[摘要] 在2016年，北京房地产市场可谓经历过山车般的大起大落。从年初的量价齐涨气势如虹，到年尾一系列限购政策的出台，市场噤若寒蝉，也预示着新一轮洗牌的登场。
在2016年，北京房地产市场可谓经历过山车般的大起大落。从年初的量价齐涨气势如虹，到年尾一系列限购政策的出台，市场噤若寒蝉，也预示着新一轮洗牌的登场。
从市场总体情况来看，一直被视为价格洼地的房山区，2016年的市场表现尤为亮眼。在交通、配套等多重有利影响的作用下，房山商品房总成交量达19174套，单价“破四”已成常态。未来，随着土地供应量的进一步缩减，房企围攻不手软的圈地效应影响下，房山区域楼市将走向何方？操盘手如何打赢2017？购房者又该如何拨开迷雾理性入市？……房天下专访V7荷塘月色项目营销总监刘芳丽，一起探秘与邂逅房山城熟季！
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V7荷塘月色项目营销总监 刘芳丽
房天下：在经历了大起大落的2016，北京房地产市场正迈入新的整合与发展阶段，请您根据去年的市场表现，对2017年北京市场发展情形做一个预判。您认为房山区域将会呈现何种变化或特点？
刘芳丽：其实预判不敢说，从目前整个房山市场看，在售楼盘数量并不多，全新楼盘也不超过5个。我们说房山房价迈入5万时代，其实在五六环内不算是高房价，很正常。但从产品上讲，套用“两会”商务部新任部长钟山所说的“平稳中藏有深意”，我觉得很有意思。因为北京房地产市场是外溢式的，最初均以刚需为主，小户型很多，尤其房山区域的长阳板块比较明显。但从2016年伊始，房山区域的品质楼盘便充盈着市场，区别2014、2015年大家玩的广告营销，即谁的广告做的炫就能获得市场高关注度。我认为，从2016年开始，2017年更明显，大家PK的是产品，真正意识到产品才是核心竞争力。
现在来看，这么高的房价，就注定产品一定是向改善类型转变。大家都在谈“天时、地利、人和”，其实在北京是没有地利这一说的，放眼京城，房企拿地无一不是高价。包括万科、碧桂园等大的品牌房企都在往“人和”上靠，即“房子给谁建”很重要。去年，我们V7荷塘月色项目的销售业绩非常不错。我们业主关注更多的也不是首付、总价等，而是项目的环境资源、物业管理以及户型设计等多个方面，对产品要求特别高。所以，我认为要赢得市场的关键是做好的产品，而产品也恰恰是2017年市场核心竞争力。
房天下：数据显示，目前房山区域楼市单价已突破4万门槛，从新房供应的角度看，您认为今年房山新房走势将会怎样？
刘芳丽：今年整个北京市场应该处于房荒状态，比如门头沟区域住宅用地并不多，房山也没有大量出地，整个市场上的土地放量不是很高。具体再看别墅市场，北京别墅市场真正能放在市场上的项目也不过三四个，体量就这么多，而且如今房山区域也已进入千万级的别墅时代。
当然，我们提及的别墅分两种，一是置业，二是非居所置业。整体来看，这些别墅整已由城市别墅演化到资源型别墅，但因处于城市中心地段，所以不能做成纯别墅社区，都要有高层和别墅混搭。如此，未来纯资源型别墅或将成为主流，包括今年两会上提及的特色小镇打造。
鉴于目前中国城镇率53%的占比，加上未来很多人还要进入城市，所以特色小镇的打造将成为中国房地产市场发展一个大方向。依托大量自然资源，在保护基础上发展宜居城镇，也会成为一线城市必须要做的事情。最后落点在购房者身上，随着购房者对居住环境的要求越来越高，那么产品一定是以人为主，即“人和”。当然，做产品还是要更多关注别墅给谁建以及产品呈现模样。
从2016年V7荷塘月色不俗的成交业绩表现分析，我认为较精准的客户细分和产品定位是重中之重。所以很多开发商都在做匠心，这个匠心就是产品力。我们产品力核心是谁是我们房子的居住者，而非购买者。2015年和2016年，我们在“谁是我们产品的居住者”方面做的非常细，所以提出了生活就是在度假的理念。
