合土地供应增加依旧是缓慢的过程，换句话说，指望一二线城市各类新房供给大幅增加不现实
相对于万众期待的农村集体建设用地快步入市，和国有建设用地完全同权，全方位增加供地口子，此次试点依旧只是开了个小口。
1、大规模的集体土地入市，实际还不可以。此次政策的口子是，用集体土地建租赁住房。且批试点还是少数，只有北京、上海、沈阳等13个城市。这个步子不小，但也不算大，和期待尚有距离。
2、至于未来是否快步推进集体建设用地入市，不太可能。杠杆游戏注意到，不久前各大城市公布未来几年的供地计划，部分城市和前几年平均计划比，增幅并不明显。这里不适合点名，你懂的。
如果可以获得土地溢价的国有土地出让都这样，你指望试点的城市，大幅允许农村集体用地入市建房出租可能吗？且不谈可行性。
有的城市明明供地计划没有大增，还提出拿四分之一建纯租赁住房。这有好有坏，坏处是，如果真的这样，新增商品房供给实际受影响。而中国人的观念，很难纠正让他不买房。
且，随着租赁市场的培育，很明显未来涨房租是大概率事件。如果这样，买房的性价比让人觉得更高。
3、京沪此前农地入市建房出租已经试点5年，对房价影响并不明显。国土部相关负责人的官方表述是：
一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定，有获得感。
这4点好处毋庸置疑，但就是没说房价是否因此得到平抑。事实是我们看到的。
3、集体建设用地试点建设租赁住房，到底如何影响楼市和房价走向？
上述分析表明：
1、大部分城市总的新建住房供给，未来几年本身不会有太大幅增加。试点只有13个城市，虽然他们都是主要都是热点一二线城市。而中国房价较高的城市，起码有数十个。
2、存量住房迎来房租利好时代，同步利好房价。租购同权的推进，纯租赁用地指标的增加，部分挤占商品房用地，集体土地入市建房出租的试点，各大城市针对大学生落户、就业的争夺，都对住房租赁市场的发展利多。
如果房租利多，人口利多，房价支撑也就更足。
3、“小产权房”短期“合法”无望，指望这部分存量房，供给大幅增加入市不太可能，对房价稳定是支撑。此次国土部相关负责人明确说，依法依规建设出租：与“小产权房”完全不同。“小产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
4、集体建设用地入市建房出租，总量和效率待观察。实际上，较大城市中心城区的城中村大部分依旧有较好的出租。相对于拆旧建新纯租赁住房，城中村农民肯定更喜欢商品房，明显更高。
地方ZF也是一样，如果大搞拆迁还不能溢价卖地，成全别人——搞纯租赁，性价比不高。如果在城市郊区的集体土地上建租赁房，对于租房者吸引力不算太强。当然，对于郊区农民来说怎么都比被低价征地强。
简而言之，集体建设用地入市建房出租，从操作细节、落地效率上说不宜过分高估。
当然，无论如何，集体建设用地小口子入市，终究是好事。一定程度怎么都可以增加供给，但指望其平抑房价，可能想多了。
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杠杆游戏张银银2017-08-31 09:17:46
