[摘要] 有关部门对北京部分新建楼盘售价执行严格的“限价”管控政策，已经是房地产行业内公开的秘密。
有关部门对北京部分新建楼盘售价执行严格的“限价”管控政策，已经是房地产行业内公开的秘密。在“8万元”预售价格监管红线之下，上半年，北京新建住宅市场成交主力逐渐从刚需转向改善需求，成交单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端楼盘成为市场主力。同时，因为改善型客群频频出手，上半年北京楼市新建住宅成交的户型大都为3居室类大户型，主力成交区域也为五环外。
五环项目成交均价达5.7万元
据知名房地产数据统计机构发布的北京实时房价数据显示，受大户型类产品成交增加的影响，目前北京五环周边的新房每套成交均价超过1000万元大关，成交均价逼近6万元。
业内表示，五环目前商品住宅成交均价达到5.7万元，套均价已达1100万。他表示：“五环、六环是现在北京楼市成交最活跃的区域，120-150平方米面积大小的3居室成交量很大，所以套均总价较高。”
同时，根据亚豪君岳会统计数据显示，截至7月30日，7月份，北京商品住宅共实现成交1638套，成交面积130.78万平方米，环比上月同期成交套数减少11%，成交面积减少2%，同比去年同期成交套数、面积更是分别减少65%、51%，预计整个7月份成交情况也或将创下自2014年3月以来，41个月的历史新低。
同时，据统计，今年北京在售楼盘中，有98个项目成交总价水平为套均总价1000万元左右，六环外项目占据很大比例。崔秀程表示，“北京五环沿线，目前商品住宅成交均价达到5.7万元/平方米，套均价已达到1100万元”。
刚需客无奈观望
自317新政以来，北京楼市从卖房市场变买房市场，楼市成交量普遍降温。但是细心的刚需落户购房群体发现，除了因为去除学区住房这个概念，部分区住宅降价，大部分房价降幅不大，这让刚需客不得已放弃或者改变购房计划，只能被动观望中。
“换房型置业是当前北京楼市的又一特征，过去很多刚需类购房客在这一轮房价上涨的过程里，不得已放弃或者改变购房计划。”房山区某项目营销总监向记者透露，在当前北京市场受到较严调控背景下，很多刚需客选择了观望。“二手房市场确实降了，所以很多人会再等等看。反倒是很多来我们项目以换房改善居住条件的客户，购买决策更坚决。”
即便如此，即使手持1000万元，在北京面临的选择依然不如想象中的充分。记者走访房山部分项目发现，尽管地处五环外，但房山有多个楼盘的价格也在5万元以上。以广阳郡·九号项目为例，该项目目前所推出的项目户型面积在160平方米-220平方米之间，部分户型的成交总价也已经超过千万元。
分析人士认为，房山过去是一个偏刚需的市场，现在则有不少中高端项目开始成交，未来可能会有一轮“补涨”。事实上，房山楼市的发展也折射出了北京今年上半年楼市走向。
中高端盘将成主角
从成交特征分析来看，在7月份成交当中，单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目占比高达40%，成为主导。
亚豪机构市场总监郭毅认为，2016年7月份还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导，而随着高价地块不断拍出的市场效应的不断发酵，使得大量同区域项目价格均出现攀升，再加上今年预售价格“8万元/平方米”红线的压制，一升一压两相作用之下，5万元/平方米-8万元/平方米成了商品住宅市场的主力，而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈，购买能力最为坚挺的改善型需求范围。
分析未来市场趋势，郭毅表示，在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中，7宗地块限售均价在5万元/平方米-8万元/平方米之间；而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中，限售价（含价）位于5万元/平方米-8万元/平方米区间的多达8宗。因此郭毅判定，未来较长一段时期内，5万-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力,也将是楼市“主角”。
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