[摘要] 中国国家统计局14日发布的数据显示:全国土地成交额涨逾四成,而北京市场上半年更是迎来供应和成交高峰期。分析人士表示:房企因为2016年销售乐观,补库存积极性依然非常高,不断“加码”的楼市调控下,一些开发商为了能继续“留在牌桌上”,“饿着肚子也要拿地”的心态明显,一些城市土地楼面价已超过区域房价。
中国国家统计局14日发布的数据显示:土地成交额涨逾四成，而北京市场上半年更是迎来供应和成交高峰期。分析人士表示：房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，不断“加码”的楼市调控下，一些开发商为了能继续“留在牌桌上”，“饿着肚子也要拿地”的心态明显，一些城市土地楼面价已超过区域房价。同时，部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。
土地成交额涨逾四成
中国国家统计局14日发布的数据显示，2017年7月末，中国商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米，同比下降11%。
专家表示，对比历年的库存数据后发现，这一数据创下2015年以来的近31个月新低。他认为，这主要归功于三四线城市成为最近4个月的去库存主力。
在库存大量消化之后，不少房企开始补库存，买地热情高涨。据统计局公布的数据显示，1-7月份，中国房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份扩大2.3个百分点；土地成交价款5428亿元人民币，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。
分析师王梦雯指出，预计三季度随着去库存效果进一步巩固，土地购置面积同比增速将保持正增长。从地价占房价的比重趋势看，近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年地价占房价比重创历史新高。今年7月底，地价房价比值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅。
北京宅地成交迎高峰
具体到北京，开发商拿地也是积极争抢。数据统计，7月份北京共成交了10宗土地，且全为居住类用地，迎来今年继4月份之后的第二个宅地成交高峰。10宗宅地总的建设用地面积为64.2万平米，总的规划建筑面积为129.72万平米，成交金额为313.83亿元，平均楼面价为24192元/平米，整体溢价率为31.15%。
从7月的整体成交情况来看，自住房用地由于盈利空间小，所以竞争压力不大，房山、大兴、丰台的地块则比较受欢迎，房企竞争激烈。这在一定程度上也说明南城是北京未来开发的重点区域，房企普遍看好其区位价值。而从新机场以及雄安开发区的规划来看，北京南部确实有着相当大的发展潜力。
分析表示，7月的10宗土地拍卖中，有4宗的竞买报价达到了土地合理上限，转为竞报企业自持商品住房面积比例。事实上，2016年11月，北京出现了两宗100%自持的土地拍卖后，当时预测，自持商品住房尤其是100%自持不会成为北京土拍的硬性要求，但竞自持面积会成为北京土拍的一种重要方式。目前来看，这的确已经成为了北京土拍的一项常备条件，竞争激烈的地块最后都会出现自持商品房的情况。
竞自持比例成了土拍标配
为控制地价，各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”，甚至摇号等方式，以期达到限制地价效果。北京在去年9月底出台新政严控地价，杭州等热点城市限定土拍溢价率，广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式，抑制溢价高的地块出现。
同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为，土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地，设置限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价，因为对于房企来讲，其实际土地成本并没有降低，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会进一步推升未来住房的价格。
“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。
专家表示，在热门地块上，由于竞争激烈，地价较高，企业还需要自持运营，这对开发商的项目规划设计能力和未来对自持项目的经营管理能力带来了巨大的挑战。因此，如今北京热门地块基本都是由多家房企联合拿地，这样既可以分担前期的资金压力，也可以相互协作，在后期运营上集思广益，分摊风险。
专家认为，目前楼市调控政策明显收紧，针对土地价格的调控也层出不穷，限价、增加持有等政策非常多，抑制了土地市场的溢价率，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，因此即便调控不断加剧，房企对部分热点城市热点地块的拼抢依然明显。
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