[摘要] 连日来不断的调控加码,俨然一副为房地产吹响“中场哨”的节奏。各种限制买卖的附加条件之下,新房和二手房市场面临巨大的交易量下滑压力,租赁市场在此刻被推向巨变前夕的微妙时刻。
连日来不断的调控加码，俨然一副为房地产吹响“中场哨”的节奏。各种限制买卖的附加条件之下，新房和二手房市场面临巨大的交易量下滑压力，租赁市场在此刻被推向巨变前夕的微妙时刻。
“尽管此轮调控对于市场的震动很大，但是我们也应当清晰地看到房地产市场政策的四个基本出发点：一是调控的目标是以满足新市民住房需求为主要方向；二是建立购租并举的住房供应体系；三是以市场为主体满足多层次住房需求；四是以政府为主体满足低收入群体的住房保障需求。看清楚了这四点，我们便能理解中国房地产市场运行逻辑的基本点。”业内表示。
正如其所言，自2015年以来，中央多次提出“建立购租并举的住房供应体系”，租赁市场的关注度更是持续上升，从住宅租赁领域多环节的模式创新，到持有型经营地块的拍出，再到开发商对于长租公寓的多方试水。随着房价上涨逐渐接近天花板，房屋租赁市场显然迎来了为合适的发展时机。
租赁的供需新格局
“不容置疑，租赁会越来越成为中国房地产市场和宏观经济的一个重要组成部分。首先，会有越来越多的人选择用租房的方式满足住房需求；其次，未来越来越多的房屋会通过存量盘活的形式进入租赁市场，成为供给的一部分；后，租赁作为一个产业，会成为带动中国整个房地产业发展的重要组成部分和经济增长的重要推动力。”业内表示。
数据显示，从租赁市场的需求端来看，目前流动人口家庭化流动趋势明显，携子女配偶老人流动的比例达到60%，在现居住地的平均时间超过3年，其中有37%超过5年。此外，服务业占比达到80%，人口在城市内部的流动性增强。与此同时，在高房价的压力之下，高素质人群婚姻年龄推迟，2007年-2012年5年间，我国30岁以上结婚人群占比上升4个百分点。“这些人群都将成为未来租赁市场强大的需求群体。”
此外，从现有的市场供应结构来看。存量方面，随着房屋买卖交易端的各种调控不断升级，将会有更多业主将房屋用于出租。而随着专业化和机构化管理运营主体的进入，以前的存量闲置房产如国企资产、闲置的商业地产、工业厂房等都将通过合理的方式实现“商改租”、“工改租”。增量方面，开发商会将一部分新增开发用于出租和持有，政府也会将一部分土地供应单列用于出租。
而从国际规律来看，越是一线城市，租赁人口的占比就越高。报告显示，美国、日本和英国的租赁人口占比分别是35%、33%和37%，而中国的租赁人口占比只有11.64%。
“北京的市场今天购买门槛已经很高，未来不希望大家连租房都租不起，如果租不起了，这个城市就失去它的活力了。所以说，衡量一个城市发达程度的重要指标就是租赁发展程度。”专家表示。
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