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地产百强企业研究:揭秘百强房企拿地3大秘笈

房天下     2017-03-21 11:20

[摘要] 3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京隆重举行,发布《2017中国房地产百强企业研究报告》,对2017百强房企整体发展特点及拿地趋势进行了分析。

3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京隆重举行,发布《2017中国房地产百强企业研究报告》,对2017百强房企整体发展特点及拿地趋势进行了分析。

2016年,一二线城市房地产市场的量价齐升导致出清周期明显下降、土地成本大幅高涨,房企积极补仓备货,拿地凶猛。随着2017年市场分化进一步加剧,企业竞争更趋激烈,如果在城市没有土地储备,直接意味着企业在市场的出局。

同时,随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的变化,很多房企已经算不过来账,房企拿地难上加难,地产圈已经默认了如今是“不拿地等死,拿砸了地找死”。可见,对于房企来说,拿地、且拿对地已经成为决定未来发展的生命线。

在这一轮实现高速发展的百强房企,拿地绝不是靠运气的,背后自有拿地策略。跟紧百强标杆企业拿地可说是稳妥行事,再瞅准时机大胆抄底,以下三大秘笈可以参考:

1"多"拿地

对于房企来说,土地是其发展的“根”,企业为了更好的发展,必先固其根本。而在市场竞争激烈的情况下,多拿地成为其规模化竞争的核心。

百强房企

图:百强代表企业拿地金额(左)、拿地面积(右)

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2016年40家百强代表企业拿地金额、拿地面积均上涨,上涨幅度分别为61.0%、40.5%,2017年以来尽管城市调控加码,但百强企业拿地热情不减反增,前两个月拿地金额和拿地面积同比涨幅分别高达91.5%和63.2%。可见,积极拿地、多备货已成为企业抢占发展高地的首要任务。

百强房企

图:2016年、2017年1-2月百强代表企业拿地金额/销售额比值情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

具体来看,保利、新城在2016年大力扩充土储的基础上,2017年拿地意愿更加强烈,1-2月拿地金额占销售额比重分别为85.2%、101.6%,较2016年大幅增加42.0、32.2个百分点;中海、绿城、旭辉2016年保持谨慎的态度控制土地支出的规模和节奏,而2017年却出手爽快,愿以重金攫取地块,1-2月拿地金额占销售额比重均较2016年增长超30个百分点。

房企

图:2016年(左)、2017年1-2月(右)拿地面积前20企业

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

通过对比2016年及2017年1-2月拿地面积前20企业,不难发现,部分企业如碧桂园、恒大、保利、万科等企业在招拍挂市场大刀阔斧行进,其中碧桂园2016年及2017年1-2月拿地面积均遥遥领先于其他企业,扩张势头尤为迅猛。

为了抢占资源高地,百强房企也“不拘一格”多拿地,除了在招拍挂市场大力拼抢外,还通过广泛合作、收并购等方式获得大量土地资源,如中海、保利等通过整合中信地产资产包、中航地产资产包等,获得了大量资源,融创2016年在并购市场发力,并购了一系列资源。

02拿“对”地

国外研究表明,当城镇化率触及50%时,将会出现“城市圈化”的发展特征。2016年底,我国常住人口城镇化率为57.4%,已处于城市圈层化发展的节点,尤以长江三角州和珠江三角洲城市群明显。百强房企紧抓城市群建设带来的结构性机遇布局,把握房地产市场未来的主要发展空间。

百强房企

图:2016百强代表企业拿地面积城市分布热力图

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2017年1-2月百强代表企业拿地面积城市分布热力图

百强房企

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从2016百强代表企业拿地分布热力图来看:2016年百强代表企业拿地城市主要集中在东南沿海及环渤海一二线热点城市及其周边城市,如佛山、广州、东莞、苏州、杭州、天津、济南等;成渝地区主要集中在成都、重庆;东北地区绝大部分在省会城市,包括沈阳、长春、哈尔滨、大连。

从2017年1-2月百强代表企业拿地分布热力图来看:长三角区域成为百强房企集中布局的区域;而受供地计划影响,北京、广州迎来房企拿地小高峰,郑州、合肥、南京、武汉等热点二线城市拿地热情持续高涨;此外,在一线及热点二线城市调控加码的背景下,受其溢出效应影响的三四线城市拿地面积明显增加,如中山、佛山、芜湖等。

图:2015年、2016年、2017年1-2月百强代表企业拿地金额占比

百强房企

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从2016年40家百强代表企业拿地城市等级来看:一线城市拿地金额占比较2015年大幅度减少,主要由于2016年一线城市土地供应减少;二线城市拿地金额占比大幅增长25.3个百分点,主要由于2016年二线城市房地产市场轮番上涨导致土地市场量价齐升,企业拿地成本激增。三四线城市2016年拿地金额较2015年差距不大。

2017年1-2月百强代表房企在一线城市拿地金额占比较2016年有所上升,部分二线城市由于政策风险加大原因拿地金额占比明显减少,三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显,拿地金额占比同比提升5.7个百分点。

03拿“值”地

图:2015年、2016年、2017年1-2月百强代表企业拿地成本均值情况

百强房企

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2016年随着核心城市可供开发土地资源的减少,一线、部分核心二线城市土地价格上涨态势明显,百强企业争夺高价地块的现象不少见,40家百强代表企业平均拿地成本为8663.9元/平方米,同比增长33.3%。2017年随着热点城市“限房价、竞地价、竞自持、竞方案”等拿地规则的落地,土地市场渐趋理性,拿地成本有所下降。百强房企积极把握抄底机遇充盈粮仓,1-2月40家百强代表企业平均拿地成本为7783.9元/平方米,同比下降10.2%。

图:2016年百强代表企业拿地成本和拿地面积综合情况

百强房企

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

具体来看,碧桂园、恒大、万科、保利、绿地精打细算,力求以较低的成本获取更多的土地资源,2016年的拿地成本均在8000元/平方米以下,均获取了超1000万平方米的土地储备规划建筑面积。其中,碧桂园拿地面积为3714.4万平方米,而拿地成本仅为1926元/平方米。

总的来说,多拿地、拿对地、拿值地是百强企业高速发展的重要手段。但在风险加剧、资金压力倍增、竞争激烈的背景下,这三大“秘笈”知易行难。错综复杂的市场环境考验的不仅是房企的信心,更是房企的耐心,否则要么错失机会,要么跌入陷阱。顺势而为是房企长期生存的重要法则。百强企业2017年不宜在招拍挂市场上盲目高溢价地块,应理性看待土地市场,提高股权合作拿地比例或采用收并购项目等手段曲线拿地,降低拿地成本、扩大土地储备。从拿地来看,百强企业具有明显的资源获取,未来仍将延续强者恒强的发展态势,自然也会获得金融机构的大力支持,在未来的竞争整合格局中获取更大的话语权。

百强房企

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