房天下：据了解，您操盘的项目，在市场波动较大的2016年仍旧取得了不俗的销售成绩，对于已有的成绩，您觉得其赢得市场的关键是什么？或者请您从项目的特色和优势上为大家分析一下。
刘芳丽：现在，很多购房者都在关注房山，而房山别墅在2015、2016年成交业绩也都非常好。虽然大家都在说逃离城市的工作压力，但买别墅的人群年龄段一般在35-55岁，他们追求的是生活健康，不能逃离的是声音和环境污染，因为这是大家共同面对的一个问题。我们的产品针对大家关注的话题下了很大的气力，在房山自身的自然环境、交通线路、生活配套等支撑房山市场走高的基础上，推出了良心产品，包括去年成交表现比较好的大平层、别墅项目等，市场需求也非常大。当然，我们能深刻感受到购房者对环境、物业的高要求，也做了智能化物业等一系列相关服务。
2017年，大家或许都在研究产品力，关注能否做出好的产品。这个产品力不仅仅是户型采光，户型赠送，而要纳入到是否有好的医疗体系、健康体系、物业体系、教育体系，其实应该不能叫教育体系，应该是叫课外体系，在产品上做一个完善。
关于健康体系，尤其是老人，因为我们国家必定要进入老龄化，如何去维护老人和孩子一定是所有人共同的话题，未来的产品一定会针对他们去做更深的研究。我们对V7荷塘月色的客群做了研究，45岁、55岁是项目的主流客群，所以我们首先在园林上做到生态化，打造真正的湿地生态园林。其次就是安全，即所谓的物业体系。现在大家在提五重安防系统之类的物业服务，但我感觉老人更多需要的是当子女不在身边时，物业能给予关怀，所以我们的物业不仅智能化还更人性化，真正从本质上把物业做完整化。
市场在转变，我们现在核心力是产品口碑，但口碑和品牌效应是有差的，从V7荷塘月色的购房群体即可看出，海棠湾的业主还会购买V7荷塘月色，我认为这是一个认可。当然，还会有家族式购房，闺蜜式购房，这种组团购房在V7荷塘月色体现的非常重。诚如刚才所说，我们一定要深刻的认知到“谁是我们产品的居住者”，买房人和居住人要分清楚。
房天下：您能否简单介绍一下石榴地产整体的产品线，V7系又有何不同？
刘芳丽：石榴地产主要开发住宅和城市综合体两大类产品，其整个产品线的针对性也比较强。比如青创系产品主要以在大型城市中生活奋斗的青年为目标客群；M5系产品主要针对白领阶层推出的便利交通型城市小豪宅产品；K2湾系列特点就是每个湾系列的水系都做的非常好，即在城市中心地段，打造一个“出则宁静，入则繁华”的度假产品，以及V7系这一类城市豪宅产品。当然，我们还有更高端的系，目前已经处于研发阶段，现在不方便多透露，还请大家届时关注我们的产品。
V7系产品主要以别墅为主，特点就是凭借自然水系、环境资源以及历史沉淀文化，打造的城市豪宅产品。我们认为有共同爱好的人一定会住在一起，所以想做一个非常纯净的圈层住宅区，包括境外项目，也在做这种圈层式营销。
V7系还要提一点，就是性价比低。我们研究发现，性价比低一定是对产品的认可，而且是高度认可。因为好产品一定是一个易手率低的产品，V7系产品做到这一点，不仅园林做了深化，物业平台也做成沙龙俱乐部，让其真正成为一个可以共同发展的平台。
我们对V7系的认知是和公司一起发展，并能成为合伙人。因为购房者购买的不仅仅是房子，更是未来的职业发展，所以我们经常说业主是我们的合伙人。也可以说，石榴本身就是一个在成长的企业，它对客户的珍惜度一定是别的开发商所没有的。尤其随着老龄化深入，V7系产品真的是诠释了“老有所依”，让居者找到心里深处的那种归属感。
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