[摘要] 近日,万达商业与融创中国发布联合公告,宣布万达商业将向融创中国出售13个文旅项目以及76家酒店一事引发了轩然大波,交易金额共计631.7亿元。据称,这也是中国房地产业规模最大的一笔并购交易。但在大手笔出售重资产后,万达的轻资产之路依然漫长。
近日，万达商业与融创中国发布联合公告，宣布万达商业将向融创中国出售13个文旅项目以及76家酒店一事引发了轩然大波，交易金额共计631.7亿元。据称，这也是中国房地产业规模的一笔并购交易。但在大手笔出售重资产后，万达的轻资产之路依然漫长。
7月4日，昆明万达城宣布正式启动，这是万达的第16个大型文化旅游项目，也是万达继西双版纳国际度假区之后，在云南投资的第2个大型文化旅游项目，计划2019年建成开业。启动仪式中，万达集团董事长王健林声明：“万达城的建设将推动昆明旅游产业全面升级。”
然而仅几天后，7月10日，万达突然宣布出售旗下13个文旅项目和76家酒店，其中昆明万达城赫然在列，而刚于6月底开业的哈尔滨万达城也同样难逃被出售的命运。有分析称，万达此次出售也为地方政府日后类似的文旅合作蒙上阴影。但北京第二外国语学院教授王兴斌表示，万达这样的做法是否和地方政府商量，跟地方政府的合作是否产生影响，以后对万达与地方政府的合作是否会造成负面影响，这些问题都还有待观察。
据公告，万达分别以295.75亿元和335.95亿元的价格，将旗下13个文旅项目的91%股权和76家酒店100%的股权转让给融创房地产。在交割后，文旅项目将维持“四个不变”，即品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。而在酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。
其后，融创中国发布公告揭示了更多细节。从管理层来看，双方在文旅项目的划分上泾渭分明。这13个文旅项目公司未来将由融创中国独立运营管理，并委派常务总经理负责销售物业；万达则委派总经理和项目部总经理，负责持有物业的运营。文旅项目的管理成本均由这13个文旅项目公司承担，每个项目公司每年将向万达支付5000万元的管理咨询费，合同期限为20年。
此次收购的付款和交割流程也同样耐人寻味。据公告，此次交易付款共分为四笔，其中第四笔付款的296亿元，为万达先通过指定银行向融创发放贷款，再由融创支付给万达的方式完成，以至于被称为“万达借钱给融创买自己”。一位业内人士甚至向新京报记者直言，万达此次的做法可以说是“急于脱手，而不是待价而沽”。但对于背后原因，万达却并未过多解释。
■ 专家分析
万达文旅：从积累规模到打造品牌
对于文化旅游，万达一度寄予厚望。2014年伊始，万达第四次转型启动。万达立志从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、网络、金融四个支柱产业，旅游则为文化集团的重要组成部分。今年1月，王健林宣布，2016年企业已基本实现转型。据数据显示，2016年间，文化产业占万达集团整体收入比重超过了四分之一。其中，旅游产业收入174.3亿元，完成计划的100%，同比增长37.1%。
王健林在2016年年会上公开表示：“文化旅游全球品牌只有美国三家，万达要努力成为第四家，也是中国家全球性的文化旅游品牌。若干年后，我们还要争取后来居上。到2025年全球开业25个‘万达城’，其中海外开业5个‘万达城’。”从发言不难看出，在王健林眼中，打造文化旅游品牌的首要因素依然是规模。“只有首先从规模上做到了全球，才有可能通过慢慢地积累，提升到品牌领先，甚至说品牌。上来就要做品牌，怎么做？先得把规模做上去。”
在此背景下，万达作为多年在商业和文旅方面积淀的集大成者，同时也贯行着万达复制扩张的逻辑，万达文化旅游城在国内四处开花。据不完全统计，仅在2015-2016年间，万达便在各地签约了9个项目，主题公园、酒店群和写字楼等成为标配。然而，这种高效复制的综合体恰好成为万达文旅布局广受诟病的一点。中国旅游协会休闲度假分会秘书长魏小安曾表示，万达模式本质上还是房地产开发。
“文旅项目回报周期长”
在业内人士看来，万达模式与其本身的地产基因息息相关。“万达文旅探索的不成功，重资产是原因之一，包括酒店、购物中心等，这种模式其实还是以地产为主。”北京大学文化产业研究院副院长陈少峰表示。
北京联合大学旅游学院副院长张凌云也表示，万达还是在用房地产的方式做文旅，但旅游是一个需要长期精耕细作的产业。“文旅的回报周期很长，没有房地产那么快。”张凌云告诉新京报记者，“把各个业态整合在一起做综合体，变成一个模式到处克隆，可各地的市场环境不一样、经济基础也不一样。在‘旅游+地产’的这种运营方式下，旅游很容易成为一个陪衬。”
在此次交易中，融创中国也确实获得了大量的可售权益建筑面积。据海通证券分析，如果本次收购成功，融创中国将获得大量文旅地产项目储备，可售权益建筑面积约4525万平方米，预测文旅项目可售货值约7150亿元，权益可售货值为6507亿元。
“做旅游不能拿个样板到处克隆，尤其是主题公园，这是一个区域化的市场。”张凌云表示，“迪士尼重游率很高，全球化却非常谨慎，所以不是说项目好就去每个国家搞一个。主题公园发展的重点在质量而非数量，区域化的市场要有购买力做支撑。”
■ 未来前景
依托影视，万达文旅轻资产化的突破口？
与融创中国将在影视领域战略合作，对文旅板块利好
眼下，轻资产模式成为国内各大主题公园企业扩张的主流模式，包括华强方特、宋城演艺、海昌海洋公园等，均在摆脱线下重负输出品牌。在“旅游+地产”模式下，动辄数百亿的投资，令万达城身负重担，远不及转型后的万达广场来得“轻快”。突然的出售引发了各界对背后原因的广泛猜测。据媒体报道，王健林表示转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。然而，轻资产化运营要求优质的品牌和内容，但在业内看来，在缺乏核心IP的背景下，万达文旅的品牌输出仍言之过早。
值得注意的是，公告提及，万达与融创中国同意在电影等多个领域全面战略合作。在7月17日的乐视网临时股东大会中，融创中国董事长孙宏斌发言表示：“万达院线有优势，下一步希望在电影各方面能有一个比较深度的合作，但尚未谈到具体事宜。”同时孙宏斌还透露，王健林对乐视影业CEO张昭很看好。
另值得注意的是，日前万达电影再度发布公告，宣布收购万达影视100%股权。此前，万达电影曾宣布拟以372亿元收购万达影视，但计划最终搁置。资料显示，万达影视由青岛影投和互爱互动整合而来，而青岛影投是美国著名电影制片公司传奇影业的母公司。但有消息称，此次收购将把传奇影业剥离。
借着融创中国与乐视千丝万缕的联系，和万达影视收购的重启，两大信息再度给外界提供了想象空间。参考迪士尼乐园和环球影城，在普遍缺乏IP的市场环境下，万达若依托于影视业务，对文旅板块无疑是一大利好，这也被视为万达文旅轻资产发展的突破口。
“文旅产业的IP需要培育”
然而，仅开业19个月后便宣告停业的武汉万达电影乐园，却预示着这并非一条坦途。“如果万达想重新开辟旅游，就需要把影视作为IP内容来源。把电影公司的业务注入万达电影，这样的话就形成了在影视产业中一个相对完整的系统。所以最紧要的是做并购，注入万达影业中去。”陈少峰表示，“万达的电影乐园不算真正的IP开发，偏向电影高科技体验。现在万达本身也还没有开发出很好的IP，所以如果真正要做的话，还要做很多探索才能达到高水平的要求。”
另外，从IP角度来看，文旅产业的IP培育也并非单纯地收购就可以满足。据了解，此前国内主题公园曾有与版权方达成合作引入知名IP的案例，但合作最后却并未掀起太大水花。张凌云表示，主题公园引入仍然要有一定的基础积累。
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